智慧化平台介入楼宇管理人力成本
升宝节能技术(上海)有限公司(R&B Technology),专注于开发楼宇、工业设施能源管理领域的智慧服务和智慧装置。公司主要业务模式为：通过企业级云平台，以SaaS模式为大型商业楼宇和工业设施提供在线自动故障诊断、能效提升、能源管理、预防性维护等服务。
2016年7月22日，世邦魏理仕与BeOP云平台签订服务合作协议，就“能源与微气候管理”开展合作，进一步引进物联网技术，推动物业管理智能化水平的提升。
据中国物业管理协会和中国指数研究院共同研究发布的《2016中国物业服务百强企业专项研究报告》显示，借助移动互联网等新技术来提升物业服务水平已是行业趋势，企业将海量的物业资源与互联网相连接，希望实现资源分配的信息化、智能化及专业化。与之相对，越来越多的传统楼宇设施在运行管理中面临挑战。市场上传统楼宇管理系统缺乏持续性维护、故障诊断和预判，仅依靠人员的经验进行操作。R&B Technology首席运营官与首席技术官吴刚在《现代物业》专访中谈道：“物业管理行业还是一个依靠人力资本、人员密集型的行业，在现在的情形下，要提供一个好的管理，提高用户满意度、节能降耗实现可持续的绿色运营，都需要专业的人才。”通过软件和人工智能的方法则能够解决人员数量不足的问题，在有限的人力成本下为用户提供高质量的服务。
升宝节能技术(上海)有限公司
首席运营官与首席技术官吴刚
《现代物业》：BeOP云平台提供的管理技术方面的内容有哪些?
吴刚：最主要是故障诊断、能源管理、自动报表、电子工作流几个方面。还有一些延伸的内容，比如设备资产管理和楼宇对标。
现在整个中国商业地产的物业管理总体来讲水平还是比较落后的。物业管理行业还是一个依靠人力资本、人员密集型的行业。在现在的情形下，要提供一个好的管理，提高用户满意度，实现节能降耗、可持续绿色运营，都需要专业的人才。
现在物业管理行业人力资源缺乏主要体现在两个方面：一是行业缺乏高素质的管理人才;二是在某些环节上人员数量不足。也就是从质量和数量两个方面去看，涉及人力成本的问题。而物业管理作为一个很传统的行业，比较难吸引到大量的高素质人才，这样就导致了整个服务管理水平受到一定的限制。我们通过软件和人工智能的方式来解决人员质量不高和数量不足的问题，在有限的人力资源下为用户提供高质量的服务。
《现代物业》：与世邦魏理仕合作中的“能源与微气候管理”怎样实现?
吴刚：在能源管理方面，现在很多大楼都装了一些智能定标系统，拥有一定的数据，但是这些数据对于当前的运营来讲是不够的。在市场中很多用户，无论是业主还是管理方，都希望对能源的使用或者能耗进行长期的跟踪和管理。我们通过应用智能化管理平台，能够告诉用户能耗为什么有高有低。比如能耗的分项计量，它对能耗数据有一定的呈现，但是它并不能告诉用户能耗为什么会有高有低、有没有改善的机会，这是我们在现有的市场基础上想进一步改进的。
《现代物业》：在对能源消耗作出判断的基础上，怎样把能源消耗的数据反映到接下来的管理当中?
吴刚：企业的中高层管理人员，每个月都能够通过报表知道整个管理区域的能耗是怎样的趋势，同时了解到为什么会有这样的趋势，接下来应该在哪些方面去改善或者提升。有了这样一个指导性的数据以后，就可以在管理中实现能源管控，针对性地对能耗高的设施设备做适当的调整。
比如说，公司一般都有财务报表，每个月的开销是多了还是少了，有没有乱花，有没有浪费，类似这样的问题公司的财务或者老板都会关心。财务管理理念在企业管理中已经非常成熟了，我们就是把这样一套管理的理念、方法和流程放到能源管理当中，对能耗进行长期的跟踪。能源监控和平时的财务开销不一样的地方在于能耗是比较专业的，我们通过技术手段让这套管理上比较专业的东西变得更简单、透明、便于操作，更加直观明了。让非专业人员，如高层的老板、财务都能看到能耗情况，然后去关心能耗。只有大家去关心能耗，在管理上、行为上才能够有所作为，才能够真正地实现可持续的、绿色的运营发展。
《现代物业》：楼宇对标对于楼宇管理有什么意义?
吴刚：对不同楼宇之间的运行数据(包括能耗)的评比，我们称为对标。比如说分别在北京和上海的相同面积或者差不多功能与档次的写字楼，它们的能耗是否接近，为什么会出现上海的能耗高、北京的能耗低的情况?当我管理了大量楼宇的时候，也许我会想去了解这个问题。通过楼宇对标互相对比，能够进一步找到一些节能的机会，同时也可以通过对标体现企业的运营管理水平。
《现代物业》：大厦也像一个小生态系统一样，在管理中怎样实现对大厦的微气候管理?
吴刚：微气候其实主要指室内环境，就是室内的温度湿度，进一步延伸的话，可以延伸到室内的BOD(生化需氧量Biochemical Oxygen Demand)，甚至于室内的PM2.5。在管理中我们通过一定的检测手段，把室内的温度、湿度、BOD、PM2.5等内容数字化、信息化，在BeOP平台上呈现，和能耗一样，我们可以通过软件记录的数据看到室内环境的数据情况、变化趋势。
《现代物业》：在管理过程当中，怎样对潜在的能源消耗做出检测?
吴刚：这是能源管理和故障诊断所能够实现的一个功能。通过软件自动去发现设备一些不正确的运行和故障，然后去解决这个问题。
通过故障诊断检测，能够发现设备不正确的运行。比如说周末的时候，走廊、一些公共区域或者有些办公室灯忘记关了，这是一个很常见的浪费能源的行为。如果我们有合理的数据的话，完全有可能通过软件自动发现。同时，对设施设备的管理不只是停留在检测上面，我们是去发现它运行中存在的问题，因为检测是最基本的东西，就现有的大楼的BA系统(楼宇设备自控系统 Building Automation System-RTU)，它基本已经实现检测功能。但是对设备运行是否正确、合理，是否存在一些故障的检测识别，要求对设备的各项运行指标非常熟悉。
《现代物业》：对楼宇的管理中，KPI管理流程复杂，怎样能够做到智慧化管理?请您对贵公司目前管理的项目进行经验分享。
吴刚：我们所说的KPI主要是针对设备，主要是靠软件实现自动化评估，通过软件评估形成KPI报表，这样可以获悉相关设施设备的KPI高了或者低了，原因是什么。比如说像设备的能效，我们有一个KPI的指标，如果该设备没有达到，那么我们会提示管理人员可能是因为哪方面的原因没有达到。经过一段时间的跟踪以后，软件评估系统会累计和总结出一些可能的原因或一些趋势，这个时候用户可以根据评估系统分析出来的原因和KPI指标了解到大概是什么原因造成了设备的能效偏低。
《现代物业》：在目前提供的服务中，是否有提供楼宇前期规划建设和设备引进方面的应对方案?
吴刚：我们现在服务的主要对象是投入使用的既有建筑。因为建设过程中整个项目的建设、管理和营建有太多的目标和事务要去处理，往往较难估计到后期营运。
《现代物业》：物联网技术在物业管理当中更广泛的应用有哪些?
吴刚：物联网在物业管理中的应用场景是非常多的，现在其实最多也就是刚起步。我认为现在的这个阶段是在解决初步的数字化和信息化的阶段，为什么说初步呢?现有大楼的信息化和智能化程度其实是很低的。在物联网的应用方面我建议大家只需要关心两个指标。
一是数据，我们称为数据密度。比如说大楼每平方米每年用了多少电(一般是100-300千瓦时)。这个数据通常来自大楼的BA系统，以及一些物联网技术传感器所产生的数据，包括存储的数据。但中国很多大楼的数据密度是零，根本没数据，因为它的BA系统是瘫痪或者半瘫痪的，记录的数据根本没有存储。没数据的情况下还谈什么信息化、智能化?这个指标我们看了一些海外的项目，海外的项目基本上每平方米每年数据指标基本上都可以在一兆左右。这点上体现了楼宇的管理水平和智能化水平。
另一个是数据维度。刚才我们说到有多少数据，然后接下来我们要考虑的是有哪些数据。数据维度，就是说我除了能耗数据，我应该还有其他的一些数据，比如说运行数据、温度、湿度以及设备的运营参数。专门的物联网楼宇管理应用，是通过数据密度和数据维度这两个指标来体现的。
要采用物联网技术，首先数据密度肯定会提升，同时数据维度即数据的多样性会大大提升。比如说现在有很多物联网技术是看商场内人员数量，或者人员流动、室内定位，还有一些特定的场景，比如通过物联网技术检测商场大门的开关状态。如果从这个方面去讲，除了和能源相关的传感器的物联网技术，它的应用范围会大很多。物联网技术方面，主要是通过这两个指标的水平，来看运维水平和大楼的智能化水平。
《现代物业》：这也是在设施管理当中常提到的，要做到专业化和精细化。
吴刚：对，在管理中都要讲量化，管理中可以通过数据密度和数据维度这两个指标为参考。在物业管理中，现在有越来越多的业主和管理方也开始重视这两方面的问题了。我觉得整体上向着一个好的方向在发展，但是有些人可能不知道该怎么做。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第9期/总第368期)
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