作者: 贾学东 | 2016-03-21 19:29

大型购物中心的能源管理（上）

在购物中心运营所需的大量物资中，能源是一类非常特殊的物资，特殊表现在其使用过程中具有如下特点：

a.不可触摸性，即多数能源是不通过触摸方式感知的，但是能源通过其他载体来明确表达其存在和价值。

b.非耐用性，即能源只能使用一次，当使用结束后，能源的价值也已经实现了转移，或者从一种形式转化为另一种形式，因此，大多数能源属于一级消耗品。

鉴于能源的以上特点，笔者认为：在购物中心全部物资管理的工作内容中，能源应作为一类特殊物资加以特殊的管理和利用。

1.目前商业地产普遍的能源管理现状

在世界范围内，很早就有“能源问题是可以通过技术进步完全得到解决的”这么一个观点，后来的事实反复且无情地证明，能源的衰竭速度远远快于科技进步的速度，能源价格的上涨是不可否认的事实。

在商业地产尤其是购物中心行业内，若不明确为了节省，一般都会将注意力集中在顾客流量、商品品牌、营业效益、活动策划等方面，很多员工对能源的“跑、冒、滴、漏”现象习以为常，使用中大手大脚，分析其主要原因是：

1.1经营观念

这里经营观念主要指某些购物中心为了片面追求顾客满意而不惜代价创造一个冷热适宜、各类设施齐全的购物环境，又将由此带来的能源费转嫁给供应商以致最终转嫁给终端顾客，即所谓“羊毛出在羊身上”。

1.2制度不全

普遍没有节能及奖惩制度，员工日常行为中缺乏一条节能的准绳。

1.3缺乏能源消耗检测系统

把能耗作为一项常规开支放任自流，没有形成一套能源监控数据系统，也没有对既有建筑进行能耗审计。

1.4未能明确各项能耗指标

购物中心都有关于销售和营业的整套指标，但大都未明确各项能耗标准，更鲜有将能耗指标与销售指标捆绑的，因此在实际中，无法直观反映能耗正常与否，结果是节能和不节能一样看不见。

1.5设备系统不配套

设备不配套在工程中屡见不鲜，这种做法不仅会缩短现有设备的生命周期，而且会造成机电设备运行时额外耗费大量能源。加上赶工造成的施工质量粗糙等问题，致使投用后运行效果差，能源浪费严重。

1.6设备设施运行和维护保养水平低

运行管理人员知识结构老化，文化水平偏低，上班就是“开/关机器”。缺乏对系统的调节，记录数据不全，分析整理缺失。很多单位只注重其初期投资购买和是否能够运行，却不重视它的运行状态是否合理、是否高效，舍得花大钱购买先进设备，却不愿意花钱对它进行高质量的维护，造成设备虽然运转却状态欠佳，加大了能耗。

1.7 设计不尽合理，方案先天不足，很难在建成后通过调节或简单改造来控制能耗，给节能运行带来长期的困惑。

1.8 物业管理公司和物业管理人员未能从艰苦的节能工作中获益，导致主动节能积极性不高。

1.9 经营公司缺少足够的资金支持。

2.在管购物中心总体用能情况

2.1 目前购物中心用能分类见附图。

2.2购物中心作为公共建筑的一种，单体建筑面积大、客流密度大，各种照明、电气设备密度高，全部采用中央空调对商场温度、湿度进行控制，能量传输距离较长、转换设备多，以电为主要能源。一般每天营业12个小时以上，设备运行超过13小时、全年无休，因此，与其他公共建筑相比，大型购物中心单位面积耗电密度高、全年总耗电量大，具有巨大的节约潜力。

下表为各类型购物中心某年营业用电总量统计。

注：冷热源方式：A 离心机+燃气热水锅炉/B离心机+市政蒸汽/C热泵/D螺杆机+市政蒸汽/E燃油双效溴化锂机组/F离心机+燃气蒸汽炉配置/G离心机+燃气热水炉/H离心机/I离心机+燃气热水炉

可以看出来，各购物中心相互之间用电量差异较大，单位面积全年总耗电量在294～511kWh之间，高低差超过1.5。以下着重对用电进行分析。

2.3分项电耗分析

通过细分用电类型，可以看出：对于购物中心来讲，空调和照明是能耗比重最大的两部分。对一间目前在管的四季分明的购物中心来讲，从下表中可看出比重：

表中“公共区域照明”包含场内除专柜以外的照明，又包含场外广告、路灯和泛光亮化照明。

表中“中央空调”包含主机、辅机和楼层变风量空调机、新风机组用电。

表中“其他用电”是指生活水泵、地下室排水泵、污水泵和消防水泵试验等的用电。

表中“各类损耗”是指变压器、线路损耗等。

购物中心内独立商铺或租户的用电(如肯德基等)，由于无法控制经营且其相对独立，本表中未包含。

本例中空调冷热源形式为离心机+市政蒸汽。从数据上看，该购物中心照明系统所占比重最大，其次为空调系统，然后为电梯、水泵等动力设备。

2.4照明能耗分析

大型商场的照明系统耗电量主要与各种灯具的安装比例有关，内部照明用电与季节、年份关系不大，目前普遍采用节能灯和荧光灯加电子镇流器作为公共光源。但是某些专柜由于陈列商品的需要，增强了一些照度极高的其他类型灯具，远高于高档商场500 Lx的照度标准值，照明功率密度已远远超出标准规定的高档商场营业厅19W/m2的指标，造成了室内照明强度和功耗密度的增加，增加了照明的能耗，也增加了商场的空调负荷。各专柜为突出本柜台商品的吸引力，无节制地增加照明用电量，混淆了一般照明、商品照明、重点照明和装饰照明的区别，而内部照明用电未按分户计量，则可能是造成这一现象的主要原因。

2.5空调能耗分析

购物中心空调系统的能耗大多主要由其负荷状况决定。一些商场建筑的围护结构采用玻璃幕墙等热量易穿透材料构建，通过围护结构进入室内的冷负荷十分巨大;由于商品展示等要求，室内照明及商品照明负荷大，而且持续时间长;此外，商场人员密集，来自人体的全热负荷成为空调系统负荷的一个重要部分。商场建筑的热湿负荷密度大，导致商场空调系统夏季开始运行日期相对于其他建筑空调需提前，供冷期一般为3～11月，而且，由于大型商场内区大、室内发热量高，冬季甚至也需要供冷，因此其空调系统能耗占比很大。从时间上讲，3月、11月为过渡期，月均运行130小时左右，4～10月每月平均供冷运行400小时左右。

中央空调中新风负荷和围护结构负荷随室外气候的影响变化很大，基本上与室外干球温度呈直线关系;照明负荷和设备负荷几乎与室外气候因素无关，而人员冷负荷与客流量有密切关系，但变化关系较为复杂。

统计看出，高峰季节每平方米营业面积的空调用电量超过54W。如空调面积冷指标平均按250W/m2计，则空调系统总的性能系数(COP值)约为4.6左右，说明空调系统的耗电量大，但仍有提高能源利用率的潜力。

3.购物中心能源管理策略和基本思路

3.1制定能源管理战略

3.1.1能源成本在购物中心的运营成本中占有相当比重，目前，普通商业物业的能源费要占到经营收入的10%或更高，在提高服务品质和商品质量的同时，越来越多的商业物业业主和运营方开始对节约能耗予以高度重视。采取各种措施降低能源成本，对增加商品和服务的竞争力有非常大的直接意义，同时降低能源消耗带来的另一个直接结果是减少资源消耗，降低环境污染。

3.1.2我们提出对每一间新开店，物业管理公司都必须在前期介入期间编制能源战略，其根本目的就是通过组织的、管理的和技术的手段，使整个购物中心的能源使用效率达到最大化。

3.1.3对待每一间新开店，能源战略总体目标是：以公司的能源管理指南为指导，利用科学的能源管理手段和先进的节能技术，使购物中心的能源管理水平不断提高。具体的建议为：在业主正常营运情况下，在双方合同约定的管辖范围不变的条件下，在各项能源资源单价不变的前提下，三年内达到万元商业增加值能耗合计下降3%～5%的总体目标，确保单店能耗使用率达到国内先进水平。

3.2购物中心能源管理的基本原则

3.2.1将能源管理放在与销售、质量、环境、职业健康安全同等的地位，将能源管理纳入和融入日常工作安排与工作改进的行动中。

3.2.2项目早期能源挑战：设计阶段的不良能源概念将导致以后不必要的能源消耗，迟早会产生所谓的“节能改造”项目，这类节能改造项目要求大量的投入但回报一般。节能解决方案的最大机会在于早期设计，在此阶段可以综合考虑工艺、设备和操作等状况，保证合理的能耗，因此，在项目的最早规划阶段，营运部门、物业管理部门就要全面考虑今后的能源挑战，主动总结以往运行经验教训，主动及时地提出自己的合理建议。

3.2.3全员参与，建立能源管理组织：公司成立能源管理委员会，各单店成立能源领导小组，通过这类组织，不断对全体员工进行指导和培训，提高员工节能意识，使公司的能源管理战略、能源政策、节能计划、措施得以顺利贯彻实施。同时鼓励广大员工持续提出可行的建议，以不断丰富能源的节约控制工作，推动公司节能工作的不断深入和发展。

3.2.4持续改进：通过技术的、管理的和组织的手段，使购物中心的能源管理水平不断提高。(待续)