作者: 文/宋有兴 | 2020-01-02 17:03

物业从产权人分类和公共物业的价值判断

原载于《现代物业·新业主》2019年11期/总第476期

我们在上一篇(2019年9期“锐观察”)中讨论了“公共物业”概念的提出。从行业的惯性表述中，将物业按产权人类别划分为三部分：第一部分为物业的公共部分，也就是物业建设规划带以外的国家所有的产权部分，简称公共区域;第二部分为该物业建设规划带以内，但是没有成为业主个人独有，而是与该建设区域内所有业主共同所有，可以分摊却无法分割的共有产权部分，简称共有区域——也就是我们通常说的“物业管理区域”;第三部分为物业建设规划带以内，并经确权成为业主个人所有的独立产权部分，简称专有区域。如图1所示。

图1 公共区域、共有区域、专有区域示意图

“物业管理”专项事务的诞生，根本原因是从第一区域即公共区域中，产生了越来越多的“第三区域”即业主专有区域，这个过程就是“公房”的相对减少和“私房”的剧增;所有的第三区域之中连接和共享的部位即第二区域也伴随上述过程增加。虽然我们在几十年的实践中，已经习惯将多数不同产权人组成的共有区域称为“物业管理区域”，但是物业管理的内容并非仅限于这个区域当中。如表1所示，物业管理的核心，是解决因建筑而毗连的房屋、场地、空间、共有的配套设施设备、秩序和环境——的运行和维护问题。但这些问题并非是“内不入户，外不出墙”的：它们向内延伸进入业主专有区域，与业主的房屋装修改造、终端设施设备使用，环境秩序维护等产生交集;向外扩展进入城市公共地带，又与城市管理、社区管理和服务有着密不可分相互渗透的关联。

表1 公共区域、共有区域、专有区域的管理内容

我们所说的物业价值，遵循区域顺位规律。即决定物业价值的首先是第一区域即公共区域价值，其次是第二区域即共有区域也就是物业管理区域价值，最后才是第三区域也就是专有区域价值。

在同一个住宅小区或同一个写字楼中，面积成为物业价值的决定性因素，其次有楼层、采光、室内装修、家具等，对物业价值有着无足轻重的影响。我们很难发现，在一个小区中相同面积的两套房屋，会因为这些因素而使价值有明显区别。但是，在同一个街区中经济地理环境基本相同的两个小区，即使建安成本相似，分属两个小区里的两套相同面积的房屋，物业价值也可能相差甚远。其中缘由正是第二区域即共有区域价值发挥了巨大作用——无法分割的第二区域共有价值，直接在第三区域兑现，即业主专有区域价值得到提升。

第一区域即公共区域的价值对物业价值的影响，则更远甚于第二区域价值的影响。“宁要某地一张床，不要某地一套房”，讲的道理并非是业主能够在其专有区域中能获得更多享受，也不是在其共有区域中得到更多更好的服务，而是某地的物业，尽管其第二区域、第三区域或许比较其他地方的物业，毫无优势甚至更差，但是进入第一区域后，公共服务和社会福利大大提升，更为优渥的公共区域价值折射兑现到了业主物业价值当中。

因此，影响物业价值的首要因素，是公共区域价值，其次是共有区域价值，最后才是专有区域价值。作为专业人士，如何通过提升公共区域管理水平，从而提高公共区域和公共物业价值呢?

后文与各位一同探讨。