作者: 李云亮 | 2005-12-01 09:12

用“楼层变数”解决电梯使用费均摊问题

在假定每户居民使用电梯频率大致相当的情况下，分摊电梯使用费，按楼层变数区别计算，是业主“亲兄弟，明算账”的理性思维。就像兄弟共同购买一辆汽车，购置费均摊，但是汽油费和维修保养费，谁跑的里程多，谁摊的费用就多。道理相通。

《现代物业·新业主》杂志2005年第2期金玲玲撰文《用“电梯使用效用比”解决均摊问题》(以下简称“金文”)。其理念和观点本文赞同。即，电梯设备购置费和电梯使用消耗费，二者应当区别对待。

电梯设备购置费，属于业主购置建筑物区分所有中的共有部分产权认购项。同建筑物区分所有其他共有部分产权认购一样，按业主专有部分产权比例，一次性分摊电梯设备购置费。

电梯使用消耗费，属于电梯日常使用消费，非一次性产权购置费用。业主应当遵从共同使用区别消费的原则，分摊费用。低层居住使用和高层居住使用，应当根据运程不同区别承担电梯的日常性消耗费用。极端地说，第二层居住业主使用电梯，与第十二层或第二十层居住业主使用电梯，不应当日常使用缴费无区别。

也就是说，现行的电梯使用费均摊办法，不区分一次性分摊电梯设备购置费和日常电梯运行消耗费用，笼统地全部采用均摊办法不妥。对于日常电梯运行消耗费用，长期均摊，由于低层居住和高层居住电梯使用程度不同，会造成业主电梯费用分摊是否公平之争。

电梯使用消耗费，含电梯运行电能消耗费(运行费)、电梯设备维修保养费(维护费、维修费)、电梯折旧费、电梯司机工资等日常费用。

“金文”建立的各楼层“电梯使用效用比”模型，没有给出每月每户电梯使用费“基价”计算办法。而且，给出的“各楼层电梯使用效用比”(见“金文”表2)“大致成等差级数递增”主观意识强烈，不能与楼层高度成等差级数递增相符合，因此分摊比例不合理。

本文认为，“金文”所说的每月每户电梯使用费“基价”，应当更正为每月每层电梯使用费“基价”。除非每层仅一户业主，每月每层电梯使用费才等于每月每户电梯使用费。

每个楼层一般都不止一户业主。电梯使用费分摊，应当先计算出每月每层电梯使用费，然后才可能有每月每户电梯使用费。每月每户电梯使用费，是从每月每层电梯使用费中再进行分摊的结果。

“金文”的“各楼层电梯使用效用比”，不同楼层有比例相同现象。比如，该表所示楼层7、8、9、10，效用比都是1.5，显然不合逻辑。无法服众。

总体上说，“金文”的理念和观点合理。但是所建立的模型不合理。

解决电梯使用费均摊问题，可建立数学分摊模型(数学公式)，令分摊计算简单准确。

可推出如下数学公式(略去推导方法):

M=【Q/(K-1)】×【2(n-1)/K】

2(n-1)Q

或:M=───────(n、K为正整数)

K(K-1)

其中:M为每月每层电梯使用费。单位:元。

Q为电梯使用每月消耗费。单位:元。

K为建筑物总楼层数。无名数。

(K-1)的意思是，假设业主大会约定，楼房第1层业主不需要使用电梯，第1层离开分摊公式。

n为业主居住楼层数。无名数。

(n-1)的意思同样是，电梯使用消耗费，自第2层以上各层业主区分承担。第1层离开分摊公式。

【Q/(K-1)】为原电梯使用费均摊计算方式。

【2(n-1)/K】是本文所谓“楼层变数”，用以调整原电梯使用费均摊计算。

举例计算:

假设，一座K=12层楼建筑物，电梯运营每月总消费Q=5500元。

原电梯使用费均摊计算方式是:【Q/(K-1)】=5500÷(12-1)=500(元)。也就是说，第2层业主，和第12层业主，电梯使用每月均摊都是缴费500元人民币。

使用本文“楼层变数”【2(n-1)/K】，调整原电梯使用费均摊。则，第2层业主每月电梯使用费调整为:83.33元。第12层业主每月电梯使用费调整为:916.67元。

本文的第2层业主的每月电梯使用费，应当就是经过本文更正的，“金文”所指的每月每层电梯使用费“基价”。

再计算第3，4，5，6，7，8，9，10，11各层业主每月电梯使用费，分别为:166.67元，250元，333.33元，416.67元，500元，583.33元，666.67元，750元，833.33元。

以上所举12层楼建筑物，第7层为第2层以上分摊费用正中间层。用本文方式计算，第7层的每月电梯使用费是500元。等于原电梯使用费每月每层均摊值500元。说明用本文方式计算，每月每层电梯使用费成等差级数递增，符合楼层高度成等差级数递增的事实。正中间层的分摊值，应当等于原均摊值。

一座13层建筑物，会有12层每月分摊电梯费用。没有一个正中间层，就取正中间两层。用本文方式计算，正中间两层的每月电梯使用费之和，再除以2。如此得到的正中间两层的平均值，将等于原均摊方式计算值。比如该楼电梯运营每月总消费Q=6000元，读者可自己计算验证，每月每层电梯使用费成等差级数递增，符合楼层高度成等差级数递增的事实。

上面所举12层楼建筑物，各层业主分摊的每月电梯使用费总和为5500元，等于假设电梯运营每月总消费的5500元，不会出现收费盈亏现象。

有了楼房各层的每月电梯使用费，各层各户业主再依建筑物专有部分比例，分摊本楼层的每月电梯使用费，即可得到各层每户每月电梯使用费。

本文要特别说明，作者预先假定了每户居民出门使用电梯频率相当，区别不大。因为每户居民使用电梯频率问题，要统计偶然性，考虑频率变数非常困难。其他，考虑电梯电灯照明消耗所占费用比例很小，电梯开门关门所耗能量也微小，都计入分摊(不另计均摊)。

业主日常使用一些共有设备，产生消耗费用，有一个透明的、维护不同利益群体利益的消费原则和方法，将有利于业主集体生活和谐。

(原载于《现代物业》2005年第8期)