迎接自用物业的宽带互联网时代
对信息化基础设施的需求，自用物业比租售物业来得强烈的多。自用物业拥有几乎全部的最终用户，他们频繁的业务运作对信息化基础设施的需求非常强烈。可以预见，光纤宽带的巨大带宽和容量将会对企业业务运作产生巨大的推动力，这是中国企业能够快速与世界先进水平对接的有力手段。
2013年8月1日国务院下发《“宽带中国”战略及实施方案》，其中提到“推进政府、学校、医疗卫生、科技园区、商务楼宇、宾馆酒店等单位的光纤宽带接入部署，提高接入速率”。
文件中所列设施类型主要为自用物业，这个政策将会对自用物业基于互联网方面的特质产生较大影响，这也可以视为施行了很多年的国策“以信息化带动工业化”的一种具体举措。
自用物业与租售物业
此政策所涉及到的不动产和物业类型，在整个社会的不动产分类中的影响面是非住宅物业(相当于国外分类中的capital facility)这一范畴，如图1所示。
图1 各类房地产和物业的范畴关系
在非住宅领域中，自用物业是相对于租售物业而言的，毫无疑问，所有的企业机构内部所使用的物业设施都属于自用物业的范畴。即使在租售物业中，其最终使用建筑空间的用户所管辖的范围，也即租户租用的空间区域以及小业主自用区域，也都属于自用物业的范畴。
在一个租售物业中，租售物业与自用物业的逻辑关系，如图2所示：
图2 租售物业中出现的租售物业与自用物业的关系
图2描述的是在租售物业中出现的租售物业与自用物业的关系，比如出租的商务楼宇、科技园区等;而如果整栋楼或园区都是业主自用，比如绝大多数的大学、医院、政府机构等，那么将不会出现公共物业管理这一层级，整个建筑设施全都是自用物业管理的范围。
因此，国务院文件中所指的受益群体，即光纤宽带的最终用户，主要是指自用物业，而非公共物业。
自用物业与租售物业对信息化基础设施的需求
对信息化基础设施的需求，自用物业比租售物业来得强烈的多。租售物业的物业管理公司仅仅是对其公共区域进行管理，很少需要强大的信息化条件来支持，因为只有很少的最终用户，光纤电缆只是“物理性”地通过其管辖区域而已;而自用物业拥有几乎全部的最终用户，他们频繁的业务运作对信息化基础设施的需求非常强烈。
按照科斯的交易成本理论，降低交易成本可以加速交易的进行，而信息的流通则是其中的关键因素。因此，可以预见，光纤宽带的巨大带宽和容量将会对企业业务运作产生巨大的推动力，这是中国企业能够快速与世界先进水平对接的有力手段。
自用物业中的企业级固定宽带与个人级移动宽带的分析
在自用物业的企业业务运作中，两种不同的宽带通讯技术将会产生不同的影响：企业级固定宽带与个人级移动宽带。固定宽带是固定于工作区域内的，而移动宽带技术则允许随身携带、通过无线网络与外部联系。两者各有其优缺点，固定宽带受制于光缆等线缆的物理位置限制，但速度快、容量大、成本低;移动宽带不受地理位置限制，但受限于用户数量。
在自用物业的思考范围内，我们是否可以将固定宽带与个人移动宽带的优点结合在一起呢?答案是可行的，那就是宽带接入到企业，然后在企业内部部署快速Wi-Fi技术。
例如在企业空间管理领域，Wi-Fi技术促成的是空间的灵活布局，因为员工之间联网不再受物理空间限制;能够大幅度节约差旅成本的企业间视频会议，将会受益于外部的宽带网络接入，方便廉价地普及，这将会为中国企业的低碳绿色运行创造良好的条件。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第10期/总第272期)
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