街区制时代社区物业管理与运营
中共中央、国务院在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》一文中提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。街区制时代，业主所关注的是如何解决其担心的有序与安全问题，物业管理企业所面临的将是如何重新定义运营的问题。
关于有序与安全问题
业主对有序性的担心，主要会集中在以下几个方面
1、在街区制社区，由于道路的共用性，外来人员、车辆可能会比较多，会存在交通拥堵、车辆乱停乱放、游街浮贩乱窜的现象，社区交通形势就会比较复杂。
2、由于大部分建筑均临街，临街底商比较多，噪音较多，卫生问题突出。
3、由于配套设施的公共性，比如广场、停车场、休闲设施等，人人皆可使用，原本专属社区的资源存在被外来公众占用的可能性，使得本应自己轻易就能享受到的专属社区资源变得紧张。
针对上述可能会存在的问题，我们在新项目设计时采取了以下措施予以解决：
1、坚持大开放、小封闭的设计、管理思路。楼宇组团要大开放，微型组团(相邻的1-3栋楼宇)要小范围封闭;楼宇之间的道路开放要有限度，对人员开放，对车辆封闭;对人行道、车行道进行间隔划分，采取有效的隔离措施，防止车辆跨路沿石停车、防止车辆乱占人行道;划分机动车停放区、非机动车停放区、人员活动区，规划设计足够的停车空间;建立健全车辆引导系统，交通警示标识清晰、完善;上下班高峰期，在关键路口、车库口有服务人员引导，提高车辆通行率。
将人员活动区设计在相对封闭的范围内
2、加强物业管理早期介入工作力度，针对可能存在的问题争取在设计、施工阶段采取技术手段予以解决。楼宇周边采用灌木、绿篱措施隔音降噪，住宅楼周边宜多灌木、少乔木、少草坪;小区内的道路开放时间要有限制，比如晚上10:00之后禁止车辆通行;坚持公共设施、场所小型化设计方向，设计建设要多景观，在住宅楼宇附近减少或减小活动广场的设计建设规模;临街1-2层楼层不宜规划设计为住宅;加强对游街浮贩的管控，小商小贩要统一规划、管理，住宅楼临街道上要杜绝地摊夜市的出现。
3、同时辅以有效的管理措施，尽可能地解决业主的顾虑与担忧。比如针对停车问题，改变原有的停车管理模式，流水停车，提高停车利用率;外来人员使用社区资源(停车场、会所等)要有时间限制，比如下班后、节假日期间不对外来人员开放等;加强物业服务工作频次与力度，对于不良行为与现象及时予以制止或纠正，比如游街浮贩沿街叫卖、踩踏绿地、车辆乱鸣笛等行为;在有条件的前提下，尽可能地对社区附属商业统一运营管理，社区商业以满足社区居民的基本衣食住行为主，走小型化路线，控制中、大型化商业。
业主对安全性的担忧，主要会集中在以下几个方面
1、在街区制社区，车多、人多，可能会存在行人车辆乱窜、早晚高峰堵车等现象。
2、外来人员、流动人口较多，人员成分复杂，不易受控制，小区内、楼道内时常会出现陌生人员，自己的居住安全存在隐患。
针对上述可能会存在的问题，我们采取了以下措施予以解决：
1、积极参与项目道路景观设计，人行道、车行道的设计要合理，人行道与车行道交会处的绿植避免使用乔木或灌木等;人行道与车行道交会处的行人等待区要有行人保护措施，比如安全岛、防撞柱等;采取有效的管理措施，比如道路限行、限速，完善警示标识、交通导向等措施。
2、提高社区智能化程度：智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、电梯刷卡、红外监控、屋顶监控、手机远程控制等智能化和互联网技术大面积推广应用。改变小区的安全防线，从小区围墙退回到每一栋楼的单元门，单元门及楼宇周边设绿篱间隔，大力推广AB门防尾随，至少保证两道门禁。
楼内门禁更适用于街区制管理
3、针对不同的项目，辅以多项管理措施。比如在高、超高层楼宇一楼大堂单独配备专职安保或管家服务人员;增派物业服务人员，增加物业小区巡视的频次和关键节点;物业服务工作形成联动，除物业各工种之间要形成联动，更要与社区广大居民之间形成联动，实现信息快速传递;建立健全工作快速响应机制，组建快速应急响应分队，发现问题快速响应并解决问题;未雨绸缪，引入商业责任险、财产险，做好风险投保工作。
关于物业运营重新定义问题
街区制时代，物业管理所面临的环境在发生变化：
1、街区制时代社区的物业管理服务范围发生了变化，即存在着服务范围退线问题。物业管理公司将管理服务重点由土地红线以内转到建筑红线以内。土地红线以内建筑边界以外的部分，由专业公司进行规范化管理，物业管理范围缩小。
2、物业基础专项服务在进行横向整合和集中。比如，保洁将细化为三类，平面保洁、楼面保洁、精品保洁。楼面保洁和精品保洁可由物业服务公司自己负责或第三方合作，平面保洁适合区域性集中规模化服务，物业管理公司可以工作量而非按人头外包服务的方式实现。保安服务类似，楼面保安与平面保安分开。
3、智慧平台和运维团队的边际效应在快速扩张。政府引导下产生的智慧城市运营管理平台在保证覆盖边际成本增加的前提下，将面向物业服务公司或大的建筑物产权人及使用人提供监控室、电梯、消防控制室、配电室或中央设备机房的基于物联网和大数据的集成化收益性服务，并通过保险等方式来分解管理责任风险。
面对新形势与环境的街区制时代，物业运营需要重新定义并应对：
1、改变传统的物业服务范围与内容局限，尽快拓展服务范围，深化并细化服务内容。传统的物业服务范围被缩减，甚至物业公区服务的功能被弱化，需要物业管理公司做出改变，不能只注重开疆拓土，更要重视并研发新的服务功能。因为现在部分楼宇面临的不是选择物业甲或物业乙的问题，而是选择是否需要这种传统公共物业的问题。更确切地说，是存亡问题，需要物业公司持续并深入地拓展服务范围——开展入室服务，更要细化并深化服务内容——丰富延伸服务。
2、改变传统的人头模式、大包大揽的经营理念。行业的成熟发展留给物业服务公司的利润空间已十分有限，传统的人头模式、大包大揽什么都想自己做的发展思路已行不通，需要物业管理公司转变思想，比如基于工作量的专业化分包模式、充分发挥智慧社区的作用，建立合作共赢机制等，各物业管理公司做到基础服务专业化，延伸服务合作化，管理服务智能化。
最后，街区制时代，对于客户而言，物业管理是平衡公共空间与私人空间、保障业主的隐私和安全的问题;对于物业管理公司而言，物业运营是转型升级、重新运营的问题。需要作为从业者的每一个人去积极面对、实践。
(本文共同作者：毕晓阳，原载于《现代物业·设施管理》2016年第7期)
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