作者: 舒可心 | 2016-06-29 23:52

物业费定价，如何纠正业主共同决定中的不公平

案例陈述

有朋友请教一个案例，针对的是小区业主大会成立后，物业费不合理调整的问题。甚至可能是业委会操纵会议导致不合理结果的问题：

在一个物业管理范围内，因为分期建设导致两期物业，其中一期房屋没电梯，已全部入住，占52%的建筑面积;二期房屋有电梯，占43%;此外还有一些裙楼商场，只占5%的建筑面积。

在一期业主的主导下，小区成立了业主委员会，然后召集业主大会会议，一期业主在当晚出席及表决人数上占了绝对优势，所以经投票得出的结果是：一期因为没有电梯，物业管理费0.8元/平方米;二期有电梯，物业管理费2.7元/平方米;裙楼商场则按照15元/平方米的标准收取。

对于这个结果，让二期业主和商场业主大呼意外，他们的疑虑是，凭什么让一期业主仗着人多势众来决定二期或者商场的管理费标准?但当晚确实有占小区总建筑面积和总人数半数以上的业主同意(双过半)，费用标准也在政府指导价范围内，在这种情况下，二期业主和商场业主要如何操作来维护自己的权益?

另外，一幢商住楼，住宅四万平方米，400个业主;商场一万平方米，两个业主，业主大会决定住宅管理费为1元，商业裙楼10元/平方米，这个合理吗?有效吗?

我是个居委会主任，真的想帮助这些被欺负的业主们!

舒可心说三道四

本案已经不仅仅是简单的物业管理问题了，更是社会治理问题!已经涉嫌“多数人的暴政”(多数人通过“多数决”这个办法剥夺少数人的合法权益)的问题了!只是发生在物业管理区域内罢了。

多(建筑物)业态的小区，由于不同物业及附属设备设施(如本案中的电梯)不同而用于运转、养护、维修的物业费肯定也不同，这个大家有共识。但如何能公平、准确地计算出差异，则是一个比较复杂的问题。甚至连物业服务企业很多时候也是“大概齐”了，更不要说业主们买房时发展商就已经确定了不同物业的物业费差异，故很少有人争执这个问题。

其实，一个物业管理区域的建筑物，为同一业态，是比较简单的。甚至如西方大多数的做法，一个建筑物一个物业权利单位，像本案的这种情况就完全不会发生了。西方发达市场经济的国家的政府，并不只是一味地考虑发展经济，他们也考虑社会建设和社区和谐。故一般不允许发展商做像中国这样的超大型(1,000套甚至5,000套房屋以上)物业管理区域，更不会多种业态混合在一起管理。这就从根子上减少很多社会冲突的机会和解决这些冲突的社会、政府成本。这一点，中国政府也明白了，但历史遗留的问题实在是积重难返。即便将来真的施行“街区制”，恐怕也有公共管线和共用设施(如配电房、热力站)在某个楼内等问题产生新的矛盾。

但是，一个建筑物一个物业单位就不会发生本案的这种问题吗?一个高层建筑，一层、二层……的业主是否应该与上面各层业主分摊相同的电梯费呢?北方的供暖费，朝南向的业主与朝北向的业主按相同的比例分摊是否公平呢?而分户计量，难道就是公平么?那北向的房屋居住成本在供暖这个开支上，就会多于南侧户型很多!……诸如此类。

其实，只要有社会就有差异，有差异就一定有不合理甚至不公平。特别是在市场经济环境中，不公平更是常态!

但人们往往对自己能承受的不合理、不公平持“认可”的态度——因为如果所有的不公平都去设法让它公平，那么一个人一辈子就什么都不要做了!结婚、生子都别说，连养家糊口都不可能了!因为，追求公平是几乎不可能有“商业利益”的!

因此，法治社会有一个原则告诉人们：争取公平的权利，是每个公民的，即是每个业主的。但，权利又是可以放弃的，而义务不能放弃。放弃义务则导致责任的承担，但放弃权利则是权利人自己权衡利益后的选择。

在法律制度设计上，为了被侵权人主动保护自己权利时，就设计了一种权利，叫“主张”权，如果向法庭主张了，就叫请求人民法院裁判的“请求权”，也可以理解为对侵权人的“诉权”(这两个权利仔细分还是有差异的，在此不论)。

在遇到这类问题时，我们的政府官员、居委会成员、业委会成员或热心人士们，总是“想方设法”让这个事情变得公平，政府官员甚至超越职权，利用行政权力来调整这种官员个人认为的不公平的现状。这其实是与我们国家从来就缺少依法治国的传统有关。过去发生了冲突，都是“有困难找政府”而不是“找法院”;甚至单位职工之间发生矛盾，书记就“说了算”!而且宣传工具还不断地强化这种“好人、能人”的案例及工作模式，更让人们相信一个不可能的状态：任何事情都一定能有一个各方都“满意的结果”，一个“公平正义的结果”。这种对政府官员和社会的文化宣传的误导，令今天各种冲突的解决平添了更多的冲突——因为非冲突方(如政府、居委会、长辈等)的加入和强制裁判。

我们必须了解法治社会对权利的保护机制：

一、权利法定。尽管人们的权利是无限的，但由于生产力的发展水平和裁判机构的能力所限(保护公民权利是要成本的，公民要为此分摊国家税收)，故一般国家只保护写在法律条文中的权利。当然。会有一些权利通过法官的裁判文书被临时保护了，但要形成社会普遍认可的权利，还是需要书面立法(特别是我们这样的大陆法系国家);

二、权利可以放弃。有些权利放弃一段时间以后，就灭失了。如债权放弃了超过2年以上，其向人民法院的请求权就没有了，表现就是“诉讼时效”超过了;

三、法院生效的裁判是必须遵守的，无论当事人认为这个判决是否公平!几乎可以肯定地说，没有一个诉讼判决结果是“双方均很满意的”!对不满意的判决的救济方式是有的，但也必须先执行生效的判决。实在觉得法院判决不公平，就只能祈祷上帝或天神降临吧。最典型的案例就是1994年发生美国的辛普森杀妻案，法院判决其无罪!(这个可以从网上看到)而我们国家，由于早期的“人治”(政府行政首长做裁判、单位“组织”做裁判、书记做裁判……)社会治理模式，故为了防止人治的错误，就设立了“信访”制度——让更高级别的“人治”来检查下级人治是否真的不公平并作出调整裁判的机制。这种机制，就让民众误以为一定有一个青天大老爷能让自己得到公正、满意的结果，青天大老爷在北京……上访不断。其实，任何裁判都是人作出的，一定会有错误。只不过通过标准化的诉讼程序和控辩双方的公平抗辩，是目前能找到的解决人类个体判断错误的最佳办法而已。上访的危机在于导致社会革命和动荡：当事人上访告状到北京还解决不了问题，那就一定是“没有青天大老爷的社会和政府”了，就该革命推翻它!

言归正传。在小区内，业主大会通过召开会议，作出了某项决定。这个决定业主们是必须遵守的吗?如果业主们觉得不公平，该怎么办呢?外人又该如何帮助那些认为不公平的业主们呢?

《中华人民共和国物权法》第七十八条说得非常清楚：

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法律说了几个事情：

一、业主大会或者业主委员的形式上合法(例如有印章等)的决定，对业主具有约束力，即业主必须遵守。否则，业主大会或业委会请求法院要求业主执行这些决议时，法院会裁判不执行的业主败诉(发生反诉等情况导致的其他结果除外);

二、如果某个或某些业主认为这个(些)决定侵犯了自己的合法权益(包括决定作出的程序违规所侵犯的业主的投票权、知情权等和决定的内容对业主利益的实体侵权，从本案看至少属于后者)，业主可以请求人民法院撤销(案由是“业主撤销权诉讼”)，即把业主大会或业委会诉至法院，让法院裁判。如果法院支持了业主的诉讼请求，那么相关决定就被撤销了!撤销则自始无效!

这是当自治群体内部发生决定危机时通过外部强力机构介入解决的典型办法。当然，如果自治群体内部有足够的能力和智慧自我纠错，也可以无需外部强力机构介入。

特别要说明的是，在自治群体纯粹内部解决危机和外部强力结构介入解决危机中间，其实还有无数种通过社会其他机构、个人进行调解的方法。这其实是解决社会冲突的最低成本和较高效率的途径。这里面的文章大得多，远比通过法院判决要更有意义。但本文不讨论。

综上，如果发生和本案类似的情况，业主们或者非业主的热心人、居委会、政府公务员在不能实现调解解决问题的情况下，则应该鼓励业主们请求人民法院作出裁判，并对业主们进行必要的心理辅导：无论法院作出什么生效的判决，业主都应该尊重和遵守。当然，协助业主们寻求最佳律师的援助，也是胜诉的必要条件。这个就取决于不主们对律师服务的了解和是否愿意支付律师费的态度了。

顺便说一下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)的规定，业主的请求权利应该在一年内行使，否则法院就不会再理了。司法解释条文如下：

第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

鉴于本案涉及的问题比较复杂，故啰啰嗦嗦说了这么多，希望能对业主了解如何在受到业主组织或多数成员的侵权时如何维权，以及居委会、政府官员和社会热心人士如何协助少数业主保护其合法权益能有所帮助。

本案中另外的一栋楼内两种业态物业费的问题，道理一样。不再赘述。