作者: 肖发明 | 2016-03-23 18:42

案例回顾：新建智能建筑智能化系统的物业管理

随着我国经济和社会的快速发展，城市现代化建设的不断改进和完善，为满足人们工作和生活的需要，各种形式的智能建筑不断涌现。因此，如何做好这部分物业的管理工作，以使其真正达到和满足人们的使用需求，并使物业得到保值增值，便成为物业管理行业日益重视的课题。而智能建筑的管理难度主要体现在建筑内智能化系统的管理，可以设想一下，假如一幢200米高的智能建筑的建筑自动化(BA)系统因管理不善而瘫痪，那将会是一种什么样的情形?因此，如何做好智能建筑的智能化系统的管理，便成为物业工程管理方面的重中之重。

华为技术有限公司深圳基地科研中心是典型的“6A”建筑，即具有明显的建筑自动化(BA)、通信自动化(CA)、办公自动化(OA)、防火自动化(FA)、信息管理自动化(MA)、保安自动化(SA)六大子系统。

华为技术有限公司深圳基地科研中心于2003年3月建成投入使用，建筑面积29.8万平方米，五栋大楼，其中一栋大楼的高度接近100米，基本上可以算是高层建筑。五栋大楼形成一个建筑群，其智能化系统是一个整体，高度集成，设备先进，规模之大，是智能建筑当中少见的。科研中心的建筑自动化(BA)系统采用的是美国江森自控有限公司的产品，监控点超过五万个，时称是亚太地区最大的BA系统;防火自动化(FA)系统采用的是德国西门子公司的产品，有近一万六千个监控点;保安自动化(SA)系统单是摄像机就有一千多台。

自2003年3月接管至2006年6月三年多的时间里，我们在接管和运行过程中发现过不少问题，有些甚至是设计方面考虑不周或系统本身存在的问题，严重影响正常使用，在业主的大力支持和积极协调下，问题得到解决，系统不断得到完善，智能化系统完全正常运行，设备完好率也一直保持在99.98%以上的高水平。智能化系统方面(包括因智能化系统问题而导致有关的其他系统)的客户投诉为零。我们之所以能取得如此好的成绩，得益于我们在管理上采取了一些非常实用的手段和方法。

前期介入有必要

这里说的前期介入是指在建筑施工接近尾声、物业尚未正式接管之前的介入。这个阶段的工作重点是让员工特别是管理人员充分熟悉现场环境、各智能系统的设计思想和构成、以及设备的具体分布等情况，这对于以后的物业管理工作非常重要。就好比军队打仗要熟悉战场环境一样，如果连军队领导都不知道战场环境，那仗是没法往下打的。这期间管理人员的另一项重要工作就是要争取参加监理公司组织的工程例会，并与业主、监理公司和各施工单位的人员建立广泛的联系。尽量多获得一些第一手资料，并将我们发现的设计或施工中存在的缺陷、或对不利于今后的物业正常使用或管理的问题提出来，以便提前解决。

接管验收注重实效

物业正式接管阶段的工作一定要得到业主和监理公司、施工单位等的支持，并与施工单位一起进行，同时要求监理方和施工方对物业管理方发现的问题进行现场确认。接管验收要以国家有关建设工程的验收规范(如《智能建筑工程质量验收规范》、《火灾自动报警系统施工及验收规范》等)和新建智能建筑本身的设计目标、业主需求为依据，制定出一整套严格的实施方案。这样做有两大好处，一是发现的问题可以当场确定，有些也可以立即处理，减少争执;二是在查找缺陷的过程中，可以让我们的员工对系统和设备多一些了解，学到一些实用的东西。我们在这一阶段主要做好两方面的工作，一是动员员工按照国家有关新建物业的验收规范要求对接管物业(当然包括智能化系统)的施工质量和设备质量进行外在的验收，并以统一模板的记录表记录下来，要求施工方现场确认，再将记录的缺陷情况以文件形式发给业主或者监理公司，要求他们协调施工单位处理好。这项工作看似简单，但却可以发现一些相当有价值的缺陷，比如我们曾发现电动阀的执行器与阀体的连接螺栓没有完全拧好，有些甚至少安装了螺栓，这样安装的电动阀在实际投入使用后其使用性能甚至是使用寿命就会大打折扣。又比如我们曾发现装饰豪华的会议室里的隐蔽喷淋头的装饰盖板居然没有安装，这对其原本非常好的视觉效果无疑是一种大的破坏。我们甚至发现中央空调的个别空调风柜里的滤网压差传感器的两根进风管居然安装在了风柜的外面，让人不可思议!这样的安装与没有安装压差传感器毫无差别，对正常使用后的设备运行、检修都是一个不小的隐患。二是做好系统及设备的功能验收工作，即对各个建筑设备系统及设备本身进行功能测试。这是我们物业接管验收的重点工作，尤其是对智能化系统。这部分工作就要复杂得多，实施难度也大得多。智能化系统因其涉及面广，如科研中心的防火自动化系统就涉及消防水系统、变配电系统、发电机及应急照明系统、中央空调系统、送排风系统、照明系统和电梯系统等，因此，做功能验收(测试)时，要动用大量的人力物力，各相关专业都必须按要求选派精兵强将配合进行，而且要有非常好的组织策划，否则就成了走过场，徒劳无益。那么，如何做好智能化系统的功能测试呢?

首先，要与业主、监理公司、施工单位沟通并达成共识，约定好功能测试的时间、地点、各方负责人、联系方式，以及由谁组织制定详细的测试方案(或说测试计划)，等等。

第二，要有严密的组织和测试计划。笔者在组织对科研中心的消防系统进行功能测试的方案中，主要有两项内容，其一是功能测试总的安排，涉及所有相关单位和所需物资器材等，具体内容就有主持单位、参加单位、功能测试实施单位、测试记录单位、测试记录确认单位、召集人、人员集合地点、测试时间、测试顺序、测试流程、物资准备、现场应急、测试通知等，每一项都力求具体，就连测试用对讲机由谁提供、频率为多少都进行了明确规定;其次是确定测试时分组和各组负责人，以及各方参加测试人员的岗位安排及电话号码，这些内容全部制成表格形式，发至各方负责人及主要测试参加人员的手中。

第三，要根据实际情况制作一整套测试记录表，使测试工作规范化、记录标准化，尽量避免当场意见一致、测试完成各说各话的情况出现。如笔者为火灾自动报警系统功能测试制定的一张记录表(见附表：楼层消防电联动测试记录表)，就是根据科研中心的实际情况制作的。在这张表里，有测试地点、测试时间、记录人、记录确认人、触发设备、设备自动联动情况、消防控制室设备状态显示情况等内容，这些内容把火警情况下所有设备的运行情况都记录了下来。

第四，物业公司内部一定要形成共识，领导要给予大力支持。

测试过程，同时也是我们的员工进行现场培训和学习实际操作的过程，通过一次这样的功能测试，极大地锻炼了我们的员工，使他们真真切切地认识到系统及设备是如何工作的。另外，通过功能测试能及时发现一些大的设计或施工缺陷。比如我们在对科研中心的BAS的功能测试中，就发现F1(注：为楼宇名称)一层8号空调机回风管的温度传感器安装在5号空调机的回风管上，致使中控室BAS系统无法对8号空调机进行有效监控。再比如，因BAS设计时考虑不周，将高杆灯、矮杆灯、景观照明灯、泛光灯等各种室外照明设备进行分片区、由同一控制点进行控制，未考虑到这些灯一般是不会同时启用的，因而达不到使用要求，形成要么浪费能源、要么浪费人力资源的尴尬局面。因此，功能测试意义重大。测试完后，还应对测试结果进行汇总分析，并交与相关单位进行整改。如有必要，还应进行第二次功能测试，以验证整改效果。

当然，接管验收并不能发现和解决所有问题，有些问题是需要时间才能发现的，这样一来，就需要我们根据国家《房屋建筑工程质量保修办法》等规章与业主、监理公司及施工单位签署接管验收谅解备忘录，明确规定在施工单位保修期内发现的设计、施工或系统本身存在的问题，有关设计或施工方照常承担整改责任。比如，科研中心防火自动化系统的电脑LMS图文显示系统接管不久就出现图形无故消失的现象，重新启动后又恢复正常。最初几次笔者以为可能是员工误操作所致，但员工操作熟练后，问题依然存在，并发现有时即使重新启动电脑图形部分也不会恢复正常显示。于是，笔者就到消防控制室，反复操作电脑，最终排除员工误操作的可能性，确定是电脑LMS图文显示系统本身存在严重缺陷。笔者把情况详细通报施工单位的项目工程师，其表示不可能，并称这个系统在别的地方从未出现此类问题。后来，该项目工程师在亲自来现场处理多次都未能解决问题的情况下，将这个问题反馈到施工单位总部。施工单位总部在对问题进行研究后更换了操作系统软件，并以补丁程序的形式对系统作了改进，现在系统完全正常工作。

日常管理讲究规范化、标准化

一般情况下，物业公司本身就有一套现成的管理体系，但是每一个物业管理项目可能都有其独特性，因此，物业接管之后，要立即着手制定适合本物管项目的管理体系。在我们智能化系统方面也要制定相关制度，做到工作规范化、标准化，岗位职责具体化，可操作性强，效果好。笔者在对科研中心建筑(或大楼、楼宇)自动化(BA)系统的设备和员工管理中就制定了如下管理措施：

一、建立明确的岗位职责，我们有《中控室操作员岗位职责》、《弱电维修工岗位职责》，规定各自的职责分工，每日必做事项。

二、建立日常运行维修制度，明确日检、周检、月检的检修内容、检修标准，并要求每半年对整个系统进行一次全面的功能测试，便于及时发现问题、解决问题。

三、设计一套符合实际、实用的记录表格，做到事事有记录，清楚明了。仅科研中心BAS的日常运行维修表格笔者就有5张，包括《设备运行参数更改记录表》、《设备故障维修记录表》、《中控室BAS运行记录表》、《设备保养记录表》、《员工临时申请空调、照明记录表》;功能测试表格有12张，分门别类，简单明了。

四、做好设备台帐或设备清单。在设备清单中，设备的名称、品牌、型号/规格、出厂编号、安装编号、安装位置、安装数量等应当一应俱全。

五、做好竣工资料的接管和保管、借阅工作。

六、重视与业主及设备维保单位的沟通，并对维保单位实施有效监管和定期评估工作，以督促维保单位切实履行维修保养职责。

重视员工业务能力的培养

物业管理行业属于服务性行业，主要成本就是人力成本，主要资源也就是人力资源，因此要牢固树立“以人为本”的经营理念，注重员工业务能力、综合素质的培养和队伍建设。由于业主招标物业管理项目一般都是在物业建设快完工或原物业管理合同快结束时才进行的，再加上物业管理属于微利行业，物业公司不可能事先闲置着大批员工，而每一个中标的物业管理项目其工作人员(除少数管理人员以外)基本上都是临时招聘的。也正是因为这个原因，员工的素质参差不齐，要想让员工很快适应环境并形成战斗力，就得采取一些非常措施。我们在员工业务能力培养上主要从以下几个方面着手：

一、通过早期介入让员工熟悉现场环境和设备分布。

二、接管验收开始之前，通过业主支持和协调，请设计单位、施工单位的工程技术人员给员工讲解系统的设计思想、系统构成、设备分布、运行维修注意事项等理论知识，并到现场进行实操训练。

三、利用接管验收的机会，让员工更直接、更广泛地接触系统，使接管验收成为综合培训员工的好课堂。

四、建立设备运行维护共管期。一般情况下，新安装的设备从投入使用到完全正常运行都需要一个磨合期，时间因不同设备而定，在磨合期内设备最容易暴露出问题。而新建智能建筑的设备都是刚安装到位，有些设备甚至还处于调试阶段，加上刚到岗的员工对整个系统及设备都不熟悉，也需要有一个“磨合期”。因此，在设备磨合期，与施工单位建立设备运行维护共同管理期是很有必要的，并且要求施工方在共管期间必须教会物业公司的岗位员工熟悉操作流程、操作方法，达到独自工作的目的。科研中心消防系统的设备运行维护共管期，就是在消防系统的物业接管工作会议上确定的。通过一个月的磨合，我们的员工的业务能力得到大幅提升，基本达到独立运行维护的要求。

五、定期组织员工进行业务知识培训，包括理论和实践两个方面，以不断提高员工的专业知识和专业技能。

楼层消防电联动测试记录表：