作者: 廖忠平 | 2016-01-03 16:25

社区居委会应取代业主委员会

根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务除了上传下达、调解纠纷、维护小区治安和计划生育管理外，还可以兴办便民利民的社区服务事业。其所需费用，经居民会议讨论决定，可以根据自愿原则向居民筹集，也可以经收益单位同意向其筹集。收支账目应当及时公布，接受居民监督。但《组织法》颁布于1989年底，其时居住区中尚未有物业管理公司，由居民选举产生的居委会成员便是当仁不让的小区管理者。不过随着物业管理公司的进驻，许多服务性工作与物业公司形成了交叉，小区里原来的管理体制受到了不小的冲击。目前在广州市，社区居委会已经不容许做经营性的业务了。

据各地方的物业管理法规规定(以《广州市物业管理办法》第十三条为例)，业主委员会的职责主要是：执行业主大会或业主代表大会的决定，报告物业管理的实施情况，草拟业主公约、业主委员会章程修订案，选聘、续聘物业管理公司，签订物业管理合同，监督物业管理公司的服务活动，监督共用设施、设备、场地的使用和维护，对业主、使用人违反业主公约的行为依照公约规定进行处理，审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。业主委员会不得从事投资和经营活动。业主委员会由全体业主选举产生。

通过以上两个不同组织的对比，我们可以得出如下结果：

1、两个组织均是由住户选举产生(自治组织)，而且其要求都应是同一居住区域内;

2、两个组织均是以监督管理为主;

3、两个组织均不能进行经营性业务(以广州为例);

4、两个组织管理的内容不相一致，一个主要以政府工作内容为主，一个以住户所居住的物业管理为主;

5、两个组织对住户的称谓不同，一个叫做居民，一个叫做业主;

6、两个组织监督管理的对象不同，一个监督管理区域内的居民的行为，一个监督管理物业管理公司的行为。

如果我们细心的进行对比，还会发现许多的共同与不同点，我们在此不必一一列举。而上述对比的主要目的是为了证实笔者酝酿很久的一个结论——居委会和业主委员会完全可以合并归。

目前，居委会和业主委员会在住宅区域内的设置，我认为完全是重复设置，没有必要。其理由主要有：

1、重复设置引起工作中许多不必要的矛盾。如按规定物业公司的工作应由业主委员会来负责监督。许多业主在遇到物业管理方面的实际问题时，却不去找业主委员会而去到居委会反映，并且要求居委会来处理问题。这种情况会造成以下几种矛盾。(1)居委会出面处理矛盾，物业公司不予接待和接受;(2)居委会推卸责任，转给业主委员会处理。而业主委员会可能因为各种原因不予理睬(如业主委员会本来就名存实亡)。事实上，凡是有居委会的物业小区，业主都习惯去找居委会，而不是业主委员会，原因是居委会带有政府管理色彩。

2、无形中增加了管理成本。居委会的管理工作人员的工资及办公费用由政府负责支付，业主委员会的办公费用(有的地方还支付业主委员会成员工资)则由物业公司支付。双重支付既造成了管理中的误区(谁都不管，谁都要管)，又浪费了纳税人和业主的物业管理费。

3、居委会目前在有物业管理小区内的工作，基本上就是计划生育、民政优抚、法制宣传、户籍管理等方面，有时也处理住户之间的矛盾;而治安管理、消防管理、环境卫生、市政管理的工作，居委会基本上不管。实际上，这些工作全部由物业公司完成了。就连处理住户之间的矛盾，在管理较好的物业管理小区内，都由物业公司做了。

4、造成业主委员会成员不作为。按照有些地方法规的规定，业主委员会是属于自治组织，其办公费用由物业公司开支外，业主委员会成员工资是没有的。因此，业主委员会成员对物业管理的监督管理工作不热心;另外，业主委员会的成员大都是业余的，管理时间也成问题。

5、小区内棘手的问题、麻烦的问题，谁都不愿去管。如乱搭乱建、车辆乱停乱放等，物业公司管不了，居委会不管，业主委员会不作为。

鉴于上述原因，我认为在较为集中的住宅小区内，应将业主委员会的工作职能移交给居委会，居委会的经营性工作交给物业公司负责，居委会的部分费用(如办公费)可由物业公司承担。如此划分之后，住宅小区内的各项管理工作既有人管理，又可以节省政府开支。这样，在利益上没有根本冲突的情况下，物业管理与办事处、居委会就会各司其职，各负其责，形成互相协调、互相补充的局面，共同管理好小区。

其次，居委会可与业主委员会相结合。既可以避免各方意见冲突，也有利于行使对物业管理公司的监督职能，还有利于物业管理公司与居委会共同组办各项文化娱乐活动，使居民受益。