浙江建德的社区化准物业管理模式
所谓“社区化准物业管理模式”，就是由政府有关部门负责，街道办事处按照社区规模大小，因地制宜设置社区物业服务中心，对辖区内的老、小居民小区的卫生保洁、安全秩序、绿化养护、基础设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等实施管理和低廉收费服务。不同于大中型城市，小城市受人口结构、地理条件、居民购买力等条件限制，房地产开发的规模通常较小，一般难以实现正规的物业管理。本文试以浙江省建德市为例，分析小城市推广社区化“准物业管理”模式的必要性和可行性。
物业管理现状分析
山水相映是我市不可多得的一道风景，但同时山多地少、土地资源稀缺也决定了城区房地产开发规模小、分布散的特点，由此也决定了我市住宅小区的特色：小的多、老的多。
小区偏小，物业管理难成规模
物业管理公司企业化的性质决定了保生存是其第一要务，因此首先要算物业管理公司的经济账：
1、物业管理公司最低成本：按照物业服务企业资质有关规定，三级(即最低一级)物业管理公司必须满足注册资本在人民币50万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。撇开这些标准不说，按最实际的算法，一个小区两个门，一个门两个岗三班倒，门卫至少12人;保洁两人两班倒共4人，管理人员2-3人，18个人的物业管理公司不能再小了。最低工资加“五险”一人一年按2万元算，加管理成本，公司每年最低成本40万元。
2、保底规模：我市目前核定的物业管理收费标准一般在0.6-1.0元/(月·平方米)。如按1元算，小区管理面积在3.3万平方米以上的才刚够本，还得保证收费率100%。而事实上，我市除个别保障房小区面积较大外，其他小区面积基本都在3万平方米以下;而根据管理部门的统计，各小区物业费收缴率平均在65%左右。
可见，多数小区的物业管理公司其实很难生存，并由此产生三种现象：一是小楼盘的物业管理无人接手;二是即便有物业管理公司进驻，但往往是在透支经营，靠初期房产开发公司代收的物业费、装修押金，维持几天算几天，一旦资金断档就一走了之;三是靠房产公司补贴维持，一旦楼盘销售完毕，房产公司不再贴钱，物业管理公司的经营也就随之终结。
小区偏老，物业管理难度大
统计显示，市区现有老住宅小区建筑面积约180万平方米、1.5万住户，占市区住宅建筑面积的50%以上。而这些住宅小区都是上世纪90年代初及以前建造的，其功能只能满足居民的一般居住，小区配套设施极少：基本没有停车库(位)、下水道口径过小、区内道路狭窄、绿化稀少、现代化设施空白。不仅如此，经历了二十多年的使用，房屋的共用设施、共用部位也已进入了大修改造的阶段，而这些房屋除房改房外，几乎都没有建立专项维修资金，另外，相对于新小区而言，老小区居民对物业服务交费的意识普遍不强。旧住宅小区先天的功能不全、设施设备“欠账”多、维修经费没有来源等问题，给推行物业管理带来了极大的难度。
准物业管理的基本操作思路
在标准物业管理行不通，而老、小住宅区又需要实施物业管理的情况下，社区化准物业管理是一个比较可行的方法。准物业管理是一种管理标准和收费低于一般物业管理的物业管理制度;其一般模式是由街道办事处主导，按照“属地管理、分类指导、条块结合、以块为主”的原则，在社区组建企业性质的社区物业服务中心，对辖区内老居民小区的环境卫生保洁、社区保安、绿化养护、停车、小型维修实施管理。大致模式为：
(一)由职能部门牵头，街道办事处因地制宜设置小区物业服务中心。大的社区可设1-2个社区物业服务中心，小的社区也可跨辖区设立服务中心，并按照市场竞争要求提供服务。
(二)社区物业服务中心按股份制企业要求进行工商注册，按《公司法》的要求自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展，并给予一定年限的过渡期，到期后达到物管企业标准的，可过渡为正式物管公司，不符合资质要求的予以淘汰。
(三)街道办事处、职能部门按照国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规政策的要求，共同指导小区依法成立业主大会，选举业主委员会。业主委员会代表全体业主与社区物业服务中心签订物业委托服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准和违约责任等。暂时不能成立业主大会的，由社区代行监督职能。
(四)社区物业服务中心在街道、社区的领导下，在业主委员会的监督下开展工作，由街道、社区和业主委员会制订物业管理工作目标任务及考核评分细则，依据细则组织考评。
(五)社区物业服务中心人员工资从物业服务费中支出，服务费经市物价局批准，按低于标准化物业管理的一定水准收费。对条件成熟的小区设立家政服务站、送水站、报纸投递等服务项目，开展有偿便民服务，扩大服务范围，搞多种经营，以弥补运营资金的不足，促进物业服务中心以商养管。准物业管理社区产权属企业单位的，企业单位可适当出资;有条件的街道办事处、社区可适当出资，给予服务中心一定补贴，以弥补管理经费不足。
(六)准物业社区服务管理人员原则上从本辖区下岗失业人员、低保困难户、退休人员中聘用。提倡、鼓励志愿服务者参与社区服务中心义务工作。
(七)市政府对准物业管理工作实行以奖代补政策，即对实行准物业管理的小区予以一定的奖励，用以购置设备。购置的固定资产属全体业主所有，服务中心撤出小区时，不得带走或损坏，必须移交给下一个管理部门。同时，政府建立“老小区物业管理补贴基金”，负责筹集小区内中、大型维修所需经费。
(八)按照先易后难原则，先选择旧城改造、背街小巷整治后的老居民小区或新建小规模小区实行准物业管理试点。以后政府根据小区整治状况，每年搞一批，逐步推广。
(作者为浙江省建德市住建局房改办主任)
(原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期)
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