作者: 范国振 | 2006-12-31 14:01

深圳：业主自治给“南天一花园”带来和谐安定

南天一花园地处深圳市中心的体育馆对面，由三幢18层大厦组成，占地面积3.6万平方米，建筑面积11.4万平方米，有1,140户，在1990年入伙。

三幢大厦的底层有近百套无间隔4.5米高的架空层，原设计是供业主们休闲娱乐之用。发展商及其属下的原物业公司，将架空层间隔改造成近百家商铺，全部是营业、仓库、食宿“三合一”商铺，最高峰时仅“发廊”就有38家之多。小区里搞得乌烟瘴气，数百名外来人员和发廊妹在小区里游荡。小区内治安秩序、消防隐患、卫生情况顿时恶化，成了远近闻名藏污纳垢的场所，房价每套下降近十万元，不少业主只能搬走。

小区里有些业主逐渐开始觉醒，可是业主们一盘散沙、无组织、相互不熟悉，没有经费，不熟悉法规，不了解小区公共物业资料和财务开支状况，更艰难的是大部分业主只对自己专有部分关心，而对小区里共有部分漠不关心，也就是“冷漠的大多数”现象。幸好有几位热衷公益事业的业主通过邻居、同事、同乡、晨练时的拳友、歌友、舞友甚至遛狗时的狗主……将这些关心小区的人群从六七个人，逐渐扩大七八十人。他们利用周末的时间在小区外讨论小区共有部分的物业权益问题，学习相关的法律法规，通过不同渠道收集小区里物业的规划图、竣工图、公共配套设施，水、电、气、消防系统资料和图纸等。每个业主至少宣传发动三四户业主，经过半年的酝酿，发动已有近200多名热心维护共有部分权益的积极分子，筹备成立业主委员会的内部条件成熟了。2000年，业主们按法规依靠政府有关部门迫使开发商及原物业公司组织召开业主大会进行了业主委员会的选举。

业委会成立之日便面临着一个积重难返的破旧小区，怎么办?从哪里开始着手?通过听取业主们意见，学习各地小区的经验，经过反复研究、论证，我们通过业主大会按序开展了如下工作：

1、首先是依法更换原物业公司，选聘了新的物业公司(中航物业公司招标选中)。

2、将小区四通八达的“公共”场所，用绿化植物做成隔栏恢复封闭，所有出入口全凭门卡进出。

3、用恢复建筑物架空层原设计功能的理由，通过政府有关部门将近百家商铺和“发廊”以违章建筑的名义拆除。(若以业主公用部分物业产权的理由，可能就要耗时和耗资甚多，甚至要通过法院的长期讼诉。)

4、完善业主大会、居民代表会议制度，经常出示公告、简报，召开各种专题会议，将维护共有部分物业进展动态告之全体业主，使全体业主关心小区的工作。

5、与新进驻的中航物业公司反复协商，暂借100万元和小区每年的本体维修资金共同作为小区的维护和改造费用，如：粉刷外墙，更换上水管系统、更换2台电梯(共12台)、更换内墙墙壁和地砖、绿化改造、增设小区文体设施、汽车和人的出入全部采用电子门卡……5年来，合计维修改造项目费用约达235万元。

6、聘请法律顾问，通过法律讼诉追讨红线图内的二幢居委会及小区管理用房，以及历年的租赁收益800万元。追讨原物业公司撤走时带走的属于全体业主的房屋本体维修资金109万元。

从2000年到如今，业委会已经历了七个年头，由于偶然的原因，将我们这一群知识分子(有老党员、律师、医生、高工、总经理、会计师、银行行长、画家……)推到了维护小区公用部分的物业权益的风口浪尖上来。开始我们如履薄冰、举步艰难，没有经验，还有来自多方面的阻力。但在许多业主的支持下，在政策法规的指导下学习各地小区的经验，如今发生了很大的变化，业委会的工作已上了轨道，按部就班、正常地开展工作。如：

1、现在小区里有半数以上的业主都会自觉地参加和维护自己的小区公用部分物业权益的活动。

2、物业管理费已从2002年以前高层3元/㎡降至2.58元/㎡，多层1元/㎡降到0.88/㎡。小区的停车场收入(52万元/年)、电梯间出租收入(32万元/年)和电梯广告及其他的收入全部归全体业主所有，加上业主交纳的本体维修资金(27万元/年)，总共约有115万元/年，扣除正常运作成本后，全部投入小区的维护和技术改造工作中。绿化率增大到42%，因恢复了架空层、增大了通风量，使整个小区绿化树木生长条件改善，如今小区到处绿草如茵、树木成荫，已被评为远近闻名生态园林绿化的文明小区;由于清除了架空层的商铺，使老鼠、蟑螂失去生存条件，整个三幢大厦的老鼠、蟑螂、蚊子大大地减少;因闲杂人员减少，以及保安和门卡的控制，小区里案件大大减少，几年来发案率近乎于零。

3、七年来我们全体业主参加投票表决次数约八次，每次都有三分之二以上业主投票，并敢于注明业主姓名、房号、电话。去年第二届业委会换届，在13名候选人中选出9名，选举差额率比例高达40%，候选人新老比例为6比7。为索回公用部分的物业权益的讼诉活动多年来已有16次以上，最近一次竟有几十名业主自觉地挤满在深圳市中级人民法院的旁听席上，其他小区业主甚为羡慕。这表明小区作为基层民主活动的平台给有序地开展基层民主创造了很好的条件。

中国现在已有一半以上的城市居民购置了属于自己的私有房产，因此业主自治、依法维权是牵连几亿人的大事!业主花了大部分的积蓄购置了房产，是实现安居乐业、保值增值的目的。为了维护共用部分的权益，业主通过民主程序建立自治组织，确立自治规范，自主决定小区范围内的共用物业事项，这就是业主自治的基本内容。我们小区业主、业主大会和业委会七年来都围绕着“业主自治”这个主题活动。

现聘用的中航物业公司不是开发商下属的物业公司，而是由业主大会、业委会依法聘用的，所以物业公司的职能就是业主花钱购置提供服务商品的物业服务企业，双方严格按“物业服务合同”办事，经济上开支一切公开，明明白白挣钱，全心全意服务。每隔三个月业委会派专业的会计师对小区管理处财务收支进行严格审查，并对外公布，每隔三年聘请财务审计公司对物业公司在小区的财务活动进行全面审计，这已形成按合同办理的例行公事。我们的体会是业委会对于钱财不要直接经手，而是要用审批、签署和印鉴的方式进行监管。五年来，物业公司严格按法规，信守合同办事，双方合作颇为愉快，物业公司可以安排数十名员工就业，每年还可以依法从小区提取25万之多的佣金，管理处尽心尽力为业主们服务，虚心听取业主们的意见，员工们都很安心在南天一花园小区里工作并有发展前途。业委会从出租屋收入中每月拨出2000元补助改善保安们的伙食。业委会经常与物业公司领导人员联系互访，加强沟通。物业公司和管理处在涉及小区共用部分的事项几乎全部按照业主大会、业委会的意见办，业主在小区里当家做主，这就是业主自治的体现!通俗地讲小区里有关公共部分的事项是业主说了算!物业公司只要能合法地赚取该得的部分又何乐而不为之!双方相互尊敬、支持，现在可以说是达到了“双赢”的目的。

小区里成立业主委员会的时机往往是在发生一些突发侵犯业主共用物业权益或服务太差之时。而此时要有一些热衷公益事业的业主在这种场合挑头站出来。经过宣传、交流、发动、成立业委会的条件才会逐步成熟。这段时间一般要有半年甚至一、二年之久，但并不是所有业主委员会的运作都很成功，这里涉及的因素很多。但最重要的是一定要警惕不良发展商或者不良物业公司收买的成员参加业委会。

业主委员会的成员要热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力，此外，还必须要有一定的经济基础和文化素质，一定的成熟社会经验。要吸收部分退休人员参加，要吸收熟悉法律的人员参加，尽早聘请常年法律顾问。业委会主任、副主任要有丰富的组织和协调能力，要协调内部和外部的种种关系，因为业委会是耗时、耗神、耗钱的活动，内部团结是业委会能否存在的条件，而熟悉法规，掌握小区公共物业资料，对外谈判、上访及法律诉讼等讲究策略，是业委会正常运作并取得成果的重要手段。

业委会成员要有广泛的代表性(照顾到各个楼层，各幢)，还要有专业性，要吸收如熟悉财务的、熟悉工程的，熟悉法律的业主参加。

业委会绝对要在政策“红线”内活动，不要搞群体上访、挂大标语、堵路、游行等激烈的对抗活动。对待政府有关部门要给予一定的时间和空间，即使对待不良的开发商、物业公司也要有策略，有理有节，不要将事态激化、扩大、恶化。要善于保护自己，“说软话，办硬事”，千万避免流血挨打。要多协商，对话，要善于妥协，以低成本来获得维权成果。要与时俱进，倡导“法制维权，理性维权，协商维权”的理念。

业委会最难的工作还是对待业主本身，因为业主是各式各样的，有各种诉求，各种文化背景，各种职业。这将是最耗时费力的工作，但只要小区共用部分物业发生良好的进展，明显的改善环境，房产增值，那么误解和一些难题就会逐渐淡化。

眼下正是业委会遭不少人非议的时期，业委会委员都还是做义工不收取报酬和津贴为好。小区里的一分钱都不要去沾，要廉洁奉公，这样才能有公信力和威信，与管理处的关系要严格保持清廉的工作关系，坚决杜绝吃吃喝喝拉拉扯扯，坚决杜绝享受免交管理费、停车费，坚决杜绝接受钱财。因为业委会是代表业主大会，是小区的“主人”，而管理处是业主聘用的“服务管家”。当“管家”给“主人”送礼品，最后发展为“收买”、“送钱”的话，这个小区的“业主自治”也就“结束”了，业委会也就变成一个摆设而已!因为业委会委员是做义工，是出于一种信念，不是几百元几千元能够交换的。当然，雷锋能坚持多久?这也是个问题。将来应大力培训业委会主任专职秘书!

从2000年开始为小区公共物权维权已经进入七个年头，不少人认为没有钱你们图什么?但当你看到有17年楼龄的破旧小区变成如今鸟语花香、绿树成荫、安居乐业的小区，老人儿童们在大草坪游玩、散步，有近百名儿童喊你“爷爷”时;当每天都有许多业主与你们交流，反映问题或者闲聊问候时;当房价从30万元上升到130万元，业主们住在南天一花园都很快乐和谐安宁时;当每次为小区公共物业权益在法庭诉讼，有几十名业主挤满在旁听席支持着业委会时。此时此刻的快乐难道能用几百元几千元换得到吗?

业主自治可以促进房地产业的持续发展!

业主自治给城市基层民众提供一个实实在在的民主活动的平台，给有序地开展基层民主创造了条件!

业主自治对建设和谐社区发挥着重要的作用!

业主自治既维护了业主权益，又维护了法治尊严和促进社区和谐与稳定!

若小区不和谐闹得沸沸扬扬，开发商房屋销售殆尽可以撒手不管，物业公司若不赚钱也可一走了之，承租使用人可以不再承租，此时承受损失最大的就是小区业主。所以业主、业主大会和业委会最强烈的愿望是追求小区的和谐安宁，能安居乐业，房产能保值增值!

业主大会、业主委员会迄今为止还是个新生事物，还有许多具体事务要探讨，不管受到多少的歧视和冷眼，但肯定会成长壮大。单就业主大会、业委会的选举规则就值得社会上的借鉴。业委会的成员全部由业主选举产生，任何人不得指派，业委会成员要向选举产生它的全体业主负责。

几年来，南天一花园业主、业主大会、业委会和物业管理处相互关系比较融洽、协调，配合良好。在某种程度上业主相当于股东，业主大会相当于股东大会，业委会相当于董事会，而物业管理处则类似公司总经理领导下的公司执行机构。这种运营模式有许多可取之处，权利相互制约、监督。决策和执行分开，产权和经营管理权分开。小区业主安居乐业，物业保值、增值，全体业主(股东)满意高兴。业主大会(股东大会)对业委会(董事会)满意而支持，业委会(董事会)对聘用的物业管理处(总经理领导下的公司执行机构)满意可以继续聘用。若小区不能安居乐业，房产贬值，那么情况就相反，业主、业主大会就要追究责任，业委会就要下台，管理处就要走人。

笔者对物业服务行业推行职业经理人的模式很感兴趣，这样可以跳开物业公司、佣金这个中间环节。但是在现行规章制度，法规标准和税务发票方面还缺乏支持，将来物业行业协会可以代行这个角色，用统一的规章制度，法规、标准在全行业推广。当然，这种想法不太成熟，还待实践。

(本文原载于《现代物业·新业主》2007年12期)