作者: 凯尔·亨德里克斯 | 2016-03-28 13:35

美国怎样开展能源优化行动？

在2008年的房产价格峰值期过后，美国的物业价格出现了戏剧性的急速下滑，房地产市场中的各方业主也因越来越高的房屋空置率而承受着越来越大的压力。在此市场状况下，为了保证属下房产、物业资产的竞争力和盈利性，既有建筑运营方法的革新和硬件系统的升级正变得越来越重要。然而在当前状况下，运营人员往往无法对资本的输出进行更加合理的调整，并且只会在相关设备出现严重问题的情况下才“不得已”地对设施系统进行较大规模的硬件升级。

在美国，州和联邦政府在过去的10年里对房产物业中的能源优化项目采取了包括部分退款和退税等激励政策。但是在《179D联邦税款减免条例》刺激下的大多数的项目，基本上都返还给了公共设施。与此相对的是，全美的各地方公用事业公司都在提供针对新旧商业物业的折扣项目，以激励能源优化。

“《美国经济复苏与再投资法案》，亦称‘激励计划法案’，已为全美各州激励能源效用和应用可再生资源的各种项目提供了极大的资金支持，”美国NC数控太阳能中心的高级政策分析师布莱恩·利普说，“但是，之前的大量激励资金只在市场中活跃了较短的时间，现在的市场中出现较大的流动资金真空现象，许多州都开始操作贷款项目，并且到现在还一直继续。但是，较大的回扣项目大都是由纳税人提供支持的。”

纳税人，或家庭业主和企业业主，会在每月的公用事业费用账单中，以分项费用支付的形式缴纳税款，通常是一个物业单位所用能源的一定比例(千瓦时、千卡等)。纳税人所提供的资金被用以资助那些已投资实行相关能源效用激励项目的各私营企业的设施。现在，全美大多数建筑都已投入数目可观的资金以开展类似的能源优化项目，但是由于各方在项目中缺乏应有的参与，大多数项目的运营方至今仍未获得收益。

对商业物业的能源优化运营有两种不同的激励方式：

·服务激励方式：公用事业公司直接向工程项目公司或其他服务提供方购买技术性服务(提供给合资格参加能源激励措施的物业或设施)，例如能效追踪服务和能源评估。这种激励措施在企业的整体运营中所占比例也不尽相同，在美国伊利诺伊州的芝加哥，激励资金比占全部资金的100%，纽约则约为50%。

·现金激励方式：公用事业公司直接向商业物业业主方开具支票。支票的面额根据节能设备安装规模和所产生的能源效用作用大小而定。

必须指出的是，上文所述的能源激励计划并非旨在显著地减少改造投资数额或投资回笼的时间，而是为了部分补贴在安装符合法定标准的最便宜设备与能效最高的设备之间的成本差。例如，如果一部勉强达到管理条例标准的建筑内部冷却设备，价格为30万美元，而另一部能效极高的冷却设备价格为35万美元，那么，物业能源优化激励政策就要以补贴等方式缩小中间的差价，以消除运营方在进行投资决策时的障碍。

如何获得激励政策的援助

如何获取公用事业的运营激励政策的援助?现列出如下几点须知：

·各地方公共事业机构都有着各自亟待拓展服务业务面的相关项目，这些项目都会征集各种建筑和工程作为其进行相关援助的候选目标。

·地方公共事业机构都会雇佣相关组织全权对激励政策计划、项目进行管理。管理程序包括对项目申请的再次审核、激励资金的分配和对后期能效设备安装的监理和确认。

·产业联盟，例如工程咨询公司、合约服务商和能源管理公司会以增值服务的方式直接为客户提供完成能源激励项目所要求的服务，例如进行能效的整体调研和相关数据的跟踪等。

申请流程和激励资金的偿付

如果设施运营方希望自己下属的项目获得激励项目资助，则其设施管理经理需要完成并提交一份书面的申请。申请的复杂性往往和项目的规模及复杂性成正比。一个简单的工程，例如为既有排风系统安装新型的可变频驱动设备(VFD)，并不需花费许多时间和精力，只需概括出基本的VFD设备规格即可。更加复杂的工程项目，例如对建筑物变风量系统的硬件升级，则需要先进行大量的相关计算和数据测量才能获得资金援助。

照明系统的升级是资金援助项目中最容易被接受的，这种项目经常可以获得数额最高的激励资金偿付。例如将写字楼内部所有老旧的T12型灯具更换为T8型高效灯具，这样的项目可以获得高达50%的项目工程返款。原因是，照明设备的优化将有助于减少整体性能源过分消耗的现象，并且，照明设备的优化工程本身并不会涉及太多的建设及其内部设施的整改工作——与更换建筑内部冷却机那种只更换单一设备的简单工作相比，照明设备的优化也只是需要较多的设备和略微复杂的安装程序而已。

在何种状况下无法申请能源优化鼓励资金?

常规标准下的物业、设备无法申请能源优化激励资金补偿。某一处设施的运营只达到了要求标准的最低限度，比如在排风系统发动机上安装VFD设备，尽管这可以提升既有排风系统的性能且属于硬件设备的升级，但仅仅是满足了相关要求中的最低限度，无法申请激励资金。又如，现在相关条例已经要求所有新建的办公物业都要安装占用状态传感器(因此新建建筑安装该设备无法获得补贴)。然而，如果一处老旧写字楼需要安装这种设备，即可提出申请一定百分比的能源优化激励资金。

另外一点需要注意的是，当地的公共事业机构会提前对该年度的资金补偿计划进行预算。如果该年度的补偿资金使用情况已经达到或者超出预算，则无法对后续的申请者提供任何援助。

案例研究

当地的公共事业机构和其下属的“ComED金点子能效优化与能源追踪项目”已为芝加哥商业区的许多既有建筑计划提供了运营优化服务，包括“181号麦迪逊项目”和“海特中心项目”。这两个项目不是对典型的老旧、能效低的办公建筑进行硬件系统升级，所以更具代表性——案例告诉我们，任何建筑运营方都可以通过提高建筑能效来获取更快的投资回报。

181号麦迪逊项目 (181 W. Madison)

这座建筑面积为100万平方英尺的建筑建于1990年，它有48个楼层，坐落于芝加哥市中心商业区。在能源优化激励资金的支持下，运营方成功地实现了照明系统的更换和VFD设备的安装，并使这座顶级写字楼连续4年获得“能源之星”(ENERGY STAR)认证。通过加入“ComED金点子能效优化与能源追踪项目”，其内部的能源数据追踪服务费用完全由激励援助资金支付。通过该项目，运营完成了调整目标节点、制订作业进度计划、优化控制序列等提高能效的工作，这些都为其带来了巨大的经济收益和商业机遇。

在数据测量调查阶段，技术服务提供方充分了解大厦排风系统的工作方式，并通过应用新的更为严格的负载要求实现了非使用时间热设定值的调整，全年为写字楼运营方节省了417,125千瓦时的电力资源。具体数据是通过简单的测量工作得出的，这些测量工作仅仅花费了22,659美元(包括更新如控制开关等硬件，以及测量时产生的人力成本)。在不到一年的时候内便收回成本开始盈利。

海特中心项目(Hyatt Center)

海特商业中心建于2005年，这座高达49层的商业中心现已成为芝加哥的最新地标性建筑。从2008年至今，海特中心一直拥有“能源之星”认证，更于2010年获得了LEED既有建筑白金级别认证。在建筑本身具备的遍及各处的直接数字控制系统(DDC)的帮助下，“ComED金点子能效优化与能源追踪项目”技术服务提供方能够对建筑整体运营系统重新进行程序逻辑编写，通过充分利用外部传感器对外部温度的反馈信息实现了非使用时间热设定值调整，全年帮助海特中心节省了1,613.526千瓦时的电力资源。

全部前期数据的获取和后续数据测量工作的花费仅仅为26,226美元(包括更新如控制开关等硬件，以及测量时产生的人力成本)，并在短短4个月内就收回了成本。同样地，该项目产生的服务费用完全由能源优化激励资金支付。所有人都致力于减少能量消耗和城市整体的碳排放量。这也促使了海特中心和其当地公共事业机构变为现在全美房地产市场中能源优化取得成功的代表。应用激励项目来优化既有建筑的能耗成功地实现了设施与物业资产的保值，并为建筑本身赢得了数目可观的潜在客户与投资机遇。

《联邦税款减免条例179D》

《联邦税款减免条例》179D从属于《能源政策法案2005》，旨在以实实在在的物质条件激励新建筑提升能源效用，改革商业物业的运营方式。具体办法为，根据物业或设施所获的认证和具体设备的等级、升级情况，对其应缴纳税款进行一定百分比的退还和减免。

新建和整改之后的建筑内部系统，如照明系统、暖通空调系统、热水系统和屋面结构(building envelope)等必须高于“美国采暖、制冷与空调工程师学会90.1-2001标准”(ASHRAE 90.1-2001)。最近的立法规定，在2013年12月31日之前的物业资产，可享受的税费减免范围为每平方英尺0.3美元至1.8美元，具体减免情况取决于设施整改的程度和降低的能耗单位。申请补贴所需的档案文件包括一份能源现状调查报告、一份设备更换安装证明和职业工程技术人员出具的证明信。所有文件须呈交给业主的税务代表以申请税费减免。所减免的税款额度不能超过用于整改项目所花费的金额。需要注意的是，设施使用人、承租人及租客若安装了相应的能耗优化设备，亦可以其个人名义申请税费减免。

三种取得资格的方法：

完全确认程序：需要提供相关的能源使用情况模型来证明申请人下属物业和实体设备的更新可以减少最低50%的能源消耗(暖通空调系统，热水系统和照明系统均包括在内)，低于ASHRAE 90.1-2001体系最低标准，方可获得最高额度的税费减免1.8美元/平方英尺。

部分确认程序：需要提供相关的能源使用示范来证明申请人旗下物业和设备的更新可以减少如下所示项目中1-2项的能源消耗，满足ASHRAE 90.1-2001体系要求：

·室内照明系统——降低能耗25%

·暖通空调和热水系统——降低能耗15%

·建筑围护结构——降低能耗10%

满足上述项目中的1-2项方可获得相应的税费减免，最高不超过1.2美元/平方英尺(满足一项系统的节能目标即享0.6美元/平方英尺，需要满足1-2项)。

临时照明规则：需要降低照明能源的功率密度25%-40%以低于ASHRAE 90.1-2001体系的最低要求。相应设计方案须满足ASHRAE 90.1-2001体系标准，照明系统控制单元须包含双层开关装置等。额度在0.3美元/平方英尺至0.6美元/平方英尺之间，具体数额取决于减少的能耗百分比。该种认证不需要提供能源使用示范。

(注：1平方英尺约合0.0929平方米)

(本文由国际设施管理协会IFMA授权发表，翻译/南天，编辑/王正)

凯尔·亨德里克斯(Kyle Hendricks)“环境系统设计”机构(ESD)的机械工程师，他的专业领域包括能效追踪服务、能源评估、绿色建筑评级系统顾问、机械工程设计、“能源之星”认证以及项目管理。玛丽娜·科尔沁对本文亦有贡献。