作者: 王成 | 2009-12-02 16:02

加拿大业主董事会的主要职责

“加拿大物业管理志”专栏于第10期面呈读者，由加拿大一线物业管理职业经理人及“加拿大共管公寓董事会”专业研究人员组成专栏撰稿，进行连载刊登，通过推介国外物业管理新模式，为国内物业管理同行提供参考。

业主董事会

《公管式建筑管理法》中规定业主董事会至少由三人组成。在实际中，董事会的人数视公寓的单元数而定。通常情况下五十单元以下由三人组成，五十单元以上由五人组成。董事会设有主席、副主席、秘书、会计和主任。《管理法》还规定除董事会主席由全体董事在第一次董事会会议上选举产生外，其他理事的职务由董事们商议决定。董事会成员的分工简述如下：

主席：主持所有业主大会和董事会例会。

副主席：在主席缺席的情况下，履行主席职责。

秘书：代表公寓签署对外文件。

会计：监督公寓的现金账户、定期存款及各项支出。

主任：代表董事会与物业经理进行日常沟通。

业主董事会的主要职责

《公管式建筑管理法》中明确指出，董事会负责管理公寓的一切事务，即代表业主对公寓进行管理和运营，并依法履行公寓的各项职责。因此，公寓的职责就是董事会的职责具体有：

1、管理和维护好公寓的共有财产;

2、审定公寓的年度财务预算;

3、监督业主按时缴纳物业费;

4、完成年度财务审计报告;

5、召开年度业主大会;

6、确保公寓保险金额充足，险项齐全;

7、修理和修复受损的单元和共同要素。

本文结合实际事例，重点介绍加拿大业主董事会如何履行有关业主交纳物业费、以及因意外而造成业主共同财产损失及其赔付的相应职责。

如何监督业主按时缴纳物业费

业主缴纳费用的多少与业主在公寓中所拥有的物业面积大小有关。物业面积指单元面积、停车位面积和储藏间面积。物业面积在公寓的章程中是以占有系数的百分比计算的。比如在上述的公寓中，业主约翰拥有一个1,055平方尺的单元(系数为0.88781)，200平方尺的停车位(0.04363)，50平方尺的储藏间(0.01091)，约翰每月的物业费为628.83加元。公寓条例规定业主必须在每月的第一天(法定节假日除外)缴纳物业费，同时“管理法”以及公寓章程和条例对迟缴和欠缴物业费的业主也有具体和明确的处罚规定。由于业主按时缴纳物业费对公寓的正常运营至关重要，董事会要采用一切必要的手段督促业主按时缴纳并确保业主的欠费如数收回。董事会就会实行具体的政策。物业经理负责45日内的催缴工作，即在月初的第五天用电话提醒未缴费的业主，第十天用书面的形式通知未缴费的业主可能要发生的后果——15日内未缴纳当月物业费，每日加收24%的年利息。在第四十五日仍未缴纳的，移交给公寓授权的律师事务所追收。物业经理在第四十六日将未缴费业主的名单及相关情况提供给公寓授权的律师事务所，律师会用挂号信向业主及业主的贷款机构发送法定通知，限期10日内将欠缴物业费、利息、律师费一并送交律师事务所。如在限期内仍未缴纳，律师应代表公寓在3个月内在政府的土地注册办公室登记对该业主的物业的优先留置权，以保证公寓免受经济损失。因此，优先留置权登记后，无论发生什么情况，公寓都会将业主累计的欠费如数收回(从欠费第一天起的每个月物业费、累计利息、律师费和相关费用)。最后，公寓还可授权律师对欠费业主的物业进行强行拍卖。拍卖后，公寓享有优先权首先收回所欠的全部费用(物业费和利息存入公寓帐户，其余归律师事务所)，然后才是贷款机构和业主再分配。以业主约翰未缴五月份物业费为例，当约翰接到律师法定通知书并在限期内缴纳时(55日内)，总欠费已达$897.44，即：五月份物业费$628.83、利息$18.61 ($628.83 x 24% x 45/365)、律师费$250。如果约翰在90天后缴纳，总欠费将达$1,516.04 (五月份物业费$628.83， 90天利息$37.21，发通知律师费$250，登记和撤销优先置留权律师费$600))。

如何做到确保公寓保险金额充足，险项齐全，董事会购买公寓保险是法定的。以笔者管理的上述公寓为例，其保险内容有4项：

(1)共有财产险。总保额为2,500万加元。此项分两种情况，一是全额赔偿，即一旦公寓大楼遭到毁灭性的破坏(火灾、雷电、风暴、冰雹、蓄意破坏等等)，保险公司将按总保额赔偿重建所有按原设计标准设计的单元和共同要素;二是部分赔偿，即由于其他原因导致对单元或共有要素的损坏，保险公司在赔偿修理或修复费用时要扣除免赔额。免赔额为：一般事件$1,000，下水道倒灌$2,500，水灾$5,000，地震$100,000。比如，住10层10单元的约翰准备泡个热水澡，突然来个长途电话，接起电话后便在前厅与对方聊了起来，却忘了关闭浴盆的水龙头。结果水溢出浴盆，四处蔓延，除自己的房间被水淹，还淹了楼下的单元至第5层。所有修复费用近$30,000。根据公寓条例关于费用责任的规定，因业主的疏忽，约翰需向公寓支付免赔额 $1,000，其余费用由保险公司赔偿。

(2)公众责任险(也称第三者险)。保险额为500万加元。指对由于公寓的疏忽造成他人的财产损坏和他人的人身伤亡的情况进行赔偿。两项的免赔额均为$1,000。赔偿与否由保险公司来判定。例一、凌晨1点，一位来客在公寓的户外结冰的人行道上滑倒受伤，提出$20,000索赔。尽管事先得知晚间有暴风雪，物业经理和董事会都指示公寓管理人在晚10点左右在人行道上撒盐，以防结冰路滑。但保险公司仍认为公寓有疏忽，结果赔偿$19,000。原因是如果有人滑到，就说明有改进的地方，应采用更多的措施加以避免。例二、当地下停车场大门落下时碰到并损坏了车子。车主声称大门下落太快。公寓立即找来定期维修保养的专业服务商进行检查，结果发现运转正常，而且记录显示大门前天刚刚完成定期维修。因此，保险公司认为公寓一方没有疏忽，不负责赔偿车子的损坏修理费用。

(3)业主董事会成员责任险。保险额为500万加元。主要是保护董事会成员不会因决定失误而受到责任追究。

(4)专用机器设备险。保险额应与共有财产保险额相同，2,500万加元。主要包括更换和维修被损坏设备的赔偿和由损坏设备造成被保共有财产损坏的赔偿。比如，公寓与冷却设备服务商签有全保服务合同。可在冬季不知为何水流进了冷却机的涡管，结果涡管结冰冻裂。服务商花了$25,000进行了更换和修理。更换冻裂涡管的费用由保险公司赔偿，而服务商则负责免赔额($5,000)。

四项保险的保费为$11,500.00。

关于修理和修复受损的单元和共同要素

《公寓章程》对单元和共同要素的界限划分是单元业主和公寓各自承担维修和保养责任的指南，而《公寓“标准单元”条例》是修复受损单元的依据。比如，《公寓章程》表“C”中列明，阳台是专用共同要素 (只供某一单元使用)，公寓负责修理，业主负责保养;公寓负责修理阳台的外层拉门，业主负责保养外层拉门和修理内层拉门;单元门和门锁的中心线是划分修理和保养的界线，外面由公寓负责，里面由业主负责;公寓负责电线故障修理达至单元内保险丝盘背后接线口，业主负责修理保险丝盘及单元内的电线故障。根据《公寓“标准单元”条例》，每个单元的地面标准应为：门厅、厨房、浴池和洗衣间为釉面地砖;卧室为40盎司地毯;餐厅和起居室为合成地板。除非住户或来客人为损坏，公寓负责将地面修复至条例中所描述的标准。比如，保罗住5层10单元，在约翰造成的“水灾”事件中，卧室地毯全部被水浸，餐厅和起居室新铺的高级橡木地板多处凸凹变形。按照“标准单元”条例公寓为保罗更换了损坏的地毯，但对于受损的地板，公寓给保罗两个选择，一是用原标准的合成地板更换受损的高级橡木地板;二是以一张等值的支票作为赔偿($3,000)，因为高级橡木地板 ($6,000) 属装修。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)