作者: 陶国明 | 2016-03-21 19:58

商业物业节能管理的要点

商业物业管理与一般类型物业管理是有区别的，最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是进行高层楼宇形象的宣传和推广。不断扩大商场的知名度，树立良好的高层楼宇形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。商业物业具有客户群体综合性强、内部环境舒适性要求高、设备设施养护要求严格和服务要求人性化等特点，且需要确保高层楼宇场所的安全性、配合营销推广。而上述要求的实现与商业物业能耗的管理是密不可分的。

商业物业能源消耗具有品种多、用量大、费用高等特点。商业物业能源消耗主要指：商业物业在运行过程中所消耗的水、电、气、油等，具体有：

1、高层楼宇办公、经营运行所需要的照明用电、电梯空调运行等动力用电，外围照明、广告、形象展示所需的亮化用电;

2、卫生间、办公室空调用电、用水供应，保洁服务中消耗的用水;

3、餐饮、美食场所等消耗的人工煤气或天然气;

4、空调、热水供应中所消耗的0#柴油等。

在研究商业物业节能管理时，应注意遵循的一个原则是：一切节能活动的开展必须是在不降低楼宇物业的服务标准的前提下进行，否则将是本末倒置，甚至会对业主经营活动的顺利进行产生的负面影响。

商业物业的节能管理应从以下几个方面入手：

科学合理地使用能源，注重节能计划的制定，并狠抓计划的落实

现今绝大多数的厂商都希望自己的柜台、商品在卖场里的照度是最亮的，以此来吸引顾客的眼球。无限制地增加柜台的照度，不仅造成电能的浪费，甚至会形成光污染，给购物的客人带来不舒适的感觉。所以在专柜进行装修时，要严格地按照相关标准，实行用电负荷控制;对超标用电，除要进行相应的报批以外，还应让其承担超标用电的所有超标费用。在非卖场区域，只要保证足够照度就可以了，而不要像卖场区那样明亮。这样通过合理科学地分配达到节能效果。

节能管理中还要特别注重节能计划的制定，较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数，通过每月能源报表和月度能源分析对计划的执行情况进行量化统计和分析，其目的有两个：

1、找出能源消耗中的异常情况，并进行原因分析，制定整改措施予以消除;

2、对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方，进行细化总结，并积极地在其他商业物业的管理中进行推广，以达到用好能、节好能的效果。

加强培训和巡检，消除跑、冒、滴、漏现象，及时制止能源消耗中非正常情况的发生

日常管理中，可通过各种方式和途径，加强对员工节能意识的教育和培训，让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用能设备的检查，消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象，如：供水过程中喷淋、消火栓、末端排气阀的泄漏;空调供应中的冷却塔跑水、滴漏等。杜绝无人灯，如机站房、值班室、停车场等地方的无人灯现象;长流水，如卫生间的水龙头、座便器、冷却塔排污口、水箱水池的泄水口等出现的长流水现象;无人空调，如办公室、值班室、卖场、各工作间等出现的无人空调现象。在条件许可的情况下，还可以适度降低座便器水箱水位，适时调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞，定期检修、保养排污口阀门，加强巡检和完善检查，来消除各类能源使用中的浪费源头。

每天抄录水、电、油、气消耗量，能及时地制止能源消耗中非正常情况的发生。长期实践每天抄录水、电、油、气消耗读数，其优点在于：

1、积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料;

2、能及时发现能源使用中的异常情况。

例如：2008年1月16日，某大厦物业，水工在抄录每日用水读数时发现，当天大厦水量的消耗超出了正常情况一倍多，后经检查发现，原因是大楼东面建楼打桩，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管发生断裂，形成地下渗漏所致。因发现及时，未造成大的浪费。

重视系统设备的维护保养，积极采用节能新技术，向科学管理要效益

商业物业多采用中央空调系统，而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备，所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等，就显得十分重要。因为上述工作做好了，不仅能够确保系统和设备的正常运行，更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率，从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。

商业物业也可结合其实际的情况，在资金许可的情况下，采用一些BAS系统中可行的自控装置。同时，在一些地方运用变频技术，节能效果也十分显著，如对二级水泵加装变频控制系统，能节电30%以上。

在空调供暖系统中，对锅炉给水由热力除氧过渡到药物除氧，不仅能降低油耗，而且能较好地消除锅炉本体氧腐蚀，延长锅炉的使用寿命。

定期监控卖场温湿度状况，适时进行设定中的调节

某物业公司对所管辖的商业物业的卖场温度状况每天三次进行监控抄录，即每天9：30、13：30、16：30对每层按不少于5个固定测温点进行温湿度记录，并将所测温湿度及时反馈给空调班，操作人员则根据反馈的温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定。如空调主机冷媒水的出水温度在一定的状况和时段下可以提高到8℃甚至9℃。如在商场内温度达不到需求时，也可通过增开循环泵、加大循环量来确保温度达标，而不是一味地增开主机，从而减少电能的消耗。另外对末端设备及新风、回风的开启进行调节也十分有讲究，特别在春、秋两过渡季节，要充分利用室外新风来调节商场的温度，既能保证卖场的舒适度，又能最大限度地降低能源的消耗。

完善计量管理网络，对计量表计定期进行校验或更换

理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系，对有计划性地合理管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清，不仅最终的统计数据不准确，而且还会造成损失和浪费，甚至还会出现“别人用能，自己埋单”的状况。所以，日常管理中，不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系，还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。例如2008年3月，某物业公司所管辖的一管理处，发现当月水损异常，在分析排除其他原因后，要求自来水公司与物业公司一起对进水总表进行校验，结果发现5%误差。次月，自来水公司退还了多收的八千多吨水款。

一些普通的电表和流量表使用几年后，计量误差较大，通常采取的有效方法是逐步地有计划地更换，虽然会发生一些费用，但经验说明，这种投入是非常值得的。

加强夜间用电的管理，并能根据季节的变化合理运行变压器的参数

每天22：30分至次日9：30分时段内，商业物业都处于停止营业的状态，所以这个时段各楼层照明亮度应降至最低，关闭主照明电器，保留基本照明及应急性照明，即以卖场主通道和夜间监控摄像所需亮度即可。

通常情况下，商业物业特别是高档的购物场所，都会利用夜间时段进行专柜调整，或系统设备维护和改造，以确保其形象和功能的完善。所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要，具体管理中特别要避免一个施工点作业，整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视，及时关闭多开的灯具，必要时可采用移动照明的方式来减少照明耗电量。

变压器的运行会产生电损，在中央空调停用和相关条件许可的情况下，停用空调运行专用的或部分动力所用的变压器，能够大幅降低运行成本，减少电能的损耗。一般情况下，一台1,600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量，可见节能余地之大。

对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控，能够避免人为因素造成的浪费现象。如笔者所在的物业公司目前对所管辖商业物业的所有公共区域，包括楼道地下车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关，且一年四季随天气的变化适时调节，以确保开关符合节能要求。

综上所述，应根据商业物业的特点和能源消耗状况，对高层楼宇经营活动中的能源使用进行统筹策划。在不降低商业物业的服务标准的前提下，科学合理地使用能源，并重视系统设备的维护保养，加强培训和巡视，严格杜绝能源作用中的浪费现象，并认真进行计量器具的检验，确保计量数据的准确性。同时，加强商业物业夜间施工作业中的用电管理，不断引入和采用节能新技术，向科学管理要效益，从而实现降低商业物业能耗使用的费用，净化环境、造福人类、维护生态平衡的目的。