作者: 单永娟 | 2016-07-18 13:37

河北省物管行业人事流动研究

高层次物业管理人才作为新兴行业的开拓者，是推进物业管理发展规范化、提升行业整体服务水平、解决物业管理运行瓶颈的直接实践者，管理人员队伍的素质水平和稳定程度成为行业快速发展的关键因素。近几年，河北省房地产行业繁荣，对高质量的物业管理服务提出更多需求，但是由于工作性质、工资待遇等原因造成高层次物业管理人才严重流失。本研究从物业企业及项目主要管理人员、高职院校、毕业生三个维度设计问卷，对河北省物业管理行业高层次管理人才的职业稳定性进行了调研。

河北女子职业技术学院物业管理课题组以河北省物业管理人才职业稳定性为调查目的，分别从物业企业及项目主要管理人员、高校、毕业生三个角度设计问卷。物业企业的人才大致分为三类：第一类是操作人员;第二类是基层管理人员和专业工程师;第三类是企业管理人员。本次调研针对第二类(毕业生)和第三类人员(项目主要管理人员)。课题组对不同资质等级的物业企业的调查，采访企业的人力资源部门，了解企业人事部门对在管项目主要管理人员及其团队在自身的职业稳定度和职业能力等方面的评价;对开设物业管理专业的高职院校进行电话及邮寄调查问卷，就物业管理专业的招生规模、人才培养方案的修改进行资料收集;对八所高校物业管理专业毕业生采用网络调查法进行就业现状追踪访问。问卷发放回收情况见表1。

物业企业及主要管理人员职业稳定度等情况分析

(一)就物业管理企业人事部门对项目主要管理人员的调查显示：

1、一级资质的物业企业在管项目在近两年中项目经理的更换率较低，为21%，而且大部分的更换原因为内部调遣;三级资质企业项目主要管理人员在两年中的更换率最高，平均达到80.8%，大部分原因为离职，其中因不能胜任被辞退的占14%。

2、90%的人事部门提出急需有经验有忠实度的项目主要管理人员，企业招聘的主要渠道是人才市场和内部培养。

3、物业管理人员的持证上岗率分别为：一级资质企业平均持证率达85%，企业普遍很重视;二级资质企业平均持证率达55%，企业一般要求;三级资质企业平均持证率不到10%，企业不要求。

4、人事部门对基层管理人员中物业管理专业毕业生的稳定性和职业表现的评价：70%的一级资质企业评价毕业生就业稳定度为正常流动率;二级资质企业和三级资质企业认为流动率正常的分别为51%和33%;三类企业对学生在实习就业的表现均反映良好。

5、在所采访的物业企业中已经开展校企合作的占42%，认为没有必要的不到7%，大部分还是很有意向合作，但普遍反映开设物业管理专业的学校较少，毕业生数量也是越来越少。

(二)就采访的物业企业项目主要管理人员数据显示：

1、项目经理呈年轻态势，平均年龄为41.3岁，男性占90%。

2、物业管理、经济管理等企业管理类专业背景的占46%，93.3%大专以上学历，考取物业管理师资格证书的比例不足26%。

3、项目主要管理人员更换岗位的主要途径分别是企业招聘、内部晋升和朋友推荐。

4、项目经理的岗位薪酬在一级资质企业平均为0.9万元/月，二级为0.75万元/月，三级为0.65万元/月。一级资质企业主要管理人员对企业薪酬的评价比较满意的占70.8%，满意占18.2%，非常不满意仅占6%左右;二级资质企业中比较满意的占45%，满意占26%，非常不满意占20%;三级企业中比较满意的不到17%，满意占16.8%，非常不满意的占41%。

5、据本研究统计，被采访的主要管理人员在本行业的平均工作年限达到11年，工作过的单位数平均为4家。更换企业的主要原因可归结为：一是不满意企业薪酬;二是不满意企业规模，认为其视野较窄;三是不满意企业管理制度，需要有更好的晋升平台。

6、对自身职业规划及岗位表现的评价中，83%的项目主要管理者积极表示扎根物业管理行业，并努力完善自身以适应更多管理类型。采访中住宅类物业项目管理人员占到90%。

(三)通过对三类资质企业人事部门及所管项目主要管理人员的调查发现：

除一级资质企业外，二级、三级企业的管理人员流失率较高，最严重的情况是有些在管项目常常一年两次以上更换项目经理。高层次管理人员的流失率越高，对物业管理服务质量的影响越大，而且企业普遍缺乏有效的制约手段。因为有胜任力的管理者比较缺乏，挖墙脚的现象较严重。可以看出主要管理人员的职业稳定度与企业规模、整体薪酬水平成正比。物业管理人员的流动趋势是从资质等级较低的企业向资质等级较高的企业流动，由基层管理人员向项目经理岗位跳动递进。

物业管理企业普遍急需职业稳定度高的项目管理人员，但行业高层次人才呈现较严重的求大于供。内部培养和调遣已成为应对管理规模日益扩大和专业管理人才不足的主要途径，但作为内部培养来源的基层管理人员，素质较低和数量少成为企业人才储备的难题。

企业人事部门为了提高高层次管理人员的职业稳定度，大多采取提高薪酬待遇方式。课题组认为，所调查的项目管理人员普遍年轻，80%以上的人把自身在企业的成长平台和企业人文环境看作是否长期供职的主要因素。物业管理行业利润率较低，随着人工成本的持续上涨，不断提高薪酬待遇也是不现实的方式，应该通过企业文化建设和激励性管理制度的贯彻来吸引人才、留住人才。

15年来，随着物业管理专业的开设，学习背景为物业管理等相关专业的毕业生正逐步成长为物业管理行业的中坚力量，但数量上还远远不能满足需求。物业项目经理持有注册物业管理师证的比率还很低，社区物业管理发展趋势和信息化物业管理水平的提高急需物业管理从业人员整体素质的提高。

物业管理专业毕业生就业追踪情况分析

从物业管理等相关专业的毕业生职业变动情况可以一定程度上看出物业管理行业的职业吸引力。课题组通过对八所高职院校物业管理专业的毕业生追踪调查显示：

1、实习就业时80.3%的同学选择进入物业管理行业;毕业一年，在物业管理行业留守的占就业入行人数的66%;毕业两年，继续留在行业的人数下降到44.2%;毕业三年以上选择继续留下来的人员基本稳定在36.8%。如图1。

可以看出，毕业的前三年基层物业管理经历对毕业生的影响很大，沉淀下来的基本都进入了职业规划范畴。

2、毕业生进入物业企业实习的主要途径是校企合作，近年来企业对高校毕业生的需求量越来越大，尤其是项目进入前期管理阶段，两个项目所需人数就可以同时接收一个35人的班级，但问题是供应的学生数量却越来越少。

3、一般情况下，毕业生经过两年半的高职培养，直接入职到企业的基层管理岗位，81%进入到客服岗。对毕业一年期的学生进行岗位满意度评价发现，55.6%学生不满意岗位客户关系现状;只有18.8%的学生认为应该端正服务态度，通过细节服务和提升自身的服务意识来改善。课题组认为物业公司与客户之间不顺畅的沟通、河北省住宅消费者对物业管理的认识程度较低，一定程度上影响了业主对基层管理人员的满意度，进而影响了实习生对本行业的兴趣。

4、据本研究调查，顶岗实习期月工资分别是：北京地区平均达到1,600元左右，石家庄地区平均达1,000元。实习期结束考核留用率能达到87%，入职岗位月薪分别为：北京地区平均达到2,300元，石家庄地区平均1,600元左右。

5、在校企合作中，北京地区的企业占到了58%，也就是说，河北省的物业管理毕业生中有一半以上通过校企合作或社会关系推荐等方式进入北京地区的物业企业。但两年后留京率发生很大的变化，在实习就业时输送到北京的48个学生中，两年后只有22个选择继续在京工作，其中只有12个继续坚守在物业行业，10个转行到销售等其他职业。选择离开北京的主要原因是考虑到长期生活，回乡发展幸福指数更高更现实。

通过对五届毕业生的职业变动调查发现，基层物业管理人员的低收入状况和基层客户关系的处理影响了毕业生的从业稳定性。尤其在住宅类物业管理工作中，河北省物业企业多是三级资质，管理规模和管理经验都比较缺乏，相应的企业培训不到位，管理制度也很不完善。基于目前物业管理所处的发展阶段，服务范围主要集中于设施设备管理，年轻人对重复性简单工作和问题多、投诉率高的工作缺乏忍耐性，缺少长期规划发展的期望，因而流失率较高。

高校物业管理专业招生培养情况趋势分析

高职院校作为培养物业企业基层管理人才的摇篮，在十年前就已陆续开设。据宣传，物业管理作为房地产链条上的经营管理阶段的“朝阳”专业，应该会出现像房地产或工程造价一样火爆的报考场景，但这只存在于各大院校的期待之中。本研究中河北地区八所曾开设物业管理专业的院校近年来的招生情况显示：

1、各高校都在积极与京津冀地区物业企业进行校企合作，随着城镇化进程的加快，各地对基层物业管理人才的需求越来越大，毕业出口很顺畅，一度出现供不应求现象。见表2。

2、虽然出口顺畅，但近几年来河北省各高职院校中除邯郸职业学院、石家庄职业学院和河北女子学院坚持开设物业管理专业外，其他院校因连续几年招生不满10人而停止招生，继续开设的几家也因招生规模太小、教学成本太高而准备停招。见表3。

3、八所高职院校普遍都在进行工学结合、校企合作零距离就业的教学改革。毕业生对自己的实习表现进行评价：66%的毕业生认为基本素质和应用技能能满足岗位要求;85%的学生评价知识面较窄，拓展能力受限;90%的学生认为非专业素质是影响他们晋升的因素。可以说毕业生因综合能力受限影响发展也是其转行的主要原因，教学体系方面的改革仍然需要探讨。

4、据本研究调查，80%的校企合作关系仅停留在简单的实习留用层面，缺乏对毕业生进行个体性发展规划指导。

5、各高职院校均表示应该呼吁社会加强对物业管理行业的正面宣传，在全社会普遍对物业管理行业缺乏正确认识的情况下，学生容易受到误导而不愿选择该专业或动摇从业信念。

通过对开设物业管理专业的高校近年来招生情况的调查发现，物业管理专业报考人数锐减是高层次物业管理人才缺乏的一个重要原因。校企合作是输送大量物业基层管理人员的重要来源，也是高层次管理人员的人才储备资源。十多年来陆续毕业于物业管理等相关专业的学生已逐步成长为此行业的中坚力量。但近年来报考规模的整体锐减，直接引起物管行业人力资源匮乏。课题组认为，随着社区服务向信息化、便利化、层次化发展，基层物业管理人员的数量和质量直接影响着人们的生活，政府如果能加大对物业管理专业的招生和就业支持，将提高专业管理人员的从业规模，进而推动行业的规范化发展。

(本研究系河北省社科联民生调研项目(课题编号201301299)。发表时对总结和建议有较大删节。)

(本文共同作者王小伟、张海英、毛文宗，原载于《现代物业•新业主》2014年第12期/总第310期)