“会诊”中国商业地产能源管理
在国家政策的驱动和行业发展必然规律的作用下，能源管理革新势在必行。越早意识到能源管理革新的重要性，就越能够从容地应对未来的市场竞争。
2016年8月11日，国际建筑业主与管理者协会(BOMA)主办的中国商业地产能源管理汉化发布论坛上，商业地产业主方、物管公司、供应商、行业协会分别从各自专业的角度出发，围绕能源管理问题展开讨论。话题涉及能源管理工作的重点难点、如何动员业主与租户参与、物业管理方是否需要对节能绩效负责、建筑节能的必要性、能源管理的具体方法，以及BOMA为协调业主方、物业管理方、供应商三个主体之间的关系所做的努力。《现代物业》现场与多位嘉宾进行了深入交流，分别是北京万通时尚置业有限公司总经理李瑾、第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司物业管理部董事萧惠君、VieeGo公司CTO首席技术官卡尔·布朗、北京翼虎能源科技有限公司CEO邓志超、BOMA中国执行董事Dominic Lau。
《现代物业》：目前国内大厦的能源管理主要存在哪些问题?工作难点一般出现在哪些环节?
李瑾：在大厦的能源管理工作中，主要存在四个方面的问题。第一，能源计量管理水平较低;第二，缺乏参考数据;第三，缺乏系统性的节能指导方针;第四，投资者或决策者对能源管理的认识不够，在整体市场运营良好的情况下，很难下定决心进行二次投入。
《现代物业》：在能源管理的过程中，需要在节能和租户满意度之间寻找到平衡点。目前，有哪些有效的方法可以将租户动员起来，参与到节能活动中去?
李瑾：这个平衡点，也是我们正在寻找的。节能一定不能和租户的体验度、满意度发生冲突，为了节能而降低租户舒适度的做法是行不通的。怎么才能有效节能呢?首先，我们可以依照相应的指导方针，追踪当下数据，通过分析去发现项目本身所具有的节能潜力;其次，可以普及一些先进的节能理念，让使用者学会合理有效的设备设施使用与维护方法;再次，要倡导全员树立节能意识，培养大家的节能习惯。可以从小事着手，比如提倡员工在离开办公室的时候关闭电脑显示屏。此外，作为业主方，我们会经常组织一些节能活动，并设置相应的奖励，鼓励租户积极参与到节能工作中来。
《现代物业》：大多数时候，物业管理方参与能源管理工作的热忱度并不是很高。究其原因，一方面，国家对物业管理方没有进行强制要求，也没有制定具体指标;另一方面，物业管理方既不需要对能耗的损失负责，也不能直接从节能管理省下来的成本中获取收益。作为物业管理方的代表，邓总和肖总如何看待这一问题?
邓志超：能源管理的业绩应该由谁来负责?是由业主和管理方共同承担责任，还是由业主转嫁给管理方承担责任呢?我们知道，在国内，总包干能耗的物业管理合同是非常少见的。如果能把总包干规则推广开来，规定由物业管理方承担相关责任，物业管理方就能够更好地执行能源管理工作。
前排左起依次为：Dominic Lau、李瑾、萧惠君
萧惠君：这个观点我是不太认同的。
首先，作为一个国际化的物业管理公司，我们是一定要承担责任的。为什么?首先，物业管理费用不可能每年增长，如果节能没做好，能源消耗过多，就会产生大量额外支出，也会影响到物业其他部分的开支。
其次，政府对于物业的节能指标是有一些硬性要求的，比如在北京，就有针对大型建筑综合体碳排放量的具体指标，如果超标了，就会对物业管理方进行相应的处罚。有一家上海的民航公司，就是因为没有落实合理的节能方案，被罚了几百万元。与此同时，对于节能做得比较好的企业，政府也制定了相应的奖励制度。所以，作为一个负责任的管理公司，我们必须在节能管理方面做很多工作。
另外，在一些甲级的写字楼中，客户会主动要求物业管理方提交年度的节能方案。比如IBM公司，他们自己就会组织很多环保工作，对员工进行必要约束，而且每年都会要求我们对生产出的垃圾进行重量分析，以便计算出他们自己的能源消耗量。
因为要肩负以上责任，所以我们也会主动与所有的商户进行沟通，提倡大家一起努力节能。我们会采用“地球一小时”这样的节能方式，也会给商户提出一些小建议，比如在外出时关闭电脑屏幕等。虽然只是一个小细节，却能够节省出相当可观的电量。
《现代物业》：是否需要在正式接管项目之前就制订出相应的能源管理计划?还是在项目接管之后再逐步组织调度?
萧惠君：坦白讲，不可能在接管项目之前就去做的。目前，大多数人对节能还没有形成一个良好的认识，我们很难要求开发商进行一次性投入。
项目接管之后，我们会尝试从多方面改进，比如完善设备设施使用维护流程、改进空调节能方案等。我们也会找专业的能源管理公司，为我们制订一个供暖或制冷的节能方案，在保证用户舒适度的前提下，尽可能地做到节能。此外，对于节能所节省下来的费用，我们会和开发商讨论分成，这对开发商而言也是有利的。当设备设施老化时，我们会从能源管理的角度与开发商进行协商，建议他提升设备设施价值。
《现代物业》：一般情况下，当我们说到建筑节能，首先会从技术方面进行考虑。那么，如果从管理的角度出发，有哪些具体的节能管理方法?
萧惠君：第一，全员参与是比较重要的，一定要培养员工形成良好的节能习惯。
第二，完善设备设施的使用维护流程，这也是非常重要的一个方面。比如我们使用的是三相电，如何利用电能输出将这三相平均用好，这就是我们员工需要去学习和注意的。同时，我们可以对设备设施的使用时间做出合理安排。打个比方，北京今年夏天虽然热，但并不是特别热，那么空调是不是可以考虑在早晨延迟一小时开启?立秋之后空调还要继续使用，是不是可以考虑提前关机?不要小看这一两个小时，空调组在一个小时里能节省的电量是相当可观的。
此外，我们还会在一些基础的用电设施上进行节能管理，比如开关灯时间。我们的开关灯时间是跟每天的日出日落时间相对应的，几时日落，就亮灯;几时日出，就关灯。以此为依据，制订出相应的行政管理手段，进而要求每一个员工做到节能。这样一来，我们在设备设施方面投入的成本也就不会增加了。
《现代物业》：能源管理涉及到业主方、物业管理方、能源管理公司三个主体，在BOMA的指南里，是否有专门针对供应商的标准指导?
Dominic Lau：我们有两本书，可以提供类似问题的参考。从供应商的角度来说，要找到业主跟管理者需求的平衡点。业主一般来说并不是技术人才，而物业管理方更擅长组织资产管理、财务管理等方面的工作。因此，我们需要能源管理的供应商来提供专业的技术服务。同时，我们也会试着对业主进行引导，让他知道应该怎样确立能源管理的相关标准，如何与物管团队、市场管理团队相互配合。BOMA的第一个使命，是倡导大家重视起这个问题。只要做到了这一点，供应商就可以配合我们的步调向前走。
《现代物业》：请问邓总，作为能源管理的供应商参与到BOMA指南的体系中来，能给公司或者产品带来什么好处?
邓志超：BOMA的会员企业，实际上能够代表整个行业发展的基本状态。我们需要有一个共识，而BOMA正在促进达成这个共识。在这个行业里，我们应该如何思考，我们思考的角度和方式会最终影响我们的产品设计和我们所提供的服务。我们会借用BOMA所提供的思考方式，假设有一个未来的业主或者管理方，试想他们对能源管理是如何考虑的，会有哪些需求。这样一来，我们就能在许多方面给大家提供技术上的支撑。
举个例子，设备设施在管理得当的情况下，可以达到多少节能量?这可能是物业管理方所提出的一个疑问。在这种情况下，我们会提供一个数值，比如某种好的设备设施管理方案能够达到10%～12%的节能量，包括显性和隐性的。那么接下来，这个目标应该如何实现?我们可以提供相应的工具，例如智能化控制设备，能够联动气候变化、联动日升日落的时间进行开关灯操作等。
这首先是管理理念和市场需求层面的问题，接下来才是技术问题。我们能做的，就是给大家提供技术支持。未来，我们希望能够支持BOMA继续推出很多具有指导意义的手册，把手册中归纳总结的理念和经验，落实到我们的产品细化工作中去。
《现代物业》：请布朗先生也谈一下这个问题。
布朗：BOMA推出的这本书，不仅提供一种能源管理的方式，也提供一种思考的方式。所以，它不仅会对物业管理方和楼宇的管理者有帮助，也可以对其他人有帮助。一个人坐在他的办公室里面，他想要节省一些能源，就可以马上从BOMA的书中获得启示。比如，原来办公室里的灯是128瓦，他可以把它换成20瓦的，这样就可以节省500%的能源。除此以外，还有很多具体的节能方法，可以在把能耗降下来的同时，让用户获得更好的使用体验。
《现代物业》：接下来的问题需要业主方来回答。
请教李总，能源使用成本在总体的运营成本中所占比例有多大?
李瑾：通常情况下，能耗的成本在整体运营成本里占到30%～40%。
《现代物业》：您认为，建筑节能的必要性体现在哪些方面?
李瑾：首先体现在社会责任上，建筑节能是一件势在必行的事情。从企业自身运营的角度来讲，大家可能都有一个疑问：我做了节能，对挽留租户、提升租金会不会有所帮助?坦率地说，以目前的情况来看，短期内不会有明显帮助。即便做好了节能，租金也未必提升，也未必能留下租户。为什么?因为这个行业还处在发展阶段，大家对能源管理概念的认识度还有待提升。我相信，经过下一阶段的发展，市场一定也会逐步走向成熟。而在一个相对成熟的市场里，比如现在的欧洲或者北美，节能管理是可以起到提升租金和挽留租户的功能的。甚至有很多大的企业，为了增强自己的社会影响力，在选择项目的时候坚持要做节能的项目，而不会去选择那些浪费能源的、能源管理做得不好的项目。
所以，在目前来看，我们越早意识到能源管理的重要性，越早采取一些措施，我们就越能够从容地应对未来市场的竞争。这是毫无疑问的。
《现代物业》：有些建筑节能措施，需要改变建筑的既有结构。对于业主来说，这是否会造成相当大的影响?
李瑾：改变建筑结构其实并不是一种常见的处理方法。但是，一旦建筑结构发生改变，业主一定会受到影响。比如说北京SK大厦，为了避免阳光直射，保障室内温度，需要在玻璃幕墙上贴一层膜。在改造的过程中，为了不影响租户正常工作，只能选择夜间作业，工程也进行得比较缓慢。对于这类改造，业主方需要提前与租户进行充分的沟通，如果对租户影响较大，可能还要提供一些补偿。当然，问题的关键在于如何权衡利弊，如果你认为改造是非常有必要的，哪怕是需要付出一些补偿，也一定做。在和租户进行沟通的时候，需要耐心讲解清楚，让他们意识到改造能够带来的好处。这样，大家都会愿意配合，很少产生不可调和的矛盾。
《现代物业》：那么，作为业主方的代表，您如何看待建筑节能标准不同的问题?
李瑾：有不同的标准是很正常的事情。地理位置的差异导致气候特征不同，再加上项目结构等方面的差异，必然导致能耗数据不一致。在同类建筑之间，节能指标可以相互比对参考，但如果非要在不同的建筑之间统一指标，是绝对不现实的，哪怕是成熟的欧美市场也很难做到。
《现代物业》：BOMA中国能源管理指南的发布，会对中国建筑节能市场的发展产生哪些促进作用?
Dominic Lau：BOMA 2015年的调查数据显示，我们有54个业主方会员。这些会员的资产大都已经历8年～10年的运营时间，将要面临改造期，大家都在考虑是否对能源管理进行优化。那么具体应该怎样去做呢?这就是我们发布这份标准的原因，为了给大家提供参照和指引。
《现代物业》：在建筑节能领域，BOMA未来还会有哪些新的动向?
Dominic Lau：能源管理涉及很多方面的因素，从业主方、管理方、供应商到租户。我在此强调一点，租户的体验度，也是一个很关键的因素。
今年，我们还会制作20多本关于能源管理的小指南，发放给我们的会员。明年，我们会推出一个比较重要的指南，教业主如何去跟租户协调谈判，包括应该涵盖哪些条件，以及如何让写字楼管理团队实现最高效的能源管理。
(原载于《现代物业·设施管理》2016年第9期)
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