建立物业征信系统是时代所需
物业管理征信系统的建立是属于整个社会征信体系的一部分，《南京市住宅物业管理条例(草案)》中的信用规定，是我国征信体系逐步走向完善的一个表现。
我国物业管理行业内无论是企业还是业委会，违背法律法规、违背合约的现象屡见不鲜。笔者所知道的一个住宅小区，其业委会主任操纵业委会采取非公开公正手段选聘物业企业，彼时有违背市场规律的物业企业与其一拍即合，以低价方式进场，入场后即单方降低服务标准来获取利润。如此，搞得整个小区品质迅速下降，业主苦不堪言。最终该业委会主任迫于压力变卖房产离开，该物业企业合约到期也未获得续聘。后闻之，此小区只是该主任所任业委会主任的小区之一，此事对其并无太大影响。而该物业企业因与该届业委会的经济纠葛，至今未移交任何费用。而随着那届业委会任期届满，此事也逐渐被搁置。试问，如果有一个健全的物业管理信用体系，就如达摩克利斯之剑，高悬于业主、业委会委员、物业企业(包括物业企业指派的项目经理)头上，业委会成员在工作中还会这样肆无忌惮吗?物业企业(包括项目经理)一旦有这样的污点记录，它(他)以后还会有更好的发展吗?这个威慑力，是任何一家物业企业所不能承受的。
市场经济要健康发展，社会诚信缺失是一大痛处，已成为一个不得不解决的问题。在中国建立起完善的征信体系，彻底解决诚信缺失问题，这是企业和公众最期待的事情。网上表述南京超八成的业主反对欠费纳入个人征信，并非这些人都是欠费的支持者，而是很多人缺乏自觉维护诚信的意识。
笔者认为，为了促进中国社会的文明进步，由物业管理这个涉及老百姓居住行的行业打开社会征信逐步进入公民意识的一个局面，也未尝不可。事物都有两面，一方面有业主认为自身弱小，采取拒交物业费是为了维权;另一方面有物业企业违背合约乱操作令业主寒心。这些屡见不鲜的事例让本就发展不过三十余年的物业管理行业更难举步向前。为了维权，近年来的物业纠纷诉诸法院的数量明显上升。笔者所知的一个住宅小区某业主因不满该小区物业费调价而欲挑起事端炒掉物业公司，并自恃为法律工作者在小区大肆散布调价不合理应拒交费用的言论。这恰恰说明部分住户希望“物美价廉”而不是“质价相符”的想法得到了支持。物业公司迫于无奈将其告上法庭，二审终审维持了一审原判要求其支付物业费时，该业主仍置若罔闻，并在新闻媒体上大肆宣扬其明显违背法院支持的言论。该物业公司的负责人曾告诉笔者，该户每年交纳的物业费不超过4,000元，而物业公司一审、二审支付的诉讼费、律师费等远不止于此。对物业公司而言，采取法律途径解决欠费纠纷，是一件既伤害业主与物业公司感情，又伤害物业公司经济利益的劳神费力的事情。实际上，物业公司并不想与其恶化关系，但已交费的业主觉得不公平，暂缓交费的业主抱着看热闹的心态在观望。虽然历经两年才得到定论，但也促进了部分观望业主来交费。试想一下，如果征信体系中将该业主的这种行为记录，该业主在银行信用和商业消费等方面都受到限制，他是否还会继续为了心中那点自私而藐视法律的判决?而有如此的先例在前，将会降低多少无谓的纠纷调解和判决?
实际上，物业管理征信系统的建立是两方面的，将合同的两方面——业主和物业企业都约束到了。在信用保障体系之内，个人和企业需要尽其所能地信守承诺，因为任何一个“差评”都可能给自己引来一场“蝴蝶效应”。
笔者曾到美国俄克拉荷马州一个朋友家做客，聊天中了解了该社区的物业管理情况。朋友购买的是独栋房屋，不存在交纳物业费的行为，但需要交纳垃圾费，而垃圾费是根据家庭的污水排水量来计算的。朋友提到草坪修剪的问题。虽说草坪属于私人产业，但也必须遵守社区整体的要求。因为人工成本高昂，一般家庭都自己修剪。若是你家的草坪修剪不及时有碍观瞻，你的邻居就可能投诉你，很快就会有专业公司人员上门服务，不过高昂的修剪费用账单也会寄到你家里。法庭也会支持邻居的行为。朋友还笑着说，因为他的信用良好，购买房屋时银行给予了非常低的贷款利率。
俄克拉荷马州房子前的草坪均需要居民自行修剪
俄克拉荷马州许多公共停车场配置残疾人车位。如果你不是残疾人士驾车，千万不要随意将车停放在这种专用车位上，否则很快就会收到200美元的罚单，不管任何理由，如果不交罚单，被拉上黑名单的话，个人信用将受到影响。信用评分对日常生活有很大影响，主要体现在签订各种合同，如办理各种银行卡与信用卡、租房买房、买车、工作合同等。如果你的评分过低，即信用过差，那么你会举步维艰，处处碰壁。
我国某小区的残疾人停车位
社会的文明需要征信体系保障，征信体系是社会进步的必然。欧美国家的征信体系也是历经百年建立的。我国征信业发展尚处于起步阶段，围绕征信体系建设的法律法规、业务规则以及数据处理模式及方法都需要完善和加强。在物业管理征信系统建立上，笔者认为应坚持“诚信有益，失信受罚”的原则。
我国各地区、各行业发展不平衡，南京市试点可以为日后全国性的征信系统建设提供实践经验。但是在这种区域性的物业管理征信建设中，为保障实施的可行性和有效性，笔者有几点想法供参考：
第一，建议建立信用信息交换平台，实现行业、地方信用信息共享机制。《南京市住宅物业管理条例(草案)》中只是一个笼统的提法，还需要实际实施中进行细化。我国的中央银行和各部委实际已经在建立各自的系统数据，但数据之间未有链接，也未对外公布。那么这次南京市物业管理征信体系试点是重新建立还是协调开放某些已有数据?哪些行为纳入征信范畴?哪些数据向征信实施部门，或行业，或公众开放?
第二，加大网络技术在信用信息管理方面的应用力度，建立健全司法机关、行政管理各部门在依法履职中形成的企业和个人行业信用记录，扩大信用采集的广度，实现统一的信用惩戒与预警监管。上海市自2014年底至2015年底在部分地区的物业管理征信试点中就发现了业主欠费取证难的问题，而且由企业主动申报，强制力稍弱。因此，如果南京市的试点又是雷声大雨点小，那这种试点就不会有任何突破。
第三，笔者认为，物业住宅小区酬金制模式应与征信系统同时推行。在酬金制模式下，业主交纳的物业费是物业服务资金，物业企业只是代管，所用所出均需监管审核，支出透明且避免支付不必要的税费，物业企业的收入也公开。这种情况下，业主和物业企业相互之间的信任度无形间会提高，避免包干制模式下的猜忌与困惑。经营较好的小区，还可以根据服务资金累积的盈余情况弥补维修资金不足或给众多业主其他的实惠(比如补贴业主的交费)。
第四，在这种建立与完善中，政府应不断完善法制建设，使征信机构在信息采集、信息披露、监督管理等关键环节上有法可依;加强市场监管，使征信机构明确其“是什么、做什么、怎么做、谁来管、怎么管”;大力确立与宣传诚信原则，宣扬信用文化，包括人们的信用意识与信用观念，以及信用行为规范、信用交易规则和信用交易方式等，推动征信市场的培育和发展。
在区域性立法中提到征信体系的建立，南京市走在全国的前列。也诚挚希望全国其他物业管理行业发展较好的地区也逐步行动起来，加大征信体系的建立和完善，推动我国物业管理行业征信体系的全面建设和发展。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)
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