作者: 刘传立 | 2005-12-01 09:34

以GIS建立物业小区信息系统

中国的物业管理是随着城市住宅小区建设的蓬勃发展而出现的一个新兴的服务行业。然而，令人遗憾的是，目前很多单位仍使用帐本式管理方法，即便使用计算机管理，也只是采用一般的纯数据库管理方法。尽管这种管理模式基本上能够满足日常工作的需要，但这种管理方法存在着直观性差、操作不便等诸多缺点。

由于物业管理所管理的数据大多数与地理空间分布有关，而地理信息系统(GIS)则是以采集、储存、管理、分析和描述整个或部分地球表面与空间和地理分布有关数据的空间信息系统，所以为了使物业管理更加直观、高效，可以将GIS功能引入到物业管理，以建立一个能够科学、动态地监控和服务于居民小区，集图、文、表为一体的物业管理信息系统。

一、系统的功能设计

居民小区物业管理的主要任务之一是对小区内有关建筑物、道路、管线等的空间数据以及与住户信息等有关的属性数据进行检索和分析。根据此系统需求，可以为系统设置数据录入、数据查询、数据分析等功能模块。

数据录入模块主要实现小区内各类图形数据和属性数据的入库和存储。

数据查询模块是根据用户需要，实现各类数据的查询以及图形数据和属性数据的互查，并将查询结果以文本、报表或图形等方式可视化显示、保存与输出。

数据分析模块是本系统的核心模块，可根据用户提供的信息和系统数据库中的数据，利用特定的模型、规则自动进行计算和分析，从而为用户做出科学合理的决策或为用户的决策提供科学依据，这是系统设计与开发的根本目的所在。

二、数据库的建立

数据是GIS的“血液”，数据库的建立是实现GIS功能的关键所在，物业管理GIS数据库数据主要包括图形数据和属性数据两部分。

1、图形数据

图形数据主要包括:

(1)居住小区的地形图，表示小区的整个地形情况及其地理位置，包括小区周围的街道及建筑物，小区内的建筑物、构筑物、道路、绿地、水域等。

(2)小区内建筑物分布图，包括住宅楼、绿地、公共设施、配电室等的位置和相互空间关系。

(3)小区综合管线图，主要包括煤气管道、上下水管道、污水管道、供暖管道、供电线路、有线电视线路、电话线路等。

(4)各住宅楼平面分布图、非住宅楼平面分布图、各住宅楼的建筑结构图、各住宅楼的综合管线图。

除以上图形外，还可根据需要建立一些更详细的专题图形资料，如小区交通图、绿化景观分析图以及小区内景观图等。

2、属性数据

属性数据主要包括各建筑物的属性信息、小区的统计数据、住户信息数据、公共设备管理数据、治安管理信息、环境卫生管理和车辆管理信息等。

三、可行性分析

由于计算机、网络、GIS以及物业管理理论的发展和日趋成熟，使得基于GIS的小区物业管理信息系统的实现成为可能。

首先，成熟的计算机硬件和软件工程技术。这些技术为物业管理系统开发人员提供了充足的硬件资源和先进的系统开发方法。

其次，成熟的地理信息系统技术。近几年迅速发展起来的地理信息系统，不但能同时管理图形数据和属性数据，而且还可以利用拓扑关系将这两种数据有机地结合起来，达到图形数据与属性数据互相查询，并进行数据的深层次分析、研究，为决策者服务。特别是组件式地理信息系统(COMGIS)的发展，使得GIS可以很容易与管理信息系统进行集成，目前已广泛用于各个领域的设施(设备)自动化管理。因此，用GIS技术进行小区物业管理有着十分突出的优越性。

第三，成熟的物业管理模式和方法以及健全的物业管理制度和规范。随着房地产业的发展，物业管理也有了巨大发展，同时对物业管理也提出了更高的要求。物业管理的一些模式和方法逐步走向成熟，相应的物业管理制度和规范逐步健全，这同时也为物业管理信息系统的开发提供了理论依据。

第四，丰富的工程图和其他数据资源。基于GIS的物业管理信息系统所需要的图形数据(例如小区地形图、管线图和楼层平面图等)一般在小区建设或施工时已经具备，在系统建库时可以直接使用;所需的大部分属性数据也可以从物业管理单位获取，可以直接入库或通过键盘、鼠标等录入到属性数据库中。只有少量的数据需要通过野外测量手段获取或调查获取。这就为系统数据库的建立提供了极大方便。

四、系统实现

笔者基于ESRI公司的GIS软件ArcGIS开发了江西理工大学教职工居住小区物业管理信息系统，其具体方法如下。

1、开发平台

本系统是基于ArcGIS 9.0提供的ArcGIS Engine和Visual Basic 6.0平台开发的，后台数据库选择SQL Server 2000。ArcGIS是最权威的GIS软件之一，长期在GIS市场份额中占据首位，无疑是GIS软件行业的领头羊。ArcGIS Engine是ArcGIS提供的用于构建定制应用的一个完整的嵌入式的GIS组件库，利用ArcGIS Engine，开发者既可以开发出独立的行业GIS，也可以将GIS功能集成到一些应用软件，如可在小区门户网站或原有的物业管理信息系统中嵌入GIS功能。本系统采用独立开发的形式建立居住小区物业管理信息系统。

2、数据库建立

本系统将图形数据分为建筑物、道路、绿地、水域、自来水管道、电力线、电话线、网线、消防设施、煤气管道等18个图层，在ArcMap中录入和编辑，然后存入SQL Server数据库中;属性数据直接通过键盘录入数据库。在数据库中，图形数据和属性数据通过关键字段相连接。

系统采用C/S结构，客户端通过ArcSDE与服务器上的数据库相连，可满足多用户同时访问数据库的需求。

3、系统实现的功能

在完成了数据库建库以后，笔者在VB开发环境中，通过调用MapControl、PageLayout Control等控件，利用ArcObjects提供的完备的空间数据的分析、处理、显示等功能，开发了具有数据查询和分析功能的物业管理信息系统。

(1)空间数据的可视化显示

本系统通过调用MapControl、SceneControl控件，实现了住宅小区矢量数据的二维和三维显示和地图的漫游、缩放等操作。见图1和图2。

(2)数据查询和检索

数据的查询和检索包括:

①各种图形数据的查询:直接在矢量数据库中查询所需各种图形。如维修人员查询地下管线图;住户查询社区内体育设施分布情况等。

②各种属性数据的查询:如维修人员查询房屋或地下管线维修历史记录，对所维修的事项做到知晓根底，可以少走弯路，提高维修效率;物管人员查询物业管理费收缴情况;业主委员会查询房屋维修基金运行状况等。

③图形数据与属性数据的双向查询:ArcGIS的一个突出特点是可实现图形数据与属性数据的双向查询，即根据图形查询相应的属性信息，如通过点击某建筑物获取该建筑物的住户信息或建筑物各层的平面图等;以及根据属性数据查询对应的地理目标，如通过输入住户信息在地图中进行定位该住户所在的楼房甚至楼层、当发生火灾时可以迅速查找距离事发地点一定范围内的所有消防栓的分布点等。

(3)空间分析:空间信息分析是GIS的核心部分，也是GIS区别于一般地理数据库的关键所在。利用空间分析技术，通过对原始数据模型的观察和实验，用户可以获得新的经验和知识，并以此作为空间行为的决策依据。空间分析的内涵极为丰富，结合物业管理应用，本系统的空间分析模块主要包括数据的统计和分析、缓冲区分析和叠加分析以及网络分析等功能。

①数据的统计和分析

物管人员对住宅区的管理需要做一些统计与分析，以支持科学地决策。如及时地了解住户的变更情况、房屋的租售情况等动态信息，这样可以配合居委会和派出所做的住户管理工作。尤其针对大城市中流动人口多的状况，可以做到心中有数，有效管理。此外，根据小区各种图形数据，属性数据，可以全面地分析和归纳小区建筑及消费群体特征，预测各个小区消费水平及管理成本，有针对性地提供与其相应的有偿特约服务，以此更能体现“以人为本”的服务宗旨。

②缓冲区分析和叠加分析

在地理信息系统的空间操作中，涉及到确定不同地理特征的空间接近度或邻近性的操作就是建立缓冲区，如确定超市网点的服务范围等。缓冲区是地图窗口中包围一个线对象、区域对象、符号对象或其它任何对象的区域。创建缓冲区允许你对所选择的对象或内部特定区域处的数据进行分析。

在进行比较复杂的分析时，还需用到叠加分析。叠加分析是指将生成的多个缓冲区多边形通过交、并、差等运算合并成一个多边形，使得满足用户既定条件的空间的物落入经过叠加分析生成的多边形中。

③网络分析

当供水、供电线路或其它管道发生故障时，通过网络分析可以快速查找故障可能出现的位置，以便快速地进行查修。

最优路径分析是网络分析中应用最广泛的。如果小区比较大而用户对地形不熟的话，利用最优路径分析可以查找由用户指定的起点和终点间的最优路径。

④统计图表和专题地图分析

非空间信息可用统计图表表示。统计图将实体的特征和实体间与空间无关的相互关系采用图形表示，它将与空间无关的信息传递给用户，使得用户对这些信息有全面、直观的了解。统计图常用的形式有:饼状图、柱状图、扇形图、直方图和折线图等。统计表格将数据直接表示在表格中，使阅读者可直接看到具体数据值。统计图与地图的综合使用形成专题地图。

专题地图是分析和表现数据的一种强有力的方式。当使用专题渲染在地图上显示数据时，可以清楚地看到在数据列表中几乎不可能发现的模式和趋势。这种灵活性允许你以图形方式将存于信息中的趋势和模式可视化。专题地图的基本类型有:范围图、直方图、饼图、等级符号、点密度、独立值和格网等7种专题地图。

(4)数据的保存和输出

对查询和分析的结果进行保存和输出也是系统的一个重要组成部分。本系统中，属性数据以文本、报表和各类统计图表的形式输出;图形数据通过制作成专题图或标准地图的形式输出。

五、结论和展望

通过本系统的研究发现，基于GIS建立小区物业管理信息系统，可以实现图、数、文一体化的管理，具有结构清晰、功能全面、界面精美、操作简单等特点;系统性能稳定可靠，能显著提高物业管理的能力和效率，降低经营成本;可以改善居民的生活质量，同时也将加速我国物业管理信息化的进程，具有良好的应用前景和推广价值。

但是由于小区设施及环境的不断改变，系统数据库也需不断更新，这是系统在运行和维护过程中值得重视的一个问题。

参考文献:

[1] 张萍等. GIS在城市住宅区物业管理中的应用[J].东北测绘.2002,25(1).44-45.

[2] 周志宇等.基于GIS的智能小区系统的设计与实现[J].工业控制计算机.2003,16(11).38-39.

[3] 吴信才等.地理信息系统设计与实现[M].北京:电子工业出版社. 2002.

(本文共同作者：廖秋敏，原载于《现代物业》2005年第9期)