作者: 曾翔玉 | 2016-01-19 10:34

上调“最低工资”标准让物业老总欲哭无泪

最低工资标准上调

带来企业用工成本大幅增长

最低工资标准上调180元后，相应的奖金、社保、加班工资等也要随着这一涨幅而涨，因此，企业的人工成本并不止上涨180元。以笔者单位常州中房物业有限公司为例，目前，公司保洁员、保安员基本工资为960元，但加上岗位工资、补贴、加班费等，一个月收入约1,500元—1,800元，而企业支付人工成本应加上社保基数1,583元/(月•人)，地方基金428元/(年•人)，实际上，我们的用工成本每人每月最低达1,892元(不含加班费)。如果基本工资由960元上升到1,140元，加班费也要相应增加，等于一个人的工资要增加200元以上，达到1,700元—2,000元左右。企业支付人工成本按最低工资标准1,140元/(月•人)，加上社保基数1,583元/(月•人)、地方基金428元/(年•人)，公司的实际用工最低成本达到每人每月2,126元(不含加班费用)。这样一算的话，公司付出的人工成本其实每人每月平均上涨为234元。特别是保安的收入增长幅度最大，节假日和周末都要按时上班，导致保安的加班费比其他工种要多得多。按公司低层保洁、保安共1,500人计算的话，因工资上调将使全年人工成本上涨351万元。

整体成本上涨，

住宅物业服务企业微利或变无利

最低工资标准上调后，保洁人员、保安人员等低层员工基本工资必须上调。而一旦低层员工的基本工资涨了，中层员工的工资相应地或象征性地也要增加。

一般物业管理企业收入的60%—70%都用于支付人工成本，特别是老旧小区，因受设备条件的限制，管理上更依靠人力，人工成本有的占到总成本70%以上(如我公司接管的红梅西村、白云东苑等)。最低工资上调180元以后，整个企业成本将上涨13%左右。而2011年7月1日即将实施的《社会保险法》，将进一步增加企业的负担，使企业面临更大的经营压力。

目前不少新小区的物管公司，很多是开发商的子公司，有开发商做支撑，有补贴，该类物管公司的抵抗力较强。对于商业类、非住宅类物业来说，在合同中可以与甲方自行商谈物管费的价格，可以用提高物管费的做法，来对冲成本风险。而对于住宅物业，加上物价的居高不下，维修养护的支出逐年增加，企业的利润将会明显下降，部分企业无利甚至负增长的可能性将增大，使住宅物业管理站在受冲击行业的最前列。

我公司在管的白云东苑小区，2000年交付，建筑总面积11万㎡，共有住宅870户，商铺96户，整个小区分为5个独立区域，有5个门岗，物业服务费0.35元/㎡，物管费收缴率每年保持在92%以上。自2009年起服务处共有工作人员27名，主任1名、核算员兼客服员1名、客服员兼维修员1名、维修员1名、秩序维护队长1 名、秩序维护员15名、保洁员6名、车管员1名，人员编制已压缩至不能再压缩的状态。

小区近几年有关经济指标数据如下：2009年总收入64万元(含公建配套收入)，总支出63万元(含返回小区基金3万元)，其中人员工资、福利、社保等费用44万元，占总支出的70%，项目利润0.8万元;2010年总收入71万元(含公建配套收入，市停车场地整治增收7万多元)，总支出73万元(含返回小区基金4万元)，其中人员工资、福利、社保等费用53万元，占总支出的73%，项目亏损1.6万元。2011年最低工资标准调整至1,140元后，在收入不变的情况下，总支出预计79万元(含返回小区基金4万元)，其中人员工资、福利、社保等62.32万元，占总支出的78.5%，较2010年增加9万元，亏损将达到9万元。需要说明的是，由于停车地整治原因，2011年收费率可能会有所下降，而支出是按尽量紧缩的计划考虑的，以27名员工中仅按7名员工缴纳社保进行测算。最低工资的大幅提高已造成该项目今年可能无法经营下去。

物管费提标消化人工成本上涨，

办法好操作难

面对最低工资标准的上调，有自主定价权的商家，可以把上涨的180元转嫁到商品上。洗衣店提高洗衣价，餐馆提高菜价。但没有自主定价权的物业管理企业，该如何化解上涨的人工成本?通过合理提高物管费抵消人工成本，难操作。

我公司1995年接管的红梅西村，16年物价翻了多少倍，但物管费单价一直是0.25元，一分都没有涨。公司接管的白云东苑项目于2007年物管费单价由0.25元提标至0.35元，但提价0.10元却花费了公司整整一年多的时间和大量的人力。《物业管理条例》规定，物管费提价必须通过小区总户数和专有部分面积总数50%以上的业主同意才可以，但大部分小区业主认为，管理费每月都交，物业管理就应该服务好，很难有双50%以上的业主会同意涨价。要有双50%以上的业主同意，往往业主没有入住，有的是投资客，有的参与性不强等，要有一定比例业主参与决议都非常难，要双50%以上通过更是难上加难。

合理提高物管费如此之难，根本是由于政府指导价与市场价偏离，市民没有对物业管理的成本形成一个正确的认识。2009年5月份，我市分项目收费实施以来，多层住宅的物管费收取指导价格单价最低达到了0.45元左右，但目前仍有许多住宅小区收费在0.45元以下，我市有90%的住宅小区物管费单价在1.0元以下，与周边多个城市相比，常州市物管费的指导价，处于最低水平。

一味以压缩开支为应变，

必将造成诸多不利后果

物权法规定，非营业配套收益属全体业主。《江苏省物业服务收费管理办法》规定，业主大会成立前，非营业配套收益30%用于补贴物管费不足。这使得企业在管理费定价相对较低的情况下，通过多种服务多种经营收益有限，根本无法弥补物业管理亏损。

此次最低工资标准上调，在收入水平不变而支出大幅上涨的情况下，如企业不对员工工资进行上调，则将立即面临劳动争议和举报投诉数量上升带来的困境，最终倒闭。而要上调员工工资待遇，企业除了开展节能减耗、开源节流的行动外，只能靠削减人员来应对，这将导致服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，从而走进物管费收缴率下降的恶性循环。如果不减员的话，企业入不敷出而被迫退出在管的亏损项目，造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发，水电供应不正常，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，影响到社区稳定和社会和谐，也给政府带来了很大的压力。而且随着一些企业撤离在管项目，大量员工被裁减，使得目前严峻的就业形势雪上加霜，甚至还危及到近年来我们努力对老小区进行的整治改造和城市长效管理的成果难以保持。

相关建议

如果说去年常州市的最低工资调高110元，企业还可以减员来应对这样的涨幅的话，今年180元/(月•人)的工资涨幅，企业已经不可能再用此方法完成消化，因为一定的工作量总需要一定的人力去完成。目前，由新一轮用工成本政策调整引起的大幅增长势必对物管企业的正常生存产生巨大的冲击，我们物管企业已无良策。对此，我们呼吁政府尽快出台相关政策扶持物业管理行业。

1、建立灵活宽松的物管费上调机制。目前的普通住宅物管费实行政府指导价。建议如果最低工资调整，或社保基数上调，可按工时定额不变，同步调整工时工资标准，由各管理单位做上调人工费用测算后，至物价部门备案后强制实施。

2、降低物业管理营业税。2009年6月16日，财政部税务司颁布的财税务函[2009]44号文件，对十一届全国人大二次会议第2929号建议“关于调整物业管理行业给予税收政策”进行了回复，认为物业管理作为一项市场化运作的服务业，与其他服务行业相比，没有什么特殊性，不宜对物业管理行业实行3%的营业税低税率或者免税的优惠政策，以引起其他服务行业的攀比，影响税收政策的规范公平。笔者认为，我国的物业管理，特别是住宅小区物业管理，与一般服务业的区别在于，其执行的物业服务费是政府指导价，与其他宾馆、餐饮等娱乐性服务行业有较大的差别，营业税应当降低。比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税税率调低为3%，以扶持物业管理行业的生存和发展。

3、尽快落实针对物业服务企业的扶持政策。

常政发[2010]119号《常州市构建“和谐物管”工作方案》中有关落实针对物业服务企业的扶持政策有：新建项目按规划总面积的7‰配建物业管理服务用房;改革物业服务费用收取模式，实施物业服务分项目收费，调整物业服务收费标准，并向社会公布;物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用;对长期恶意拖欠物业服务费用的业主，通过发放催缴通知书、提起法律诉讼等方式予以追偿。

建议尽快对无理拖欠物业服务费行为出台措施，尽快建立物业管理纠纷处理的快速通道和诉调对接机制，促进物管费欠费诉讼案结事了，降低维权成本，提高维权效率。

4、完善社会信用体系，提高业主缴费信用管理。

建议出台相关政策，将物业服务企业采集的业主支付物管费、电梯运行维护费、水、电等费用的信息，通过共享平台，纳入我国社会信用体系的个人信用信息基础数据库，有效抑止业主无故不缴物业管理相关费用的行为。对不缴纳物管费的业主，限止其权利，如不能成为公务员、社区委员、业主委员会委员，限购二套房等措施。

5、尽快提高电瓶车、自行车停车收费标准。常州市规定，电瓶车进入车库停放的收费标准是8元/(月•辆)，这个收费标准自1997年制定后一直未作调整，目前已经无法满足成本要求，建议给予提高。

2010年8月1日起正式实施的《常州市“和谐物管”行动方案》，使所有物业管理人看到了行业美好的明天。我们希望，政府尽快出台相关政策，大力支持物业管理行业的发展，最终实现业主满意、物管和谐、小区和美的目标。

（原载于《现代物业·新业主》2011年2-3期）

配图来自网络