住户失火，为什么总是物业企业背锅？
深圳一小区住户家中失火，导致3人不幸身亡。受害人家属认为，火灾发生时，因消防通道被占用，延误消防人员救援，物业公司对小区负有管理义务，应对受害人的死亡承担赔偿责任，故将小区物业公司告上法庭，要求其支付受害人丧葬费、死亡赔偿金和精神损害赔偿金共计380万余元。
据报道，起火的住户位于15楼，住户发现着火时，房门已被浓烟封堵至无法呼吸。消防救援人员接警赶到该小区，却被小区内消防通道上乱停放的车辆挡住，只能绕行到小区侧门，再徒步奔跑到火灾现场，搜救出4名被困人员，其中3人不幸身亡。
经查明，事故发生的主要原因是受害人缺乏安全用电常识，在火灾发生时未采取合适的避险措施逃离火场，或退缩至相对安全的空间等待救援。物业公司的工作人员在火灾发生时及时开展救援工作，但消防通道的堵塞客观上延误了灭火时间，影响了救援效果。
本案审理法官认为，作为小区管理人的物业公司收取业主停车费后，放任对消防通道的管理，未尽到安全保障义务，这与受害人的死亡结果之间具有因果关系。因此，酌定物业公司对受害人承担20%的赔偿责任，赔偿77万余元。
这个判决，无论是事实认定还是法律适用，都存在可商榷之处。
从报道看，起火的原因是住户自己用电不当，这与物业公司毫无关系。死者家属要物业公司赔偿的理由是“消防通道被占用，延误消防人员救援”。问题是，谁占用消防通道，就应当由谁来承担妨碍消防的责任，受害人不是应当告占用消防通道的人吗？告物业公司，是不是找错了对象？
原告认为，物业公司对小区负有管理义务；本案的判决也认定，作为小区管理人的物业公司没有管理好消防通道。这就涉及物业公司对小区内的停车有多大的管理权限。
堵塞消防通道的情况，几乎所有的小区都普遍存在。无论最初规划多少车位，若干年后车位都不够用，于是就出现业主见缝插针、随意停车的现象。一到晚上，路边就停的满满当当，只能维持单向的勉强通行，遇到对面来车就会发生顶牛。如果半夜出现火情，消防车进来肯定不会顺畅。那么，这是谁的责任呢？堵塞消防通道的，都是业主的私家车，他们明知道在这里停车是不对的，但天天就这样停，物业公司只能给车上贴一个温馨提示的纸条，但什么用也没有。物业公司既不能罚款，也不能拖车，出了人命，乱停车的人没有一分钱的责任，却要让物业公司赔偿，这公平吗？
按照《物业管理条例》和《民法典》的要求，物业公司有维护小区秩序的职责，但这个职责并不是确保小区不发生任何事故，这是任何人也做不到的。物业公司的职责，只是维护小区的基本秩序。如果遇到业主或者住户有违反法律和管理规约的行为，物业公司的法定义务，一是劝阻，二是向有关行政机关报告，三是在有关部门前来处理的时候予以协助。概括说，它的职责就是三个词：劝阻、报告、协助。失火的这个小区，如果物业公司平时对乱停车的业主进行了劝阻和提示，在业主或者住户拒不改正的情况下，向消防和交管部门做了报告，他就已经尽到了自己维护秩序的职责。
尽到管理职责还要承担侵权责任吗？回答当然是否定的。《民法典》第一千一百九十九条规定，未成年人在幼儿园、学校受到人身损害的，幼儿园、学校应当承担侵权责任；但是，能够证明尽到教育、管理职责的，不承担侵权责任。这个尽职免责的原理对物业公司同样适用。
翻开《消防法》，没有一条授权物业公司管理消防通道，也没有一条规定物业服务企业的消防责任。倒是有许多条文明确规定了行政机关的消防职责。《消防法》第五十二条规定，地方政府有关部门应当有针对性地开展消防安全检查，及时督促整改火灾隐患。第五十三条规定，消防救援机构应当依法进行监督检查。公安派出所负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育。第五十四条规定，消防救援机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，消防救援机构应当对危险部位或者场所采取临时查封措施。第六十条规定，个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款。
而从法律适用的角度，最值得我们关注的，就是“安全保障义务”。
安全保障义务一般是指特定的经营者对进入该经营场所的人，依法负有保障其人身、财产安全的义务。其内容主要是消除危险、提示风险、及时救助。我们在商场、酒店和地铁里，经常能看到提示路滑和台阶的标语，这就是经营者履行安全保障义务的具体表现。
但要注意，安全保障义务的主体一定是法律明确规定的，并非所有的经营者或者管理者都负有安全保障义务。
我国最先规定安全保障义务的法律是2004年实施的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，其第六条规定，“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织”，有合理限度范围内的安全保障义务。
2008年最高人民法院制定《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在最初的草案中写进了物业服务企业的安全保障义务：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持”（第八条）。但在讨论当中受到了质疑。反对的理由是，从法理上讲，承担安全保障义务的主体，应当是场地的所有人或者经营者，以及活动的组织者。而物业服务企业是在业主的场地上为业主提供服务，它既不是场地的所有人，也无权支配小区住户的行为。它就是小区的公共服务员，业主在自己家里把腿摔断了，能要求保姆来赔吗？结果，2009年这个司法解释公布的时候，把物业公司的安全保障义务条文删除了。这表明，当时最高司法机关对物业公司的安全保障义务持否定态度。
2010年实施的《侵权责任法》第三十七条，在安全保障义务的责任主体中又增加了商场、银行、车站、群众性活动的组织者。直到这时，没有任何法律规定物业服务企业对小区内的业主或者住户承担安全保障义务。
2021年实施的《民法典》第一千一百九十八条：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”列举的责任主体中增加了机场、体育场馆，但仍没有提及物业服务企业。从所列举的责任主体的特征来看，也不应扩张适用到物业服务企业。
只是在高空抛物这个极其特殊的事项上，《民法典》第一千二百五十四条规定，在难以确定具体侵权人的情况下，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
对照《民法典》一千一百九十八条和一千二百五十四条两个条文，前者是关于安全保障义务的规定，后者是关于高空抛物的规定。很明显，物业服务企业并非安全保障义务的一般责任主体，只是在高空抛物造成人身损害、无法查明加害人的特殊前提下，物业公司才有安全保障义务。把这一义务扩张到一切场合，以损害后果倒推责任，显然是违反法律本义的。
现在高层住宅已成为市民主要居住形式，这些建筑本身都有防火设计，家庭火灾造成人员伤亡的主要原因就是浓烟。如果消防机构平时向市民大力宣导防火防烟知识，接警时迅速指导受困者有效自救，这才是保护生命最有效的措施。但遗憾的是，每次发生了这样的灾难之后，只见消防机构批评别人做得如何不到位，而从不反思如何改进自己的工作。不久再来一次，又是消防通道受阻，又是受害人缺乏消防常识，又拿物业公司来背锅。突破这种怪圈，我们还要付出多少生命的代价？
（原载于《现代物业》下旬刊2023年11期/总第616期）
据报道，起火的住户位于15楼，住户发现着火时，房门已被浓烟封堵至无法呼吸。消防救援人员接警赶到该小区，却被小区内消防通道上乱停放的车辆挡住，只能绕行到小区侧门，再徒步奔跑到火灾现场，搜救出4名被困人员，其中3人不幸身亡。
经查明，事故发生的主要原因是受害人缺乏安全用电常识，在火灾发生时未采取合适的避险措施逃离火场，或退缩至相对安全的空间等待救援。物业公司的工作人员在火灾发生时及时开展救援工作，但消防通道的堵塞客观上延误了灭火时间，影响了救援效果。
本案审理法官认为，作为小区管理人的物业公司收取业主停车费后，放任对消防通道的管理，未尽到安全保障义务，这与受害人的死亡结果之间具有因果关系。因此，酌定物业公司对受害人承担20%的赔偿责任，赔偿77万余元。
这个判决，无论是事实认定还是法律适用，都存在可商榷之处。
从报道看，起火的原因是住户自己用电不当，这与物业公司毫无关系。死者家属要物业公司赔偿的理由是“消防通道被占用，延误消防人员救援”。问题是，谁占用消防通道，就应当由谁来承担妨碍消防的责任，受害人不是应当告占用消防通道的人吗？告物业公司，是不是找错了对象？
原告认为，物业公司对小区负有管理义务；本案的判决也认定，作为小区管理人的物业公司没有管理好消防通道。这就涉及物业公司对小区内的停车有多大的管理权限。
堵塞消防通道的情况，几乎所有的小区都普遍存在。无论最初规划多少车位，若干年后车位都不够用，于是就出现业主见缝插针、随意停车的现象。一到晚上，路边就停的满满当当，只能维持单向的勉强通行，遇到对面来车就会发生顶牛。如果半夜出现火情，消防车进来肯定不会顺畅。那么，这是谁的责任呢？堵塞消防通道的，都是业主的私家车，他们明知道在这里停车是不对的，但天天就这样停，物业公司只能给车上贴一个温馨提示的纸条，但什么用也没有。物业公司既不能罚款，也不能拖车，出了人命，乱停车的人没有一分钱的责任，却要让物业公司赔偿，这公平吗？
按照《物业管理条例》和《民法典》的要求，物业公司有维护小区秩序的职责，但这个职责并不是确保小区不发生任何事故，这是任何人也做不到的。物业公司的职责，只是维护小区的基本秩序。如果遇到业主或者住户有违反法律和管理规约的行为，物业公司的法定义务，一是劝阻，二是向有关行政机关报告，三是在有关部门前来处理的时候予以协助。概括说，它的职责就是三个词：劝阻、报告、协助。失火的这个小区，如果物业公司平时对乱停车的业主进行了劝阻和提示，在业主或者住户拒不改正的情况下，向消防和交管部门做了报告，他就已经尽到了自己维护秩序的职责。
尽到管理职责还要承担侵权责任吗？回答当然是否定的。《民法典》第一千一百九十九条规定，未成年人在幼儿园、学校受到人身损害的，幼儿园、学校应当承担侵权责任；但是，能够证明尽到教育、管理职责的，不承担侵权责任。这个尽职免责的原理对物业公司同样适用。
翻开《消防法》，没有一条授权物业公司管理消防通道，也没有一条规定物业服务企业的消防责任。倒是有许多条文明确规定了行政机关的消防职责。《消防法》第五十二条规定，地方政府有关部门应当有针对性地开展消防安全检查，及时督促整改火灾隐患。第五十三条规定，消防救援机构应当依法进行监督检查。公安派出所负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育。第五十四条规定，消防救援机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，消防救援机构应当对危险部位或者场所采取临时查封措施。第六十条规定，个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款。
而从法律适用的角度，最值得我们关注的，就是“安全保障义务”。
安全保障义务一般是指特定的经营者对进入该经营场所的人，依法负有保障其人身、财产安全的义务。其内容主要是消除危险、提示风险、及时救助。我们在商场、酒店和地铁里，经常能看到提示路滑和台阶的标语，这就是经营者履行安全保障义务的具体表现。
但要注意，安全保障义务的主体一定是法律明确规定的，并非所有的经营者或者管理者都负有安全保障义务。
我国最先规定安全保障义务的法律是2004年实施的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，其第六条规定，“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织”，有合理限度范围内的安全保障义务。
2008年最高人民法院制定《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在最初的草案中写进了物业服务企业的安全保障义务：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持”（第八条）。但在讨论当中受到了质疑。反对的理由是，从法理上讲，承担安全保障义务的主体，应当是场地的所有人或者经营者，以及活动的组织者。而物业服务企业是在业主的场地上为业主提供服务，它既不是场地的所有人，也无权支配小区住户的行为。它就是小区的公共服务员，业主在自己家里把腿摔断了，能要求保姆来赔吗？结果，2009年这个司法解释公布的时候，把物业公司的安全保障义务条文删除了。这表明，当时最高司法机关对物业公司的安全保障义务持否定态度。
2010年实施的《侵权责任法》第三十七条，在安全保障义务的责任主体中又增加了商场、银行、车站、群众性活动的组织者。直到这时，没有任何法律规定物业服务企业对小区内的业主或者住户承担安全保障义务。
2021年实施的《民法典》第一千一百九十八条：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”列举的责任主体中增加了机场、体育场馆，但仍没有提及物业服务企业。从所列举的责任主体的特征来看，也不应扩张适用到物业服务企业。
只是在高空抛物这个极其特殊的事项上，《民法典》第一千二百五十四条规定，在难以确定具体侵权人的情况下，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
对照《民法典》一千一百九十八条和一千二百五十四条两个条文，前者是关于安全保障义务的规定，后者是关于高空抛物的规定。很明显，物业服务企业并非安全保障义务的一般责任主体，只是在高空抛物造成人身损害、无法查明加害人的特殊前提下，物业公司才有安全保障义务。把这一义务扩张到一切场合，以损害后果倒推责任，显然是违反法律本义的。
现在高层住宅已成为市民主要居住形式，这些建筑本身都有防火设计，家庭火灾造成人员伤亡的主要原因就是浓烟。如果消防机构平时向市民大力宣导防火防烟知识，接警时迅速指导受困者有效自救，这才是保护生命最有效的措施。但遗憾的是，每次发生了这样的灾难之后，只见消防机构批评别人做得如何不到位，而从不反思如何改进自己的工作。不久再来一次，又是消防通道受阻，又是受害人缺乏消防常识，又拿物业公司来背锅。突破这种怪圈，我们还要付出多少生命的代价？
（原载于《现代物业》下旬刊2023年11期/总第616期）
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