作者: 李广友 | 2016-09-23 16:26

业主组织掌握财权是否会减轻矛盾

业委会受业主大会委托代表业主掌握财权，为物业管理事务正本清源，根本上还要取决于物业管理区域内全体业主们意识的觉醒，和缴费义务充分及时的履行。

讨论这样一个问题其实就目前的物业管理市场发展阶段来讲，多少有点太超前，这么说主要是因为，目前业主组织(或业主大会，下同)普遍还没有建立，讨论物业管理市场在业主自主权利下运作的模式问题，多少有点务虚的成分或者说理想主义色彩。

业主大会掌握财权只是一个假设，因为财权是不是放在业主大会由业委会来具体掌管和操作，目前我国法律未作明确规定，政府不能强制执行，而唯一的途径就只能取决于各个物业管理区域内的业主共同决定或业主大会的决议。如果有一个决议那就可以这样来操作。

就住宅物业来讲，在处理营运资金问题上，目前确实存在着物业管理公司与单个分散的业主之间一对多的不合理对应关系：在集体合同签署之后，物业管理公司面临着定期与单个业主就物业服务费用缴交而费尽周章的情况。虽然伴随着住宅商品化的发展和业主方个体物业管理意识的加强，多数业主也在逐步地了解和理解物业服务工作之于物业的价值所在，但也不容否认，仍旧有为数不少的业主在消极地回避着物业服务费用交纳这件既事关物业服务企业生死存亡，又事关全体业主财产管理这一与对业主、居民物业服务提供休戚相关的事情。

而业主组织财权的确立，确实能够在相当大程度上保证物业管理公司把心思放在对物业服务核心价值的追求和努力上。而目前普遍的为收费或者收费过程中形形色色的有损物业服务企业或者业主形象的事情将得到很大程度的避免。

对于业主组织掌握了财权是否会减轻业主与物管之间的矛盾，答案是肯定和确定的，之所以得出如此结论，主要基于以下事实：

可以建立业主组织与物业管理公司明确的合同当事人之间的关系

就目前业主组织与物管的关系来看，更多的矛盾爆发点在于成立业主组织的区域往往是小区矛盾多发、问题成堆的，为了维权而建立业主大会并选举业委会，这一般使得业委会先天具有革命性。而业委会代表业主组织维权的对象又集中在物业服务企业。不难想象，成天冲突不断的业委会和物管之间谈合作与交流简直就是奢求。

而一旦业委会代表业主组织掌握了财权，必将立竿见影地转变物业服务企业的态度，最大程度地维护这个“客户代表”的关系会成为物管一项重要的工作内容。角色地位的不同，当然会带来实际效果的差异。

可以有效解决物业服务合同甲方的错位问题

可以说在一定程度上财权就是事权。业委会代表业主组织掌握了财权之后，必然要参与物业服务企业的选择。这样的话，对于原来普遍存在的前期物业服务合同大多数由开发商与物业服务企业签订，而履行中物管又主要和单个业主打交道这样的合同主体不一致的问题，在业主组织成立后，业主方作为物业服务合同签订主体与实施主体将得到统一。

矛盾爆发点主要表现为：单个业主往往以自己并非合同主体为由实施物业服务费的抗辩权，虽然最高法2009年《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已对这个问题明确界定，但实践上仍有一部分业主以此为由来拒绝交纳物业服务费用。业主组织掌握财权具体由业委会代为管理后参与合同的签订和履行，就从根本上杜绝了业主以不知情为由提出的缴费异议。

还有一个问题就是，前期物业服务合同的委托方(甲方)为开发企业，在签订时在对合同的相应条款上不一定细致和实用。对于消费层次、文化差异、年龄结构等差别化、个性化的考虑不周，是造成物业服务企业与业主冲突的原因之一。由业委会代表业主组织参与，因地制宜、因人制宜地签订物业服务合同是解决这一矛盾不错的办法。

可以促使业主更积极主动地参与物业服务具体事务，增加物业服务工作的透明度

业委会代表业主组织掌握财权之后，作为全体业主的代表，见证、监督物业服务企业日常工作的开展，从制度上解决物业服务企业业务透明度不够的问题则成为可能。解决了原来作为当事人一方的单个业主，在合同的订立、执行、监督、考核等诸多环节缺乏必要的参与、决策、了解，对物业服务企业的服务行为、价格、效果等产生不信任、怀疑、进而产生对立情绪，以不满物业服务质量为由拒绝交纳物业服务费用的问题。而以上在拒交费的群体当中占很大的比例。在业委会代表业主组织掌握财权之后由于业委会可以制度化地对日常工作进行监督、检查，掌握情况，从而减少问题的发生和矛盾的积累。

可以申请第三方对物业服务企业财务数据进行审计监督，提高收费透明度

包干制运作模式下，物业服务企业对财务信息完全屏蔽，不利于消除业主对物业服务项目的种种猜测。在实施包干制的物业服务项目运作上，其价格一旦制定，项目运营的盈与亏严格意义上来讲与业主群体并没有必然的联系。物业服务企业承担着项目的实际运营效果。现实中很多物业服务项目年年喊亏损，但就是不撤出，给业主造成“明亏实盈”的感觉，不利于营造人人(业主)关心物业经营效果的氛围。个别业主交不交费，实质上对其他业主形不成明显的损害，已缴费业主对不缴费业主也就睁一只眼闭一只眼，得过且过，眼看着物业服务企业垂死挣扎。业委会代表业主组织掌握财权后，可以定期安排专业的审计监督机构，对物业服务项目的财务进行核查，对物业管理目标是否达到进行评估，提高项目财务数据信息的可信度，有助于减少无端的猜疑，增加互信。

可以在一定程度上破解困扰物业服务行业服务单价无法调整的问题

长期以来物业服务单位价格调整一直是物业服务企业不可逾越的鸿沟。随着中国经济结构的调整和“十二五”期间职工工资倍增计划的实施，现阶段以劳动密集型为主要特征的物业服务企业面临着成本刚性上涨的巨大压力。调涨物业服务单价就成为企业应对这一压力的主要手段。但要想和服务购买者商量提高价格，想让已经被高涨的房价压得喘不过气来的业主点头，简直就是不可能完成的任务，这也是造成前段时间上海好多楼盘被弃盘的原因之一。

有了业主委员会代表业主组织掌握财权，随着双方日常工作的沟通和了解，以及对物业服务支出的全面和相对透明的解读，如果再配合“酬金制”的阳光财政的物业管理模式，对价格调整能够取得业委会的理解和支持，进而由业委会来给业主们进行必要的解释和沟通，最终获得业主们的理解和在业主大会会议表决时的认可——从而实现制度化的价格调整机制。其效果要比物业服务企业哭着闹着调整的效果好得多得多。

可以减少沟通环节，节约沟通成本，提高办事效率

在处理与开发商、业主、物业服务企业的多边关系时，能够简化中间环节，避免尴尬局面。业委会代表业主组织掌握财权后，必然要履行业主组织赋予的职责，在涉及与开发商协调事项时，把处于尴尬地位的物业服务企业解脱出来。这样开发企业、业主组织、物业服务企业的三角关系，就会变为物业服务企业与业主组织之间一对一的简单关系，避免了物业服务企业夹在大业主(开发商)与小业主之间。由于大多数楼盘在前期物业服务期间，物业服务企业与开发商签订合同，承担着很多开发售后的具体工作，比如：协调维保期内维修、代收代缴费用、代为处理事务等，在很多时候造成物管与开发商是一家的印象，致使业主将很多问题归咎于物业服务不到位，进而拒绝交纳物业服务费。物业服务企业在承担着本不应承担的责任时还耗费着自己的信用。摆脱物管受制于开发企业的尴尬局面，面对业委会这唯一的“婆婆”，物业服务企业就更能专心致志于物业管理事务，一心一意搞好物业服务满足客户需求。

可以更好地解决和处理共用部位效益的问题，回归物业管理本来面貌

这有助于物业管理中一个隐性的、根本性的矛盾得到较好地解决和处理。业委会代表业主组织掌握财权之后，自然而然地会关注到原来很少关注或者没有持续、制度性关注的地方：物业管理区域内共有部位、共用区域、共用设施等整个区域所有人共有的部分。这对于明确物业管理区域内共有部位的所有权、加强管理、充分使用、规范收益等有着十分重要和深远的影响。原来在没有建立业主组织时，大家更多的注意力在于自己专有部位的使用和维护，对于共有部位的使用、管理、维护的热情不高、关注度不够。无人关注和监管往往会造成共有部位长期处在管理的盲区。但是这些部位、部分反倒恰恰是物业服务企业工作的重中之重。建立了业主组织，由业委会代表业主组织掌握财权之后，自然而然地要对这一部分进行关注和经营，能够留意这一项资产，盘活资产，进而产生收益，形成与专有部位同样的利用和维护。

另外还有一点需要说明的是，业委会代表业主组织掌握财权在全国范围内虽然是一个美好愿景，但在北京已经成为政府立法确定的模式，且政府正积极推进这种模式的普及，中国第一个民事主体化的业主大会已经在北京市怀柔区经过政府备案登记并获得组织机构代码证、银行账户等与其他企业、事业法人机构类似的地位。虽然这样一来能够很大程度上解决业主与物业管理公司之间的矛盾，有利于物业服务行业的健康发展，但是业委会代表业主组织掌握财权这件事情根本上还是要取决于物业管理区域内全体业主们“业主意识”的觉醒，以及权利及缴费义务的充分及时的履行。就目前的业主意识萌发、业主觉悟唤醒、业主团体作为等因素综合来看，这一制度的实施好像还有较长的路要走。