守护“头顶安全” 预防高空抛坠物
原载于《现代物业•新业主》2019年9期/总第470期
《侵权责任法》第八十七条规定：“从建筑物抛掷物品或坠落的物品造成他人损伤的，难以确定具体侵权人的，除可证明自己不是侵权人的，由可能加害的建筑使用人给予补偿。此外，共同侵权情况下，即加害人为二人或二人以上的情况，加害人除应承担一般高空抛(坠)物致人损害的侵权责任外，还应承担共同侵权所负的连带责任。”高空抛物坠物造成财产损害5,000元以上者，构成故意犯罪，就算不是故意砸人砸物，且造成危害后果的，也由于对自己危害行为的放任属于间接故意，同样构成故意犯罪。严格意义上来说“高空抛物可判死刑”，然而法律明确了责任但没有具体的制约，此类事件仍屡见不鲜、屡禁不止。今天，我们站在物业管理的角度，从三个方面来分析一下高空抛(坠)物。
主动式高空抛物
某小区13栋2单元301业主向物业服务中心反映，在2019年4月2日晚发现自家露台有两团被纸包着的烟头，是楼上业主扔下来的。物业服务中心于4月3日通过APP发布《禁止高空坠物的温馨提示》，同时把该提示张贴在宣传栏、电梯轿厢内，且在业主微信群内转发了温馨提示，再将温馨提示私发给每位业主，希望引起广大业主重视。
但该业主于4月18日又向服务中心反映同样情况，服务中心安排管理员给该单元楼上所有业主打电话提醒，后又安排管理员上门沟通，让业主在温馨提示上签字。5月10日服务中心在该业主露台上安装了监控，并在业主微信群发布安装监控事宜，截至目前没有再次接到该业主反映同类事件，物业服务人员在日常管理服务过程中也未发现该类事件发生。
通过该案例告诉我们，我们不仅需要通过宣传教育、提示提醒等方式来提高业主对高空抛物的认知，同时通过监控录像等现代技术手段约束高空抛物，从过去的“我抛了你们不知道”，转变为“我抛了你们能看见”，让所有业主知道自己的不良行为被监视，从而起到自我约束作用。同时当发生高空抛物后造成人员伤害及财产损失事件时可作为举证资料，但是我们的最终目的是要杜绝高空抛物事件不再发生。
高空抛物监控摄像机的选型需要根据大楼高度、宽度与监控目标的安装距离及监控场所的光照条件等因素决定。一般来说每台摄像机监控的目标高度不要大于50米或15层，如超过上述高度，应分成每段不大于50米的区域分别监控。
摄像机离监控目标的水平距离为20-50米，可视现场情况选择最佳的距离。以一座30层建筑的布置为例，监控点按不同焦距分上下两个区域布置，如图1。
图1 30层住宅建筑监控布置
高空抛物存在人为主观因素，可以通过宣传教育、提示提醒，加以技术手段来逐步增强民众意识，降低、杜绝类似事件发生。但如玻璃、墙砖等建筑外立面装饰物引起的非人为主观因素的高空坠物，又该如何进行防治?
外立面干挂、石材、贴面砖坠落
某住宅小区交付4年左右时间，就开始发现建筑外立面不同程度出现面砖起鼓、脱落，主要原因是施工工艺不到位。在物业日常管理服务中，宜采取定时定期巡查，除很少部分能通过肉眼观察到以外，也可使用高倍望远镜对建筑外立面进行排查，查看外墙是否存在开裂、起鼓现象。但考虑到业主的私密性，建议在排查前做好提示提醒工作。
当发现有上述情况，应立即采取安全防范措施进行警示围合，并严禁人员靠近。如小区建筑在质保期内，应及时与开发商联系，配合开发商落实后续维修整改工作。如房屋已过质保期，则由物业管理公司申请专项维修资金进行修缮，因申请及修缮过程比较长，建议先请专业单位铲除存在安全隐患的面砖或外立面装饰物。
外墙贴面砖，一旦施工工艺过程监管不严，极易因偷工减料造成大面积脱落。目前，多数开发商已抛弃了贴面砖工艺。外墙贴面砖大面积脱落后比较有效的方法，还是用真石漆进行改造(图2)。
图2 外墙真石漆改造情况
干挂石材相比其他建筑材料，外立面脱落情况相对较少。但也有类似情况发生，如青岛某小区项目就存在大面积外立面脱落情况，同样给小区业主带来较大安全隐患(图3)。
图3 干挂石材掉落情况
主要原因：施工工艺存在缺陷，使用金属挂件不符合工艺要求。选用石材金属挂件无法长时间承受石材重量，导致金属挂件变形，云石胶开裂，最终导致石材脱落。而建筑外立面采用干挂石材隐蔽性较强，脱落前较难被发现，因此很难提前做出预警防范措施。要想杜绝或减少发生建筑石材脱落问题还是要从源头抓起，要从施工工艺把关，金属挂件材质可靠，施工过程严格把控石材边框穿销固定。
结论：所有外墙石材，靠化学粘合在墙体上，时间一长，都会产生问题。只有物理结合加化学辅助且工艺合规，才能确保牢固安全。
幕墙玻璃或窗户坠落
采用玻璃幕墙建筑大多数属于高层建筑，建筑高度在100米左右及以上，玻璃坠落易造成重大事故。最近就有项目相继发生了玻璃自爆后坠落事件，其中一个项目27层玻璃自爆后坠落，下方为大堂雨棚及周边泳池，当时砸到大堂的雨棚后散落在旁边泳池，幸亏当日下雨泳池未开放使用，未造成人员伤亡。另一个项目40层顶层幕墙玻璃自爆后坠落，下方为过道及停车位，造成多辆私家车被砸，损失严重。
主要原因：钢化玻璃自爆后坠落的一般为双层中空或单层钢化玻璃，双层夹胶玻璃自爆后坠落较少。尽管钢化玻璃自爆后会形成小颗粒状态，但是因目前建筑高度高，由于重力原因如砸到人或物同样造成人员较为严重的伤害。
某小区发生30层窗户玻璃脱落事件，窗户下方为该小区主要出入口，当时整块玻璃脱落后估计受风力影响，最终坠落在离该建筑物30米左右河道内，未造成其他损失。该项目交付已逾10年，玻璃结构胶老化开裂，窗户边框设计安装时未安装防玻璃坠落卡槽或挂钩，由于窗户经常开关产生振动直接导致窗户玻璃坠落。
玻璃幕墙存在问题的主要原因：
1、爆裂、破裂：A、自爆(硫化镍等杂质)或外力作用;B、加工缺陷(磨边倒角等)，应力集中;C、热炸裂(温度变形受限，应力超限)。
2、脱落：设计、选材、加工、安装、验收、使用维护等没有严格执行技术规范和行政管理规定。
3、偶然因素(如超越现行规范规定的飓风、罕遇地震以及人为撞击等)。
作为物业管理方，如何来鉴定开发商建造的幕墙玻璃是否可靠呢?
一般幕墙玻璃为钢化安全玻璃，需国家强制性“3C”认证，所以在前期承接查验阶段需对不同批次幕墙玻璃抽样进行验证，验证方法可直接登录“中国国家认证认可监督管理委员会”网站进入认证页面，输入玻璃上“3C”标记下方的代码进行查询验证。非常重要的一点是：光在网站查到的认证信息并不一定是真实的，必须核实厂家的五年有效期生产许可证，否则，很可能被套牌产品蒙蔽过关。
幕墙玻璃除需国家强制性“3C”认证外，根据《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102—2003第12.2.2条第一款规定：“在幕墙工程竣工验收一年时，应对幕墙工程进行一次全面检查，此后每五年检查一次。”第四款规定：“幕墙工程使用十年后应对该工程不同部位结构硅酮密封胶进行粘结性能抽样检查。此后每三年宜检查一次。”
结语
针对屡屡发生的高空抛物坠物事件，必须在采用摄像头等现代技术之余，也通过加大“高空抛物可判死刑”的提醒力度，让人们正确认识高空抛物的性质。同时，需要我们在前期承接查验阶段把好质量关，在日常管理服务过程中，做好检查和维护保养工作，从“未病先知，预病则防，已病即治”出发，为美好生活保驾护航。
作者为绿城服务集团总工程师
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