曹文伟：智慧停车需要停车产业的市场化和规模
曹文伟
中国城市化进程的加快和城市汽车保有量的增长加速了对停车位的需求，而城市公共停车场不足和已有小区停车位配建比例低导致停车矛盾更加突出。问题如何解决?随着国家推进智慧城市建设行动计划的提出，智慧交通成为关注热点，也有更多人将解决停车难问题的希望寄托于智慧化的停车管理。
智慧停车能否解决中国城市的停车难问题? 引进停车技术的同时，管理方式需要进行哪些调整?在普遍认为“智慧停车是停车行业发展的大势所趋”的时候，国内停车行业的趋势到底是什么?停车行业发展的驱动力又从何而来呢?
英国皇家特许测量师学会会员，香港楠焯资本管理有限公司合伙人兼中国区首席执行官曹文伟目前管理的汇泊停车管理公司(楠焯资本管理有限公司中国子公司)正是一家集停车场设计、建造、改造、运营和管理为一体的专业化停车场公司。对于以上问题，曹文伟向《现代物业》发表了自己的观点。他认为，停车行业应该由政府主导，由市场运营。通过市场进行优胜劣汰，不断提升行业水平的同时助力智慧交通的实现。
《现代物业》：智慧交通是智慧城市建设的重要部分，目前国内多地兴建停车诱导屏，通过采集附近停车场数据实现对车辆的有效引导。您认为目前国内大规模兴建停车诱导系统是不是解决停车难的最好方法?
曹文伟：中国的停车市场虽然由来已久，但是停车产业发展程度还不成熟，特别是将停车管理纳入智慧城市建设这几年才刚刚起步。目前停车供应量严重不足。以上海为例，上海市写字楼停车位的建筑配建标准为每100平方米建筑面积配0.6个车位，远远低于欧美城市的配建标准。
停车位配建标准低与市场对停车位需求量大造成了供需不均衡，导致停车难和行车难，而利用停车诱导等技术可以有效提高停车位的利用率，因此受到各地政府部门的重视。应用停车诱导技术有两个关键问题：一是硬件，如何进行设备系统设置和信息采集;二是管理，如何应用好数据资源。现实中，因为停车场业主对新技术的重视度和应用积极性不一，如何实现停车诱导系统后端数据的充分利用就十分关键。由于系统或数据的问题导致诱导牌数据不准确，将极大影响其作用的发挥。
《现代物业》：中国目前的停车市场应该如何盘活存量、用好增量?
曹文伟：先说存量。盘活存量有两种方式，第一，更深入地将停车管理系统的中端和后端工作做好，可以由政府组织统一汇总各停车场车位空置率等数据，或由服务商整合数据到一个大的平台，再分享给当地交警部门或者政府系统。第二，政府对盘活存量起到很重要的作用，存量虽没有办法重新规划，但政府能将不同方面的信息协调好，通过政策的导向作用，将停车数据做到精细化。而目前的情况是，停车场业主可能没有设备、也没有购买设备的资本，也就无法提供相关数据，响应政府的倡导。这也就是为什么好的想法会进展不下去。
假如停车管理公司能够帮停车场进行设备更新，形成一条龙服务，就能掌握停车产业链上完整的信息，或提供给政府部门，或自建网络系统，令需要泊车的人迅速找到车位，减少无效行驶。不仅可以帮助解决停车难，某程度也可以缓解交通堵塞，减少时间成本和能源消耗。
其次，是增量。发展智慧停车场非常好，怎样激励大家?首要的一点，是停车场产权要更清晰化。现在很多人不愿意投资停车行业就是因为产权不清晰，假如产权清晰，愿意去做的人应该很多。杭州市2012年推出了一系列办法促进社会资本投资停车场。提出，新建停车场政府给予一定补贴，新建停车场可适当配建商业面积。这对投资者来说就比较有吸引力，因为经营停车场的同时也是在经营商业房地产。以政策保证投资者的收益，投资者也更愿意投入好设备。好设备组成好系统，好系统产生好数据，好数据会让交通更有智慧。
《现代物业》：住宅类物业中会出现地下停车库白天空位很多的情况，错时停车方案是否可行?
曹文伟：小区停车位作为住宅的配套设施，还是应以本小区居民停车为主。而错时停车也已经在向信息化或者智慧交通方向发展，多个小区形成联网，并通过车牌辨认、RFID识别(指电子标签识别)等方式了解小区在上班时间的空车位数量。与此同时，很多上班族会选择将车停在写字楼附近的小区(写字楼本身的车位无法满足停车需求)。通过网络查找，上班族可以很容易在写字楼附近小区找到车位，而对小区停车管理方来说，晚上月租的车位又变成了白天时租的车位。错时停车方案在一些地方实行后，已经慢慢看出效果，但也需要时间适应。物业管理公司或者小区居民会担心一旦错时停车，万一我的车回来了，那个车还没走怎么办?这也意味着需要专业的停车管理公司管理，建立良好的形象和品牌，可以引导居民安心、自愿地把停车位拿出来。
借鉴停车管理的新方式和新方法，国内公司学得很快，但关键是如何到规模化，优质化。
《现代物业》：专业停车引导跟物业管理或者设施管理结合，会带来哪些商机?停车场管理公司如何介入?
曹文伟：停车管理公司要在小区停车场管理中实现盈利，规模化很重要，通过已有设备、系统的改造更新，管理水平的提高、流程的优化，运营方式的变化，利用网络平台数据或停车诱导等技术，实现在大范围内对多个小区的协调管理(50个小区或者更多)。形成规模才能实现良性循环，体现智慧停车管理系统的“智能”作用。
《现代物业》：有报道称在停车系统发展成熟的地区，人们出门先用手机终端查询周边停车情况，停车空位多的商业中心往往成为消费者的目标。是否说明商业物业内停车管理已经对商业运营发挥积极作用?
曹文伟：商业物业中比较重视停车管理的是购物中心，停车场作为配套设施以免费停车的方式吸引客人消费、购物。但业主目前还没有太大动力进行停车场的纯商业运营。
从我在德意志银行工作的经验，10年前的保险公司和投资公司都觉得投资商业地产不太赚钱，喜欢投资住宅，住宅一年半两年资金就回笼了。某种程度，现在投资停车场其实好像以前做商业房地产，前期三年到五年是赚不到钱的，而且挺辛苦。中国目前停车收费比国外低很多，与纽约、伦敦相比较，核心CBD停车月租只有他们的1/7到1/10，但房地产价格有些比纽约、伦敦更贵。
中国的停车场产业还没有成形，停车场作为配套设施是以成本中心而非利润中心，这也影响当前智慧城市、智慧交通的建设。投资停车行业需要考虑方方面面，包括来自政府、社会、居民……停车行业上、下游的困难。
《现代物业》：停车行业是非常有趣的话题，目前停车场如果不是利润中心，楠焯是如何对停车场进行管理运营的?
曹文伟：首先会从设计着手，对土地面积进行合理优化。最好的停车场不在于有多少停车位，而在于是否有最方便、最优化的停车方案，最舒服的停车体验。其次是设备，虽然需要在设备上投入很多的时间、金钱和资源，但好的硬件会有助于提高收益。第三，停车场建成后可以投资或收购。形成长期的承包租赁合同或者与业主一起分红。最后一种，跟当地的区政府、市政府合作BOT、BT类型项目，建立传统停车库和机械停车库，引进停车管理最新技术。其实以上几点都是企业可以参与的,问题是现在谁愿意投资，有些人可能只投资不管理，有些人可能只管理不投资，设备公司可能只做设备不做管理……所以，每类公司对停车产业化都可以作出贡献。
《现代物业》：对于城市综合体的大型停车场来说，如何根据不同人群的需求进行分区设计和流程设计?
曹文伟：国家规划、消防等部门已经对新建停车场的一些硬性指标进行了规定。而根据不同群体的使用特性，硬件上也必须有基本的设施满足车辆进出。管理方面，一般是时租或是月租，也可以有一定程度的变通，比如对一些非固定月租的车位，每周可能只有三天车是停在车位上的，停车场管理者在另外两天就可以一定程度的对外开放。这跟航空公司的做法类似：一个航班有100个座位，要收益最大化就不会只卖100个座位，而是卖110个或者120个，因为也许有些人不来、有些人迟到。也就是在考虑更好运营的同时，满足不同的业态或者是不同群体的需求。
《现代物业》：有观点认为中国目前过低的收费标准造成了停车场收入无法弥补停车设施建设的投资和运营成本，使停车场建设严重落后于车辆的增长，造成停车难和乱停车现象。您认为目前的停车收费标准是否过低，这与停车设施建设滞后是否有必然联系?
曹文伟：停车费是一个很敏感的话题，当然确实可能，重点放在“可能”，收费标准确实可能造成停车场投资运营方过低的投资回报率，所以大家不愿意再进行更多的投资，从而形成恶性循环。其实，现在国内停车时租收费标准物价局有规定，但是月租收费业主还是有一定的定价能力。在国外能够按照不同时段的停车需求制订弹性收费标准，而在中国停车管理公司按照时间段备案的做法有多普遍，或者备案后弹性标准有没有真正使用，还是有差别的。
我一直认为，停车场还是属于社会配套设施，与交通、城市建设密切相关。因此，停车行业绝对应该由政府主导，但是应该由市场运营，并将停车管理市场化。由市场进行优胜劣汰，不断把行业总体水平拉高，也能更有助于实现智慧交通。
《现代物业》：智能停车场关注度虽然高，但也有报道称智能停车场成本投入高、停车收费高、出现故障维修难度大，市场欢迎程度并不高。您了解的市场上的停车管理情况如何?智能停车场是否普遍受到欢迎?
曹文伟：所说的“智能停车场”很大程度上就是指比较自动的机械停车库。机械停车库目前已经更新到第五代了，最近在跟亚洲、欧洲几个机械停车库供应商联系，其中有几点值得分享。智能停车场的成本真是非常高。在欧美也有拥堵的CBD商圈，是不是真有很多机械停车场?也不见得。因为成本确实高。我觉得利用第五代或者第四代机械停车库，成本高是不可避免的，最关键的是谁去经营。假如经营得好，或者将投资回报放长远一点，也许十年能得到想要的回报，但是希望短期赚快钱经营停车库是不可能实现的。所以，我们和政府谈的项目都是20年或者40年，要保证足够长的运营时间，让企业不只是收回成本，也可通过长期运营获利。
目前，机械停车设备的供应商非常多，我认为要经营好机械停车库必须要有好的设备、好的运营，包括怎样宣传、怎样提高弹性收费，以及提供代客泊车等增值服务。现在说的第五代停车设备其实有很多人性化功能，可以将车调至专设的位置进行洗车和汽车美容;或者系统可以在客户预定取车时间的前几分钟将车调至离出口更近的地方，减少顾客等候时间。所以机械停车的整体成本不低，市场接受需要过程和时间。就像在上海虹桥机场拿登机牌，以前要排队，现在有自助机就可以自行打印，所以需要引导大家去用设备，效益随后就会出来。
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