作者: 陶全军 | 2016-01-03 10:10

由街道监管权引发的思考

今年4月，广州市政府出台的《关于加强街道工作的意见》(以下简称《意见》)中明确指出，街道办事处对街道辖区内的物业管理公司有日常监督管理权，房管部门对物业管理公司进行年检时需听取街道办事处的意见。根据这一文件，街道办事处对物业管理公司的日常行为不再是无权过问，而是有了一定的话事权，有了一定的评审建议权利。笔者认为，这一措施的出台，必将促进广州市物业管理行业的发展，为广州市物业管理企业、业主等的“多赢”局面的形成创造新的契机。

街道办事处拥有监管权的积极意义

1、有助于宏观管理和微观监控局面的形成

按照我国目前现行的管理体制，房管部门对物业管理公司的管理主要体现在企业资质等级的评定和年检等环节上，但对物业管理公司在年检之后的日常运作和实际经营过程中出现的问题往往不能也没有办法进行及时的监管。根据广州市有关部门统计资料显示，截至去年底，广州市共有物业管理公司712家(未含从化、增城两市)，其中获得一级资质企业5家(还有2家正申报一级)，获得二级资质企业有13家，三级企业有204家，四级企业有490家。负责对物业管理公司进行宏观管理的政府部门主要是广州市房管局物业管理处及其区一级的对口部门，作为政府现有的机关部门，物业管理处及其有限的工作人员不可能对712家物业管理公司在日常运作过程中是否按质服务、是否违规操作等情况做到有效监管，这样形成了现有监管部门的许多工作流于形式，容易出现实际性“缺位”。

但是，上述《意见》出台后，作为政府派出机构的街道办事处可以根据政府赋予的权利，对街道辖区内的物业管理公司开展有效的监管活动。由于物业管理公司大都是位于街道辖区内，街道办事处本身就处于居民居住生活区域中，因而街道办事处可以及时地了解到物业管理公司提供的物业管理服务的质量和水平、日常运作情况以及广大业主的意见和评价等，并将这些实际情况如实地反映给房管局等监管部门，从而对物业管理公司产生了实际性的动态的监管作用。因此，街道办事处拥有监管权，有利于房管部门将宏观管理和微观管理有机地结合起来，促使物业管理公司开展规范的物业管理服务。

2、有助于协调街道办事处与物业管理公司的关系

按照《意见》的要求，街道办事处不再直接参与兴办企业和从事经商活动，以前出现的各种街道办事处、居委会同物业管理公司争管理权和争创收地盘的现象将会大幅度减少甚至会被杜绝。街道办事处将回归行政性管理主体地位，与物业管理公司之间的职能、目标、权利、观念等方面的冲突可以得到理顺和协调。因此，在拥有了监管权之后，街道办事处可以对物业管理公司为满足物业管理社区中个性化、多样化的社会生活需求而开展的多元化经营活动提出指导性意见，引导物业管理公司在城市社区的建设和管理过程中更好地发挥出应有的作用和力量。

3、有助于缓解和协调物业管理公司与广大业主之间的矛盾

由于行业发展所处的阶段、从业人员的素质状况以及业主自身的观念等多方面因素的存在，在目前的物业管理活动中，物业管理公司与业主之间存在出现矛盾的现象是能够理解的。在街道办事处拥有监管权之前，街道办事处在处理物业管理公司与业主之间的矛盾等方面的职能不是很明确，有时街道办事处想管却管不了;在拥有监管权后，街道办事处可以名正言顺地挺直腰杆接受广大业主的反映和投诉，师出有名地与物业管理公司展开协调工作。这样有助于在早期缓解物业管理公司与广大业主或业主委员会之间的矛盾，消除分歧，将许多可以通过协商对话解决的问题及时地处理，避免矛盾升级，因此街道办事处能够起到良好的“缓冲器”作用，对维护街道辖区内的安定团结、社会稳定具有莫大的帮助。类似近几年广州市发生的多起物业管理公司与业主的恶性暴力事件(如金X花园的保安暴打业主事件、XX丽舍业主维权代表接二连三遭袭事件)今后完全有可能避免。

街道办事处拥有监管权面临的新问题

在看到街道办事处拥有日常监督管理权可能给物业管理活动带来利好的同时，笔者认为，需要对街道监管权问题进行进一步的研究和探索，必须对监管权问题有进一步的具有可操作性的细化工作。

必须承认，街道办事处与物业管理公司之间的关系实际上是行政性管理主体与经济性管理主体之间的关系。在实际的管理活动中，双方往往面临着社区行政管理与物业管理、政府行为与企业行为等方面的目标差异,因此，如何准确地规范双方的行政职能与经济职能，让街道办事处与物业管理公司各自履行职责，承担义务，以便充分发挥街道办事处的监督管理作用，还需要做出进一步的努力。在目前的《意见》中尚没有对街道办事处日常监管权利的范围、监管的程度与程序、评审建议的作用等问题做出明确的规定，因而在实际的管理过程中缺乏可操作性，仍然容易出现“越位”与“缺位”等现象。

因此，笔者认为，房屋管理部门应根据《意见》对各级物业管理公司的管理思路和监管政策，会同城市管理部门及部分街道办事处议定出日常监管权的试行办法，让日常监管权建立在公开公平明确具体的平台上，具有较强的可操作性。

需要防止的不良倾向

在目前城市建设特别是街道和社区建设的各项政策和制度并不十分完善的情况下，开展街道办事处对物业管理公司的监管活动在实际的操作过程中需要防止一些不良的倾向，才有可能让监管效果达到预期的目的。

在目前，不可否认，物业管理的”婆婆”仍然较多，城市水、电、气、通讯和治安等单位，都在管小区，各方的力量又不能形成合力的状况实际存在。让街道办事处拥有日常监管权利是建立在街道办事处履行其作为政府派出机构的行政性管理主体的前提下，街道组织要放弃利益的追逐，从目前的市场或企业管理事务中剥离出来。因此，要防止街道组织在拥有监管权以后，以监管权为筹码对辖区内的物业管理公司实行行政管理和监督，甚至以此作为利益追逐的手段和方式，干涉物业管理活动的正常开展。

在物业管理活动中，街道办事处、居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色不同，职能不同，在相互的关系中地位也不同。街道办事处应是政府基层组织的代表，拥有监管权利之后，需要在处理居委会、业主委员会和物业管理公司的关系问题上保持公正的立场，成为公正的“裁判”。因此，需要防止街道办事处在监管过程中与物业管理公司或居委会形成“同盟”，对业主及其业主委员会的利益构成侵害。

参考文献:

[1] 关于加强街道工作的意见，广州市政府，2004.04.20

[2] 胡忠明.现代城市街道管理，广东人民出版社，2000.09

[3] 戴治国.广州城市管理实践与探索，广州出版社，1996

(本文共同作者：田海燕)