作者: 程玉明 | 2016-03-21 19:52

供热改革与物业管理结合之路

目前国内建筑节能改造的运作和热计量的收费都存在一定的问题。采用由物业及能源服务机构与供热供需双方分别签订协议进行能源合同管理，按照热计量数相比计量改造前用能量费用(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)的百分比进行热费用的结算，对于不按时缴费的热用户对其提前采取阶梯式温控的措施，可以同时促进供热商品化和既有建筑节能改造。

当前供热改造与计量的问题和矛盾

1、国内普遍实施的是包费制按面积收费的政策，供热分户计量收费价格政策出台滞后，中央政府强力推行的按实际用热量计费的分户供暖改革到了各个地方政府之处变得举步维艰。况且各级地方政府出台的热改政策，不管如何合理，也会触及到部分人的利益，使热改停滞不前，坐等矛盾的逐渐积累后激化。

2、即使建议热用户个人负担改造费用的15%—20%[1]，建筑节能热计量改造费用大部分也是由政府承担，缺乏有效的建筑节能激励机制和商业运作方案，投资风险和投资收益责任义务不明确，政府的投资和奖励其实是拿着属于全社会的资金无偿提供给最先进行节能改造的试点住户，是非常不公平和效率低下的。改造前又没有计量，物业及能源服务机构的诊断、设计缺少科学依据，评估节能改造经济效益是一笔糊涂帐，由此造成政府的财政压力非常大，根本无法形成可持续投资节能改造的局面。

3、由于各地供热分户计量收费政策陆续出台，会形成按面积收费和按计量收费的价格双轨制。如果是按计量收费将导致目前既有建筑节能改造顾及不到最具节能潜力的旧建筑的情况发生。由于这些旧建筑单位面积能耗高，供热系统又不便进行分户计量，改造虽有效益，但投资大且难以落实，使真正急需对旧建筑实施节能改造的用户没有动力和能力进行改造。

另外，对于新建建筑按计量收费将导致用户认为用多少缴多少，计量成本无人顾及，物业及能源服务机构无从收取计量运营费用，热计量工作无法维持下去，所以收费双轨制不利于促进节能改造分户计量工作的运作。

4、由于按计量收费将导致供热公司收入减少，供热公司没有动力对既有建筑进行按计量收费的节能改造。从供热公司利益考虑，如果大规模强制推行按热计量收费，结果只能是节能的建筑按计量收费，不节能的建筑依然无人问津，会立即大幅降低供热公司的收入——大部分的供热公司属于各地方政府所有，最后各地方政府还必须背起这个巨大的经济包袱。

5、由于供暖质量不能得到完全保证，用户与供热公司的经济纠纷不断增多[2]。虽然供热公司可以按供热合同进行管理收费，但缺少收费的调控措施，对于不按时缴费和不需要供暖的用户，只能采取关断处理，随之又影响其周围用户的采暖和计量，使矛盾升级，收取热费更加困难，形成严重的恶性循环。如果供热公司很难维持正常的运营，最后还是要政府出面来收拾残局。

实施建议及预计效果

本建议的目的是提供一种系统模式及方法解决以上问题。

首先由政府投资，对供热公司实行全面的热计量，测量整个供暖区内的平均耗热量，并逐步在供暖区内所有建筑楼栋(包括大型公共建筑)的热力入口处安装热计量表和供水温度表，测量每个楼栋的能耗，确定此楼栋标准情况下的年耗热费用。物业及能源服务机构根据计量结果和楼栋的具体情况，对节能量进行预测，规划设计科学合理的节能改造方案，供用户选择并与楼栋内每个用户签订能源管理合同协议。

再由物业及能源服务公司代表用户与热力公司签订用能协议，按照热计量数相比改造前所用能量费用(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)的百分比进行热费用的结算。在实施过程中，物业及能源服务公司出示与用户的合同，由用户担保向专业银行申请贷款，实施计量节能改造方案。由物业及能源服务机构按原定以面积单价向用户收取费用，用户按月平均向物业及能源服务公司缴费，除每年代收热费和留下固定的运营费用及还贷外，其余返还用户。(采用专利2006100616803的方法，可以解决温控与计量的技术难题;但也可以采用其他温控计量方法，只是无法对用户限制温度。)

节能计量改造后，物业及能源服务公司保证用户的供暖质量达到18℃以上(允许用户在16—24℃范围内可调)，用户承诺按时缴纳热费。保证室内温度在16℃以上作为基础热费，可以避免广泛争议的基础热费缴纳百分比问题，和最大限度地消除户间传热问题。供热公司承诺保证供水温度、压力和流量达标。比较理想的方式是集中向供热公司交费，按时、足额、量大的可以在价格上有优惠。对于新建的达标的节能建筑，可以通过计量检验其是否达到节能标准，物业及能源服务公司与供热公司按照热计量数，相比节能改造前当年确定的(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)用能量百分比，进行热费用的结算。

例如某地每平方米热收费按面积为30元每平方米每年，某栋每户80平方米，每年缴费2,400元，每月缴费200元。物业及能源服务公司承诺进行分户计量节能改造服务，每年收取20%的固定费用(根据检测分户计量后可节省20%—25%)，包括所有安装费用及折旧13%、运营服务费5%、保险费2%，为期5—10年。签订合同后，用户从每年四月份开始缴费，分户计量改造便可开始实施。进入供暖季节后物业及能源服务公司提供供热计量帐单服务，根据用户用热情况多退少补。对于不按时缴费的个别用户，可对其提前采取降低温度的梯度温控措施，直至某一最低温度;即使按时缴费的用户，当用户在用热过程中有超出用能计划的趋势时，也可以采取多重梯度温控措施保证用能计划的有效实施。

如果需要进行墙体和门窗的改造，由改造的工程公司负责实施，根据节能量的大小收取20%—40%的费用，为期20—30年偿还。例如，某节能门窗公司提供节能门窗，根据检测节能率在20%以上，用户保证由工程公司贷款为用户安装，每年从用户所交的费用中扣除20%偿还贷款，为期20年，合同期内公司负责保修。

改造措施解决了前文所述的五个问题

1、政府无需浪费时间确定热费单价，延续按面积收费的政策，收费方式有连续性。用户缴费与过去相同，且自己并不需要投资一分钱进行节能改造，只对投资提供担保。保障供暖温度和舒适度不变的情况下，都将略有结余，用户会有很高的积极性配合政府和节能服务公司的改造工作。

2、由于政府只投资建筑一、二级管网和热力入口处的热计量表，发放优惠贷款和监管运行，不用投巨资进行节能改造，政府几乎没有一点财政压力。物业及能源服务公司会根据其计量，进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理的商业运作。供热公司会根据计量，投资改造其供热采暖系统，提高运行效率。热用户会根据自身利益做出是否投资担保的选择。改造资金筹措有了保障，投资风险和投资收益责任义务非常明确，节能改造的效益一目了然，使政府投资真正起到以点带面的作用，实现可持续滚动发展。

3、由于物业及能源服务公司按照热计量数相比改造前所用能量的百分比进行热费用的结算，不会形成价格的双轨制，所有用户都有了公平的节能改造投资环境，使节能改造投资大的效益也大，如果本身是节能建筑的收益还会更多;节能改造投资效益不明显的，可以继续计量观察，从长计议，防止一哄而上而造成不利的政府监管局面，可以分阶段逐步进行节能改造，政府会平稳地解决热改中的矛盾。

4、通过节能改造的逐步实施，供热公司会省出大量供热能力供应新的节能达标或基本达标的建筑。供热公司的平均供热成本会逐步降低，效益会逐步提高，在不增容的情况下，可以供应更多的建筑。更重要的是，只要供暖区内房屋面积按10%以上的速度递增，供热公司的实际收入就不会减少(能源合同管理可使收费率达到99%以上)，这就从根本上解决了供热公司无动力热改的问题。

5、由于物业及能源服务公司首先进行最简便易行的节能措施，先保证了供热质量，所以收费容易被用户接受，加上能源合同管理，收费率将得到保证;同时用户按月平均缴费，利于用户全年费用的计划安排;采用阶梯温度控制的办法，可以及时尽早解决用户欠费问题，完全掌握收费的主动权，且最大限度地消除了停暖对邻户的影响。

参考资料：

[1]武涌.建设部建议：居民负担建筑节能改造费用15%-20%.中国青年报.

[2]程宏.解读中国供热体制改革的困境.现代物业,2007年第11期.