作者: 常本靖 | 2016-07-12 09:10

业主监督委员会怎么工作？

春江花园业主监督委员会工作条例

(2011年5月26日两委会通过)

无锡市春江花园

第一条为健全春江花园业主自治管理的监督机制，加强对业主委员会委员及物业服务人员违规违纪现象的有效监督，确保业主权益不受侵犯，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，参照《国有企业监事会暂行条例》，结合春江花园的实际，制定本条例。

第二条春江花园业主监督委员会由春江花园业主代表大会选举产生，是业主大会的检查监督机构，在业主委员会领导下进行工作。每届任期5年。

第三条　业主监督委员会以财务监督为核心，根据有关法律、行政法规和财政部门的有关规定，对业主委员会的财务活动及管理处的服务管理行为进行监督，确保业主共有资产及其权益不受侵犯。

业主监督委员会与业主委员会委员及物业服务人员在工作上是监督与被监督的关系，业主监督委员会不参与、不干预业主委员会的管理决策和服务管理活动。

第四条　业主监督委员会履行下列职责：

(一)加强对两委会成员的监督。检查业主委员贯彻执行有关法律、行政法规和《春江花园业主大会议事规则》、《春江花园业主委员会章程》、《管理规约》的情况。

(二)加强财务监督。检查小区财务，查阅小区的财务会计资料及与服务管理活动有关的其他资料，验证小区财务会计报告的真实性、合法性。

(三)加强外签合约实施和工程招投标监督。检查小区的共有积累、共有资金的流向、共有资产保值增值、资产运营等情况。

(四)加强制度监督。检查物业管理处员工的服务管理行为，并对其服务管理业绩进行评价，提出奖惩、任免建议。

(五)向业主大会报告业主监督委员会工作。

第五条　业主监督委员会一般每年对小区定期检查1至2次，并可以根据实际需要不定期地组织业主进行专项巡查。

第六条　业主监督委员会开展监督检查，可以采取下列方式：

(一)听取物业管理处主任有关财务、资产状况和服务管理情况的汇报，在管理处召开与监督检查事项有关的会议。

(二)查阅小区的财务会计报告、会计凭证、会计账簿等财务会计资料以及与服务管理活动有关的其他资料。

(三)核查小区的财务、资产状况，向业主了解情况、听取意见，必要时要求管理处负责人作出说明。

(四)向有关部门和银行调查了解小区的财务状况和服务管理情况。业主监督委员会主任根据监督检查的需要，可以委派监委会其他成员列席业主委员会各个部门的有关会议。

第七条　业主委员会各部和物业管理处各科应当支持、配合业主监督委员会的工作，向业主监督委员会提供有关情况和资料。

第八条　业主监督委员会每次对小区进行检查结束后，应当及时作出检查报告。检查报告的内容包括：小区财务以及服务管理情况评价;物业负责人的服务管理业绩评价以及奖惩、任免建议;小区存在问题的处理建议;业主委员会要求报告或者业主监督委员会认为需要报告的其他事项。

第九条　检查报告经业主监督委员会相关成员讨论，由业主监督委员会主任签字盖章，报业主委员会。监委会成员对检查报告有原则性不同意见的，应当在检查报告中说明。

第十条　业主监督委员会在监督检查中发现物业服务管理行为有可能危及共有资产安全、造成共有资产流失或者侵害业主权益以及业主监督委员会认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向业主委员会提出专项报告，也可以直接向责任人发制止通告，同时报业主委员会。

第十一条　物业管理处应当定期、如实向业主监督委员会报送财务会计报表，不得拒绝、隐匿、伪报。

第十二条业委会各部门的重大服务管理活动决策，应及时向业主监督委员会通报，必要时可邀请业主监督委员会对口成员参加。

第十三条　业主监督委员会根据对小区实施监督检查的需要，必要时，经业主委员会同意，可以聘请注册会计师事务所对小区进行审计。

第十四条　业主监督委员会由11人组成。设主任1人，副主任1-2人，下设三个工作组：财务组、自律组、物管组。

第十五条　业主监督委员会主任由业主委员会常务委员担任。社区党总支、社区居委会委派一名特派员或联络员参与业主监督委员会工作。其余人选由业主代表大会民主选举产生。

第十六条　业主监督委员会主任应当具有较高的政策水平，坚持原则，廉洁自持，熟悉经济工作。业主监督委员会主任履行下列职责：

(一)召集、主持业主监督委员会会议;

(二)负责业主监督委员会的日常工作;

(三)审定、签署业主监督委员会的报告和其他重要文件;

(四)应当由业主监督委员会主任履行的其他职责;

(五)主任因故缺席时，由副主任主持业主监督委员会会议。

第十七条　业主监督委员会委员应当具备下列条件：

(一)熟悉并能够贯彻执行国家有关法律、行政法规和规章制度;

(二)具有财务、会计、审计或者宏观经济等方面的专业知识，比较熟悉企业经营管理工作;

(三)坚持原则，廉洁自持，忠于职守;

(四)具有较强的综合分析、判断和文字撰写能力，并具备独立工作能力。

第十八条　业主监督委员会委员实行回避原则。业主或者当事人要求回避的应予以回避。

第十九条　业主监督委员会开展监督检查工作所需费用在业主委员会费用中统一列支。

第二十条　业主监督委员会委员不得接受相关人员的任何馈赠，不得参加相关人员支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在小区为自己、亲友或者其他人谋取私利。

第二十一条　业主监督委员会成员必须遵守保密规则。

第二十二条　业主监督委员会成员在监督检查中成绩突出，为维护小区利益做出重要贡献的，给予奖励。

第二十三条　业主监督委员会成员有下列行为之一的，依法给予纪律处分，直至撤销委员职务;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对小区的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的;

(二)与相关人员串通编造虚假检查报告的;

(三)有违反本条例第二十条、第二十一条所列行为的。

第二十四条　业主委员和管理处员工有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予纪律处分，直至撤销职务;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)拒绝、阻碍业主监督委员会履行职责的;

(二)拒绝、无故拖延向业主监督委员会提供财务状况和经营管理情况等有关资料的;

(三)隐匿、篡改、伪报重要情况和有关资料的;

(四)有阻碍业主监督委员会监督检查的其他行为的。

第二十五条　业主委员和管理处员工发现业主监督委员会成员有违反本条例第二十条、第二十一条所列行为时，有权向业主监督委员会报告，也可以直接向业主委员会报告。

第二十六条　本条例自发布之日起试行。

无锡市春江花园物业管理区域占地面积33.5万平方米，建筑面积54.8万平方米，可供3,252户业主居住。在小区公共部位的管理活动中，业主大会、业主委员会是议事决策机构，要控制业委会主任的权力;业委会物业管理处(专业物业服务团队)是执行机构，要坚持制度管理;业主监督委员会是业主的监督机构，要细化监督工作条例。

多年来，我们采用业主代表大会制，协商民主选举了两届业主委员会;协商民主决定了小区实施没有物业公司的业主自行管理;协商审议了小区若干重大问题的提案，形成了一系列的规章制度;协商民主产生了业主监督委员会。也正是这些通过协商民主的管理制度和监督条例保证了小区业主自治之路越走越稳。在0.5元物业费单价至今未变的前提下，第一届业委会给每户业主减免了两个月的物业费;第二届业委会给每户业主平均分红1,800元，用于累积公共维修资金。

滁州市裕坤丽晶城进行业委会换届选举

业委会主任只有会议召集权和对会议决定的执行权

全体业主共同购买的商品房小区共有部位产权属于全体业主。应该指出的是业主参与度不高是当前各地普遍存在的问题，加上部分业主参与意识不端正等问题，这些都是不能召开全体业主大会的主要原因;任何一个小区都不具备几百或上千人的会场，这又是小区的基本条件限制了采用集体讨论形式召开业主大会原因;一个政权组织可以用人民代表大会制度，一个草根组织的决议门槛当然不能过高。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式”和第二十七条“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”。目前，江苏省的物业管理条例已有明确的规定，第三章第十二条“业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责”。这些条文都是从实际出发、可操作性强，有利于业主大会和业主委员会顺利成立。

业主按照民主集中制原则，定期通过民主选举产生业主代表，组成业主代表大会代行业主大会之职;业主代表通过代表大会选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构;业主代表通过业主代表大会，代表业主意志决定小区物业管理的一切重大事务。

业主代表大会制是“议行合一”的议会制度，业主委员会主任没有决定权、没有处置权，只有会议召集权和业主代表大会决定或授权的执行权。这有利于民主管理，有利于维护业主的根本利益，有利于小区物业管理运转的高效率。

规章制度是物业管理活动的灵魂和准则

在小区的公共部位管理活动中，各个机构架层都要按章办事。业主委员会的议事必须按照《业主大会议事规则》《业主委员会章程》《管理规约》进行。业委会物管处在管理活动中，必须遵循各项管理条例的规定。业主监督委员会工作必须按照《业主监督委员会工作条例》进行。业主的个人行为接受《管理规约》约束。

本文重点强调的是小区重大问题的决策，不能仅靠一人一票的投票方式来解决问题，而是要在没有投票前的协商，达到方方面面的意见均含其中，这样的决策有利于在实践中实施。

例如：在我们小区由于物业管理费偏低，电梯营运成本超标，我们在业主代表大会的议案中提出电梯使用户每平方米增加0.2元的营运费，从0.3元增加到0.5元。如果按一人一票，多层业主绝大部分会同意。而小高层的电梯使用户有一部分业主会不同意，而且抵触情绪会很大，甚至用拒交物业费的方法来表示反对。业主委员会在召开业主大会以前，就做了一系列的准备工作。一是舆论先行，用公平正义、业主权益均等的理论予以说明;二是用算细账的办法摆出电梯营运的各项费用，把电梯使用成本的亏损，明明白白告诉电梯使用户;三是做好多层用户工作，告知其在小区管理活动中不可能做到绝对平均，希望其从有缘共同居住本小区的角度来考虑邻里关系。在采用集体讨论形式的业主代表大会上，各方代表充分发表意见，甚至是激烈的争论。在此基础上再采用民主集中的投票方式，形成了大会决议。在执行过程中，顺利地达到了目的。

又比如，小区车多位少造成停车难。业主代表大会以业主权益均等(每户业主优先停一部车)的原则，让多车、一车和无车的各方代表进行民主协商，从实事求是解决问题的角度出发制订了《关于完善和加强小区车辆管理的意见》，创立了由交警、社区民警、社区居委会和业委会物业管理处共同参与的春江花园社区车辆管理服务站，有效地解决了社区内停车难的纠纷和安全隐患。

此外，还有《春江花园人事管理的权限规定》《春江花园资金使用审批权限的规定》《春江花园物业管理处经济责任制考核办法》《更新改造立项书》及合同签订的工作流程等。在物业管理的层面有《春江花园物业管理规定汇编》共44项208页。

一人一票是每户业主的权益，对业主的权益我们要尽量维护。当业主的参与度在不断提高时，听取绝大部分业主的原本意见，是业委会的工作方向。我们在第三届业主委员会的选举办法上，将采用全员投票的方式，取得广大业主的认同。同时要坚持各方代表协商民主的集体讨论形式，制订与时俱进、不断完善的小区新问题管理制度，以满足业主的需求。但所有问题的解决都必须在形成制度的框架下进行。

接受业主监督，增加共同管理的凝聚力

业主委员会和业主个体既有统一性也有矛盾性。统一性表现在业主委员会通过合法的议事程序，按照“少数服从多数”的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志;矛盾性在于总是会有少数业主的意志得不到体现，甚至会用各种方式发泄不满。这种矛盾一定会经常地存在于社区生活之中。解决业主委员会与业主之间、业主和业主之间的矛盾，是业主委员会的重要任务。因此，业主委员会机制应该是一套完整的、科学有效的机制，其中包含行之有效的监督机制。包括政府的监督和业主的监督，以确保业主委员会能够切实代表广大业主的根本利益。街道是社区建设工作的责任主体，也是推进社区居民委员会指导监督业主委员会建设的责任主体，春江花园的业主监督委员会中有一名无需业主大会选举的特派员，那就是由社区党总支指派的居委会副主任，他可以直接介入业主监督委员会的工作。

在公共部位物业管理的活动中增加透明度，保护业主的知情权，是凝聚业主共同参与管理的有效途径。春江花园业主有一本共同的财务账，在整个管理活动中，财务管理是业主最关心的事情。账务的公开、财务制度的严谨、必不可少的审计流程，都是业主最关心的事情。为了强化业主的监督机制，春江花园在实施自行管理的同时，就由业主代表大会选举产生了由11名委员组成的业主监督委员会，并且制订了详细的《业主监督委员会工作条例》共二十六条。业主监督委员会其根本任务，就是对违规的业主委员和管理处员工进行监督和处理。做到了业主有投诉，监委会就有人查。监委会可以对业委会工作人员的工作流程、财务报表的真伪以及管理处员工的工作违规进行查处。

若干年来，监委会的财务组每年都要对小区的财务进行审核;监委会的物管组对小区的各项合同签订的流程、车位的分配以及小区重大更新改造项目的程序进行检查;监委会自律组定期对业主代表、业主委员、管理处的业主员工的物业费和停车费进行定期检查，并予以通报。

此外，定期听取管理处中层以上干部的述职演讲、组织节假日业主巡查、组织业主对管理处的满意度测评等，都对小区的物业管理活动起到重要的推动作用。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第6期/总第359期)