作者: 李巧波 | 2016-01-03 15:07

公房自营式物业管理探讨

公房在我国的住房结构中占有举足轻重的地位。尤其是存量房市场，在很多地方仍以公房为主。在房改之后，现在的公房产权主要为私人持有。据建设部统计，全国有超过80亿平方米的公房，而80%以上的公房卖给了个人。从物业的角度看，公房是一个巨大的市场。有关人士推测，公房一年的物业管理费就超过700亿(摘自《公房物业管理将全面放开》——《长春日报》2001年7月31日)。

虽然公房物业管理市场诱人，但其固有的特点和问题，让众多物业管理公司看着这香饽饽而不敢接手。

首先是公房小区较分散、规模小，物业公司无法发挥规模效应。上世纪的公房建设普遍缺乏规划，公房小区的选址是由所在单位决定，导致各小区分散，难以统一集中管理;同时当时建设的公房以单栋8层以下的住宅楼为主，小区户数一般在100户以下。如此分散且规模小，致使物业公司无法降低管理成本，盈利有限。

其次是组织维修困难。大多数公房小区建成于上世纪80年代和90年代初期，外墙大多没有刷涂料或铺墙砖。随着时间的推移，风吹雨淋日晒，加之以前的房管所或其主管单位没有足够的经费对其进行定期综合维修和养护，多数房屋早已是“楼老房旧”惨不忍睹：外墙开裂、污迹纵横、楼梯扶手锈迹斑斑等。维修成为一个重要的负担。在房改之前，维修费用还是由原单位承担;房改之后，大多数小区还没设立维修资金，于是小区公用部分的维修一直是拖而不决。物业公司要筹集维修金，面临住户的观念、信任等障碍。

上海一处公房外墙

第三是户主的观念陈旧，物业管理收费存在难度。公房的居民习惯了由单位承担所有费用，无偿享受单位提供住房福利的观念根深蒂固，以至往往不愿意掏钱买服务。即使是低廉的物业管理费居民也常常拒付，导致物业公司的服务难以为继。

第四是户主的支付能力有限。公房的住户集中为国有企事业单位的职工，随着经济体制转轨和国企改制，很多职工下岗，收入少，支付能力低，致使物业公司只能调低收费标准，导致利润微薄甚至亏损。

由于公房小区的这几处硬伤，物业公司自然对其望而却步。其实，对于老公房小区这一类物业项目，由物业公司代为管理并不是最好的管理模式。笔者认为，最适合公房的是业主自营式物业管理模式——这是我国台湾等地区已经运行多年的物管模式。其核心是：小区选出数名业主代表(类似于我国的业主委员会)，全权负责小区的物业工作安排，再由业主代表聘请人员从事小区的保洁、维修、保安等专业性强的工作。自营式物业管理的优点是直接执行物业管理，费用低、执行率高，特别适合小型物业。

我国的公房小区非常适合推广这种业主自营式物业管理，并且已经具备了一定的条件。

首先，公房小区具备符合条件的业主代表的潜在人选。业主代表必须有一定的闲暇时间管理小区，同时还要有很高的敬业精神和相应的管理水平。在公房小区中的原单位退休人员自然是最适合的人选。已退休的业主时间充裕，他们正需要平台发挥余热;同时小区是他们自己的地方，他们理所当然会关心小区的一草一木;退休职工在单位参加工作几十年，拥有一定的管理经验，完全可以胜任小规模管理工作。

其次，公房小区的小规模为自营式物业管理提供了可行性。公房小区住户少，大多为原单位人员，相互之间熟络，管理起来容易;当时的公房基本上没有配备电梯、高压水泵等物业设施，因此不需要非常专业的设施管理人员;公房小区内绿地、停车场等公用场所面积小，维护简单。由于公房小区结构简单，业主代表不需要非常专业的物业管理水平就可以开展物管工作。

第三，物业管理的社会化分工为物管工作的分包提供了条件。现在社会上已经出现了多样化的清洁公司、维修公司、绿化公司等，小区内相对专业的工作都可以承包给该类专业化公司。

那么应该怎么推行业主自营式物业管理呢?该模式目前在我国还是新事物，并没有很完善的模式和案例。其实，目前很多公房小区中聘用几个人作为门卫和做保洁员的模式就是简单的自营式管理。但这些自营式管理缺乏制度化，责任人不明确，管理混乱，公房住户享受不到良好的服务。把这种原始的物业管理模式规范化、专业化，将现代物业管理的服务要求、管理方法和自主管理的理念融合进去，有助于提高公房小区的物管水平，改善住户的生活环境。在此，笔者谈谈自营式物业管理的开展思路。

首先，转变公房业主观念。公房业主观念陈旧，不仅依赖原单位解决的思想根深蒂固，还对改善公房居住环境缺乏热心。要在小区内推广自营式管理的观念，需要居委会、原单位双管齐下。居委会可以把自营式管理作为一项民心工程推广，原单位发挥对公房职工的领导优势参与其中。居委会和原单位在宣传、组织方面共同合作，有利于在公房业主观念中树立自营管理的意识。

其次，公房小区要推选尽职的业主代表。合适的业主代表是业主自营式物业管理能否成功的关键。小区住户可以征求大家的意见，选出有时间、身体良好、有多年管理工作经验的退休职工为业主代表。100户左右规模的小区的管理工作只要3名业主代表就基本可以胜任。业主代表的主要工作是：执行小区的管理公约，代表全体住户聘请保洁、保安、维修人员，处理小区日常事务等。业主可以给付业主代表一定的报酬来提高其工作积极性，业主代表同时接受业主的监督。在已经有业主委员会的公房小区，可以由业委会直接担任物业的管理者。

再次，制定小区管理公约。业主代表与业主应共同商议管理公约的条文，务必使公约简明、可行。制定过程可以参考现今流行的各种成熟的物业管理制度。由于公房小区自身的特殊性，小区管理公约应该符合本小区的实际情况，摒弃不符合本小区的管理条文。

在完成推选业主代表和制定小区公约的基础上，即可开展实质的物业管理工作，如聘请保安保洁工作人员、维修小区公用部分、举办社区文化活动等。

自营式物业管理毕竟是业主自发组织的一种物业管理模式，业主代表不是专业的物业管理人员，必然不能达到物业公司的专业水平。但该模式大幅减少了业主的经济负担，对于我国目前以中低收入水平住户为主的公房小区来说，很有发展潜力。

在我国还是以单一的物业公司管理模式为主的情况下，向有条件的公房小区和老小区推广自营式物业管理，把它作为社区建设的重要补充，有利于我国的物业管理更顺利、更健康地向前发展。相信在不久的将来，自营式物业管理会被广泛地推广。