作者: 文/胡郴龙 | 2019-12-19 09:04

网格化管理应用于科技园区保安管理

原载于《现代物业·新业主》2018年10期/总第438期

随着总部经济及各类科技产业园区的发展，以某一核心企业为主，聚集产业链合作伙伴而成的科技产业园区越来越普遍。与高层大厦不同，科技产业园区一般具有占地广、分体楼栋多、地理位置较偏、人员类型复杂等特点，与此同时给科技园区的物业管理带来的挑战也是越来越大。如何做好科技园区的物业管理工作也是园区经营管理者或是物业管理公司必须面对的难题，本文将对网格化管理方法在科技园区物业保安管理方面的应用进行研究和探索。

园区背景及网格化管理方法介绍

园区背景及存在问题

某科技园区一期占地面积约42万平方米，建筑面积约17万平方米，包括机楼、综合楼、后勤配套等多种业态。保安员主要工作包括出入管理(人、车、物)、车辆停放管理、巡查管理及应急处置等，结合场所特点采用固定+巡逻两种模式，岗位设置分24小时岗位(机楼和大门等岗位确保24小时有人)和12小时岗位(办公楼及要道交通指挥等确保正常工作期间有人)两种。

项目运作过程中发现，保安员仅对站岗小范围负责，一方面保安员工作量不饱和，另一方面又导致现场管理存在大量的真空地带，周边发现异常状况保安员也可以不管不问，从而带来更多问题和隐患。

项目现场

网格化管理方法

网格化管理在我国目前城市社区管理方面应用较多，是基层社区治理的主要手段之一。它依托统一的城市管理以及数字化平台，将城市管理辖区按照一定的标准划分成为单元网格。通过加强对单元网格的部件和事件巡查，建立一种监督和处置互相分离的管理形式。常规物业管理的主要对象是大厦，普通的岗位工作制已基本能满足要求，因此对网格化管理的探索较少。

基于区域与时间双轨控制的网格化管理

针对本园区的实际情况与运作特点，管理单位提出了一种基于区域与时间双轨控制的网格化管理方案，确保每个区域每个时间都有相应的网格负责人，并承担相应工作职责和管理责任。双轨控制的网格化管理方案主要特点如下：

区域基础上的时间延伸

结合岗位配置情况，首先确保网格划分在物理区域上达到完全穷尽和相对独立;其次除24小时岗位以外的网格，需要结合巡逻岗的再分配，使相应网格在无人正常值守期间仍有网格巡查人员覆盖。

当班网格例会强调重点工作事项

与原有管理基础一脉相承

双轨控制的网格化管理方案并非是全新的事物，其实际是在原有职责与工作标准等的基础上优化而成，如将岗位职责升级为网格职责、增加其他专业巡查工作内容等。

网格化管理实施的关键步骤与内容

网格划分清晰

网格划分一方面要划分完全，确保不留真空地带;另一方面要使网格划分的大小合理，确保工作均衡。此外，边界划分尽量参考现有物理边界，如楼宇外墙、马路边界等。网格划分结果最终以平面图呈现(辅之以文字描述)，这样可以是保安员对自己网格边界有最直观的了解和认识。

职责与工作标准明确

网格职责应尽量简单明了，因为大部分保安员知识水平较低，写太多记不住反而起反作用。网格职责可以分为通用项和特殊项，如人员出入管理、物资放行管理等为通用项，交通管控、车辆停放管理等为特殊项。与网格职责相反，工作标准则要求尽量细化、量化，工作标准是工作职责的延伸和扩展，如针对人员出入职责，需要制订不同人群、不同场景下的放行策略和工作标准等，便于开展保安员培训和实际执行。

保安队长、领班的管理网格则可在基础网格上组合而成，并增加相应的网格职责，如网格职责的培训、大网格巡查等。保安经理则负责整体网格的划分、网格职责与工作标准等的制订与优化。

工作与其他专业有机结合

保安员在开展网格工作中，除执行本专业职责范围内的工作外，还需对其他专业的工作进行综合监管，不能“只管自家门前雪，不管他人瓦上霜”。发现可以处理的问题，立即进行处理，不能处理的，报告给相应专业部门或是诉求处理部门，由相应部分统筹跟进后续处理。

网格表现与绩效挂钩

政策或办法的推进，必须有配套的考核办法，否则最终又将流于形式。为鼓励先进，惩戒不合格网格，可将网格表现与绩效工资挂钩。对网格表现进行量化打分，并根据考核结果扣除相应绩效工资，扣除的绩效工资可用于对先进网格的激励，总体费用亦不会发生变化。

网格化管理实施效果及推广

本项目实施网格化管理后，诉求/问题处理及时率提高20%，保安服务满意度提高12%，取得了良好的应用效果。后续可推广至物业管理其他领域或是整个项目运作，如按整体项目所有人员来划分网格，将可实现更加精细化的管理。