作者: 王国策 | 2016-03-21 20:28

北戴河新区分户供暖与减少能耗的矛盾

近几年，北戴河新区的海景公寓如雨后春笋般涌现出来，其客户主要来自京津唐地区。业主的度假时间主要集中在7、8两个月份，冬季基本上没有人居住，冬季采暖和设施设备防冻问题是目前这些海景公寓物业管理工作中的难点。一方面是如何有效地维护管路系统不被冻坏，另一方面是如何保证住户能够在可以接受的温度内在公寓内居住。作为物业管理者，解决不好这两个问题，不但在设施设备的管理上会带来不少的麻烦，另外还会引起业主的强烈投诉和不满。

目前北戴河新区海景公寓的供暖形式有两种，分别是集中供暖和分户供暖。集中供暖又分为锅炉采暖和中央空调采暖两种形式;分户供暖的为电暖气采暖、电热膜采暖和燃气采暖。先结合实际的案例谈一谈集中供暖方面的问题。

对于海景公寓来说，集中供暖主要采取低温运行的方式来保证楼内的设施设备不被冻坏，业主缴纳一定的低温运行费用，但是对于居住在小区需要缴纳全额供暖费用的极少数业主来说，要想达到室内温度不低于国家规定的采暖温度是比较困难的。如果达到国家规定温度供暖系统必须全负荷地运转，而供暖部门就会出现入不敷出的局面，由此引起了这一部分业主的投诉和不满。

“澳景蓝湾”和“滨海新城”是两个集中供暖的小区，因为冬季的供暖达不到国家的规定而引起业主的多次上访和投诉，经过政府部门多次协调都没有解决。这两个项目95%以上的业主都缴纳的是低温运行费用，费用大概只有供暖费用的20%左右，如果要达到长居业主的室内供暖要求而进行全负荷运转的话，供暖单位将面临巨额的亏损。

就分户供暖来说，这种方式可以避免因冬季温度不达标而投诉的问题，但是给冬天临时过来居住的住户带来一些不便。“蓝色海岸公寓”采取的是分户电热膜取暖方式，冬季物业管理工作人员根据天气变化来决定开启电热膜的数量，以保证用最低的能耗来维持室内的设施设备不被冻坏。这给物业工作人员的工作带来一定的难度，业主到达小区临时居住时室内温度回升较慢，室内温度过低短时间内业主不太适应。

“戴河庭院”小区采取的是燃气炉采暖的形式，给水系统从地下主管直接分户供水，住户到达小区居住时，供热单位只供本房间的水就可以了。这种设计方式从人员管理上和实际操作上，都不适合用低温运行的方式来维持室内温度，必须采取泄水防冻的措施来维护业主室内设施设备的完好，业主在临时居住时临时供水。

“欧洲小区”采取的是电暖气分户供暖，主给水系统采用电伴热保证主管道不被冻裂，户内采取分户泄水的方式，类似于“戴河庭院”项目。

还有不少的小区因为主管路系统没用采取保温措施，冬季只能将主管道系统的水全部泄掉，造成业主无法居住，业主投诉严重。如“浪淘沙”公寓因主给水系统没有采取保温措施，冬天系统水必须泄掉，给业主造成冬天“有家不能回”的麻烦。

综上所述可以发现，目前北戴河新区海景公寓冬季采暖保温的措施存在着诸多不能兼顾的情况，笔者认为需要从以下几点进行改善。

从前期楼宇设计上进行完善

1、在主给水的管路系统、消防系统上采取电伴热进行保温，避免主管路泄水。

2、分户合理设计泄水点，以方便业主冬季不来居住时，将管路系统中的水清除掉，避免浪费低温运行的能耗，另外如果住户冬季想小住几天的话供水也是比较方便的。“欧洲小区”在这方面设计上比较合理，小区内的给水系统全部采用电伴热保温，楼内的管道井内每户有一个泄水点，这样就避免了造成“浪淘沙”公寓业主投诉的主要原因。

从管理上进行完善

物业管理人员从管理上合理有效地安排人员进行巡视和检查，了解设施设备防冻的薄弱环节，结合目前“蓝色海岸”采用电热膜保温取暖的现状，物业管理人员对于业主房间温度的监控和巡查比较重要，需要做到以下两点：

1、关注天气预报，对于突然降温天气尤其注意，应增加巡查次数，并开启温度低于零度房间的电热膜。

2、在严寒天气中适当增加公共区域采暖系统的运行时间，避免设施设备出现冻裂损坏。

从业主服务上进行完善

考虑到业主在度假房间居住时间较短，为了更好地提高业主满意度，管理人员应当增强和业主的感情沟通。冬季房间内温度较低时，在争得业主同意的前提下，为即将到达的住户提前打开房间内的采暖系统，使房间温度达到便于居住的温度，方便住户居住。