作者: 陈闵 | 2016-03-22 23:51

“物联网”在物业服务领域内的应用

“物联网”毕竟是网络时代的产物，一家一户关起门来搞的智能化，再强也不能称为真正的“网”。而整体设计、在建筑期就统一规划、高端智能化社区在整体的物联网实现效果上，将得到社区相关服务机构、配置设施和社区内商家的配合，真正达到“网聚能量、方便生活”的效果。

“物联网”由来

物联网是新一代信息技术的重要组成部分。其英文名称叫“The Internet of things”。从名称上理解，物联网就是“物物相连的互联网”。这有两层意思：第一，物联网的核心和基础仍然是互联网，是在互联网基础上的延伸和扩展的网络;第二，其用户端延伸和扩展到了任何物体与物体之间，进行信息交换和通信。因此，物联网的定义是：通过射频识别(RFID)、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物体与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现对物体的智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。

在不动产经营和物业服务领域内，物联网概念所包括的，主要是在网络和各类环境传感器支持下的，可以远程监控和管理的智能化设备。

物联网的概念是于1999年在美国召开的移动计算和网络国际会议上正式提出的，当时主要是基于RDIF技术的设备。2005年开始向所有带有处理器、传感器、可联网、可远程控制的智能化设备拓展。随着智能化设备种类的增加和感知能力、可远程控制能力的增强，物联网对人们生活的影响越来越大。

现阶段“物联网”在物业服务领域内的应用案例

物联网概念将在衣食住行等多个方面大大提升住户生活的方便性和舒适性，相对于“衣”和“行”而言，在“住”和“食”二方面体现得更为明显。

由于住户的“住”和“食”两个生活要素基本上都在住宅物业区域内完成(即使是出外旅游、聚餐也是在酒店物业或商业物业内完成)，所以，物联网在住食两个方面与不动产经管和物业服务领域的联系也是最为紧密的，本文将以住宅物业区域内部的物联网应用模式为例说明。

近期笔者作为深圳市思源计算机软件有限公司在广州某高档物业住宅的“高端住宅智能化项目”经理，就全程参与了一个典型的住宅物业物联网应用案例的建设与实施工作。这个项目体量很大，包括小高层、高层、国际公寓、空中别墅和别墅多种建筑形态，社区内部开通有电动小巴，商业街有上百家各类商铺，银行、区内高档酒店、会所、水上活动中心、高尔夫等应有尽有，而本项目的重要卖点之一就是“高端住宅智能化”。

此项目内所有户型均在建筑阶段就统一安装部署了体现“高端住宅智能化”的一系列设备和家电用品(或者家电用品的配套用品，此内容后文详述)。当然，羊毛出在羊身上，这些设备和家电用品及配套的成本最终都会包含在房价中。

此项目内各户型的定位和定价不同，配置的设备和家电用品及其配套也有规模和档次的区别，但都有几个共同特征：

A“家居智能主控机”

全部采用“家居智能主控机”作为入户控制核心，此设备安装在各套住宅大门内玄关处的墙面上，机体嵌入距地面约1.7米高的墙体内，只外露一个6寸的多功能触控屏面板。主控机作为户内智能控制中心，以超五类双绞网线连接到大楼内的光纤入楼机柜，实现对外网的连接，作为到社区管理中心、安全监控中心、社区各商家及外部因特网络的通道。

另一方面，此主控机也通过户内的专用交换机(支持双绞线和无线局域网)，连接户内的各家居智能设备，实现全面控制，此内容后文详述。

同时，此主控机也是户内安防的核心，整合有直接联接楼道铁门、小区大门的对讲门铃实现带图像、双向声音传输的来访接待系统，住户出门前和回家后，都可以直接在此主控机上完成户内安防监控系统(安装有红外测温、烟雾、声音、玻璃破碎等多种监控探头)的布防和撤防(这也是主控机安装在玄关处的原因)。

另外，主控机不单是住户控制核心，同时也具备信息公告栏和在线营销的功能，社区管理中心可以通过主控机发布各类社区公告和通知，住户也可以通过主控机访问社区网站主动进行查询。而且，社区各商家及周边商家的营销活动通知和优惠通知也可以通过主控机推送到住户家中(此内容后文详述)。

B采用大量先进技术原件

户内采用了大量的各种传感器、远程控制器、存储器等先进技术原件，体现了物联网特性的新型设备和家电及其配套。在不同的户型可能安装有：智能化的电控滑窗和窗帘、中央空调、户内电梯、冰箱、洗衣机、微波炉、电饭煲、带智能录像功能的电视机、照明系统等等。以上这些设备可手控，也可编程——由时钟、光照度、温度、雨感等多种传感器来提供环境参数实现自动控制或定时操作，绝大多数的设备由主控机统一提取环境传感器的参数来统一控制，少量设备是自行控制的(如户内电梯)。

除了一系列事先配置好的家电设备之外，此项目还别出心裁地在每个房间内提供了一个组合式的远控排插，主控机通过控制这些排插的通电与断电，可以实现住户在入住后自行补充采购的电器的远程控制或编程控制，如电热毯、电脑之类。

C连接外网

物联网不只是在室内将智能化设备联接起来，还必须能对外联接，此项目在这一点上的体现最为明显。所有户内的智能化设备、电器及其配套，不仅可以由主控机操作，而且通过主控机向外网的联接，住户可在上班时间通过本项目专门发布的网站，通过密码验证之后，直接在网页上通过家中摄像头提供的图像了解家中的情况，或者直接控制家里各智能化设备，预设其工作程序等等。社区内部分专业服务机构(如幼儿园)也提供网络视频监控图像，让家长可以在网上查看幼儿在园中的情况。

社区安全控制中心也可以通过这套系统获得住户家中的一些参数，如在布防状态下室内红外温度声响等安防传感器的数据、烟感火感等消防传感器的报警、住户在主控机和卧室报警按钮操作的求救信号等等，从而实现各类治安事件及时发现、及时处理，让社区居住环境更加安全，住户的生活更加放心。

D社区一卡通

最后，住户在社区中的全部身份识别，依靠社区管理中心专门发布的智能业主卡(非接触式IC卡)。按照规划，智能业主卡最终将支持包括小区大门门禁、楼栋大堂大门门禁、楼内智能电梯门禁、家居大门门禁、停车场进出等安防功能，以及住户搭乘区内电动小巴、在社区内各服务机构和商家消费的支付等多种功能，最终实现“社区一卡通”的效果(上述功能暂时还没有全部开通)。此卡记名、可挂失，大大方便住户特别是家庭成员在社区内的生活。例如，户主可以放心地让老人和孩子使用这种卡在社区内游泳馆、体育馆、会所等场所消费，并可享受相关优惠。

为不动产经营和物业服务企业拓展新的赢利模式

前文所述之带有明显物联网特性的高端住宅智能化项目，除了提升住户生活便利性之外，也为社区物业服务企业带来了新的商机。

社区一卡通系统与家居智能终端主控机的结合，在住户每天操作布防、撤防、对讲门铃的时候，将一系列的社区商家广告信息、优惠信息同步推送到住户的面前，为社区商家的营业额带来了极大的提升。由于这些信息更新速度快、绑定性强、声图文并茂、成本相对较低，社区商家争相在这套系统内发布广告，甚至社区周边的商家也参与进来。物业服务企业不但从广告费用中获取了大量的收益，同时也将社区智能业主卡与多家商家相绑定，使社区智能业主卡同时可作为商家会员卡使用，也给住户带来了消费时专享折扣的特别优惠，让小区的住户进一步提升了自豪感。最终，物业服务企业、商家和住户都从中获取了利益，实现了“三赢”的效果。

提升不动产经营和物业服务企业的内部管控水平和赢利能力

通过这套系统，住户可以在主控机上随时提交服务需求，了解服务进度，社区管理中心也可以随时进行针对性极强的服务回访(与电话回访效果比较有较大提升——电话回访有可能找不到人，或者家里只有老人在家说不清楚，或者当时住户忙没空答复;而主控机上的回访问卷住户可以在方便的时候随时回答，不方便的时候就暂时先放着，但每次操作都会有提醒)，大大提高了回访数据的质量，从而保证了客户服务工作质量的稳定。

在这套系统的建设过程中，还同步建设了社区内的户外安防监控体系(包括红外边界、可见光/微光视频、管理用房门禁等)、安保巡查体系(RDIF技术巡更系统)、品质管理巡查系统(定期、不定期巡检信息系统，也采用了RDIF技术和多媒体技术)等一系列信息化系统，全部采用数字化线路传输，整体综合布线。这一系列信息化系统及与前述之高端智能化系统的配合，大大提高了物业服务企业对员工工作情况的监控能力，掌握到了第一手资料，堵住了一大批管理上可能的漏洞。同时采用了一系列的变频控制技术，如停车场照度根据人流自动升降等等，降低了物业服务企业的运营成本，提升了内部管理水平——而这一切，其实都是由业主在购房时埋单。

本文要特别指出的是，这类统一采购、统一安装调试的，带有明显物联网特性的智能化设备设施体系，才是保证整个社区实现物联网效果的基础。个别住户自己单独采购和实施的个性化单体智能化住宅也可以体现一些物联网的特性，但受限于成本、规划的整体性，在单体住宅之外，会缺少社区规模的物联网体系支持，无法发挥出物联网及智能化电器设备的真正价值。“物联网”毕竟是网络时代的产物，一家一户关起门来搞的智能化，再强也不能称为真正的“网”。而整体设计、在建筑期就统一规划、高端智能化社区在整体的物联网实现效果上，将得到社区相关服务机构、配套设施和社区内商家的配合，真正达到“网聚能量、方便生活”的效果。

在可预见到的将来，物联网必将在社会生活中大量普及，除了在住宅社区内和城市交通中应用之外，在商业物业(包括商场、影院、餐饮、娱乐等行业)中，大量支持物联网概念的设备和智能化电器也将给人们的生活品质带来极大的提升。