作者: 斯科特·卡利 | 2016-03-28 13:39

提高用水效率：全面性的水资源节约方法

根据美国环境保护局(U.S. EPA，Environmental Protection Agency)发起的一项政府调查显示，在全美范围内至少30个州中存在着地方性、区域性甚至全州范围内的水资源紧缺现象。这样的数据警示我们，必须在各个行业的各个层面上更加科学、妥善地进行水资源管理。

在已经过去的2014年的夏天，持续的干旱气候和日用水费用的高企仍旧未能全面地唤醒许多设施和物业管理人员对于我们最为宝贵的自然资源——水资源的关注。尽管许多设施和物业都在采取“倡导绿色”的管理和运营措施，然而，单一线条的“绿色”管理方案并不能在设施物业管理的整体框架中发挥出足够的作用，结果必将导致“事倍功半”，甚至设施物业运营中的全盘失败。

只有采取全面性的水资源节约和控制方法——以对设施和物业系统进行全面分析代替局部性的狭隘分析——才能真正意义上地提高用水效率并实现相关成本的压缩。

在当前科学技术的帮助下，我们可以应用整套的水资源节约管理程序，在更换低效设备(以降低资源消耗水平)的同时，对设施和物业整体区域内的水资源流动情况进行连续不断地实时监控，并通过相应的警报机制及时地洞悉可能存在的水资源渗漏等流失情况，最大程度地降低水资源的消耗，进而降低设施和物业的整体运营和管理成本。

在这样的水资源管理计划中，购买和安装相应设备是最为简单的工作;而最为“艰巨”的任务——这种巨大的困难经常会导致整体水资源优化管理计划的失败，则是建立起人们的对于“节约用水”概念的支持和责任感。

准备和开始

第一步即是要构建出节水项目的通盘性计划。一个良好的计划应该能够检视、统计出一处设施或物业在运用过程中的水资源消耗量、使用时间和使用方式。为达到这种目标，我们的计划应该是有着精确的数据支撑的。应通过对既有的水资源消耗进行细致的审核并根据所获得数据建立水资源消耗基点。在此基础上，我们还应该通过后续获得的流水数据来测量水资源整体优化的进步状况。

对于商用建筑来说，一个成功的节水计划会对三处下辖的用水方面带来极其重大的影响(并通过成本压缩获得更多的运营和管理性盈余)：卫生间用水(平均用水量占整体建筑用水量的40%)，制冷和供暖用水(平均占比28%)和灌溉用水(平均占比22%)。

通过水资源使用审核，我们可以获得十分重要的信息，即日用、运营用水的系统进入量、系统消耗量和消耗方式。作为物业或设施的管理人员，我们的主要管理目的是最大程度地消除或降低由于意外渗漏、不妥善的系统管理或因未进行消耗审核而意外流失的水资源。如果不对建筑系统中的水资源流动情况进行实时追踪，又由于上文所述的日用水资源的三大区域的高占比性(即卫生间用水平均占比40%，制冷供暖用水占比28%，灌溉用水占比22%)，水资源会以极快的速度持续流失，进而产生巨额的水费账单。

对水资源使用情况的审核则通常包括：建筑平面图检查和物业设施占有率、使用率检查。通过这两项检查，我们应尽可能地收集足够的数据，以便统计出建筑整体在当前时间的水资源使用情况和未来可能的水资源使用发展趋势。

同时，还应对建筑整体进行全面的设施设备检查，充分把握水资源在“三大高占比消耗区域(卫生间、制冷供暖和灌溉)”的具体消耗方式。对建筑日用水系统进行固定流率、灌溉系统运行方式和冷却塔使用情况进行测量和检查可以帮助管理人员大体估算出下辖物业、建筑的整体水资源使用量。在这种前提下，如果设施的总用水量和各用水区域用水量总和之间发生较为巨大的差异，则我们可以进行初步判断，可能存在地下水管线路的渗漏状况。

最后，若一处物业包含多座类似建筑(且建筑的使用面积大小、占用情况等因素亦较为接近)，则对其中一座建筑的水资源使用状况审核即可作为全部建筑的基准数据。在类似建筑的水资源使用状况对比中，若其中一座建筑水资源消耗量远远大于其他建筑，则说明该建筑中存在一种或多种较为严重的水资源流失问题。

开始执行

在获得了足够的数据支持和实践调查之后，我们可以制订出具体的执行方案来实施水资源保护计划项目。该执行方案应该标明需要进行更换或整改的设备或管理系统，并基于当前持续走高的水费和排污费对整体整改项目进行投资回报预测。最为重要的，该方案还应包含对“三大高占比消耗区域(卫生间、制冷供暖和灌溉)”进行的短期修复计划或长期补救、维护措施。

建筑整体范围内的速效对策

·修复或更换有滴漏问题的水龙头，如若得不到及时的修复，单一水龙头的滴漏每月可造成多达10,000加仑(约合37.854立方米)水资源浪费。

·检查每座建筑的水压，过高的水压(超过80磅/平方英寸即为水压超压)即能够造成水管线路的渗漏。

·以实地巡查的方式对建筑内部的渗漏易发区域进行检查，最低频率为每周一次。

·巡视、查找地面上的湿点和路面材料开裂现象(通常为地面、地板连接处的隆起或交织性开裂)，这通常都是由地下水路渗漏导致的。

·实时监控喷泉设施设备的水管线路。

·按季度或按例行预防性维护期对所有涉水设备进行细致检查。

·准确、客观地记录检查报告，并对性状发生改变的设备和区域发出潜在渗漏预警。

·对物业设施承租人或企业员工进行节水教育，告知其如何帮助进行水资源节约并要求其及时上报所发现的相关问题。

卫生间用水

大多数使用中的坐便器、小便器和水龙头的设计方式都极不符合节水原则，这些设计欠缺合理性的卫生间设备是水资源浪费(成本浪费)的罪魁祸首。

以下则是一些可以节水进而节约成本的参考方法：

·安装出水率较低的卫生间设备，并安装红外、超声传感器以实现总动冲刷和即时关闭水法，避免水资源浪费现象。

·定期对坐便器和小便器的冲水阀门进行检查和更换。由于故障，冲水阀门可能会卡住并保持开启状态，每小时可造成200加仑(约合0.757立方米)的水资源浪费。

·考虑安装并使用免水小便器。

·调整冲水阀，降低单次冲水量。

·对保洁人员进行特别培训，使其能够及时地发现水资源浪费问题。

·张贴提示信息，鼓励员工、物业使用人及时报告水资源浪费问题。

灌溉用水

物业业主和关联的设施管理团队都希望下辖物业周边的植物景观能够“郁郁葱葱”，这一方面能够满足既有的物业使用人，另一方面又能够吸引潜在租户。不幸的是，草木景观的茂盛通常意味着过度的灌溉。而由于大多数的自动喷洒灌溉系统都被设定在黎明前进行灌溉，设施管理人员往往无法实际注意到过度灌溉问题的出现，而伴随而来的，就是月末收到的高额水费账单。

以下则是一些能够直接达到节水目标的参考方法：

·检查灌溉系统，及早发现渗漏问题和水阀失灵问题。

·调整喷洒头出水力度，确保喷洒范围不会超出植物景观区域。

·降低草坪灌溉量，培养植物的耐旱性。

·安装雨水探测传感器，使得喷洒系统在阴雨天气保持关闭。

·在上午9点之前进行灌溉，避免水资源的过度蒸发。

·考虑利用蓄水池或贮存的雨水进行灌溉。

·停止用水清洗人行道、停车场和其他硬质地表。

冷却、制暖用水

冷却塔能够保证建筑内部的舒适温度，但代价却是极其巨大的水资源消耗。冷却塔的设计功能是：通过水高比热容性和蒸发过程带走大量热量，在此过程中，冷却塔中的水必须以持续补充的方式维持总水量恒定。

以下则是一些能够降低HVAC系统流程中用水量的参考方法：

·定期检查冷却塔，及时发现渗漏问题和阀门失灵问题。

·在水补充系统和水泄出系统中安装流量测定装置。

·规律性地查看和记录HVAC系统冷却塔中的进水量和出水量。

新技术的应用

一些建筑工程、管理人员会对水表进行例行的查看和记录。但是，如果渗漏现象在查表后发生，且下一次查表时间在几个小时或整个周末之后，则在这段时间内，因渗漏而浪费的水资源则可能达到成千上万加仑。

大多数的水务公司会以月为单位对其他公司或个人进行查表和水费收取。在这种时间框架下，一个物业的设施管理团队在没有对下辖设施及时检查的情况下，将无法及时得知水资源渗漏事故的发生，并进而在30天至60天后收到巨额水费账单。

事实上，只要应用新的技术和管理办法，结果并非一定如此。全新的技术工具能够帮助业主和管理人员对建筑设施整体的水资源使用情况进行实时监控，并进一步实时探测到与潜在渗漏事故相关的用水量急剧升高现象。

这种技术对应的是一种独立的、非侵入性的实时水流监控设备。这种设备能够收集建筑整体的水系统数据并以无线传输方式上传至网络，便于物业业主和管理人员随时随地对物业的水资源消耗状况进行掌握。其数据监控精度可以月、日甚至小时为单位。此外，系统还会自动生成水资源消耗表单，直观地表达出所选时间区间内的水资源使用量，并通过平均对比的方式体现出用水量过高的时间段(可能发生渗漏事故的时间段)或用水量较低的时间段(如休息日等)。

与电路断路器预防过大电流自动断开的原理一样，若某一时间段或某一天的水消耗量超过了预先设定的小时阈值或单一天阈值，则该设备即探测到问题的发生并立即对管理人员发出预警信息。并且，如果一座建筑中存在多个用水量检测设备(例如有独立的检测设备专门用于检测冷却、制暖用水量，另设有检测设备用于检测主水管水量)，则物业设施管理人员可以快速地确定发生故障的用水区域并进行后续的隔离和维修。

作为物业与设施管理人员和运营人员，我们只能对能够进行测量的数据和设施进行管理优化。随着日用水费用和排污费用的日益升高，对水资源进行监控和管理优化已经成为了一种必然。随着全新技术的出现和应用，水资源使用数据不仅仅可以用于提高用水效率，更能够确保节水措施的快速和有效实施，进而为物业和设施本身带来环境方面和商业运营方面的双赢。

(本文由IFMA国际设施管理协会授权发表，翻译/南天)

斯科特·卡利(Scott Kale)，“水信号(WaterSignal)”公司副总裁，建筑业主与管理者协会(BOMA，Building Owners and Managers Association)和美国绿色建筑委员会(USGBC，The U.S. Green Building Council)积极成员，有20多年的商业地产市场营销经验。曾在《洞察杂志》中发表相关文章，介绍“实时水资源使用状况监控”为物业设施管理带来的各种收益。约翰·莱尼尔森对本文亦有贡献。