大有可为的建筑物维保工程
原载于《现代物业•新业主》2019年8期/总第467期
近年来，笔者通过对各类建筑物的观察，发现一条较清晰的问题线索：业界对项目区的建筑物土建工程应有的计划维保被严重忽视了，加速了建筑物的衰老和丑化，降低了建筑物的使用价值，导致业主固定资产和财富贬值。这也是物业环境品质难以持续的重要原因，应该引起各方高度重视并适时采取对策。
建筑物维保存在的主要问题
普遍忽视对建筑工程土建和本体结构的维保
近年来，我们有意关注小区、大厦、工程设施等，发现很多建筑物的内外伤都未及时采取相应的维保措施。在重庆大学城，笔者发现一座水库存在诸多问题：大坝护栏水泥爆裂，内部钢筋裸露锈蚀，持续时间已久，没有维保迹象。同样，不少小区的土建部分逐渐开裂，地基沉降，地表破裂，外墙损毁，墙饰脱落，落水管残缺不全……这些问题并未引起管理者和业主的重视。
重庆大学城应急水库大坝钢筋裸露，锈蚀严重
重庆北部新区巴蜀丽景外墙脱落
偏重于对建筑物附属设备维保的硬约束
不可否认，随着近年来各类高档建筑物的日益增加，尤其是高层建筑、超高层建筑及智能楼宇的不断增加，建筑物的设备设施数量大、技术含量增多，因而设备正常运行、及时开展点检和高质量维保成了管理者与业主关注的重点。电梯、扶梯、配电设备、消防设备、防盗系统、智慧大厦及智慧小区设备系统、通信网络系统等的运行状况和问题会被及时提取分析，很快采取整改和维保的举措，在经费预算上也会优先给予保障。而土建部分及内外饰材等部位的管养非常欠缺。能小修解决的问题也难列入物业费开支预算，不会安排维保任务，以致很多小修就可控制住的建筑品质伤害拖延到需中大修或翻修、更新改造等才能恢复品质，其中发生的巨大损失几乎没有人在意。
建筑物本体维保标准约束较软，经费开支标准难把控
资料反映，西方国家的许多建筑物只要结构完好就不会轻易拆除重建。欧洲许多建筑的建设周期很长，比如巴黎圣母院建了上百年，使用了数百年。我们国家是发展中国家，过去近百年的建设项目能成传世之作的较少。改革开放以来，我国建筑业发展快速，但以建筑物的大拆大建方式居多，有的是建筑物质量太差，难以胜任新的使命而不得不拆，有的是由于当代人的眼光局限没有发现其应有的传承价值而被盲目拆掉，拆了又后悔的也不少(如老北京的四合院等许多建筑物拆迁案例)。对建筑物的维保事项，只要不是定为危房，平时是否及时维保很难有统一的标准。部分业主、使用人或管理者比较专业和敏感，也许会推动提出建筑物的维保方案，经过一定程序后可能被采纳而安排维修预算。但大部分人都麻木不仁、视而不见。至于安排维保的情况，也千差万别。
对建筑物的病患缺乏制度性检测和评价的安排
通常，地产商、建筑商移交房屋及购房人买房时，对房屋会进行检查验收和质量评价，也会针对相关问题要求责任方及时维修处理。此后，绝大多数业主和物业管理方都会变得麻木了。直到某一天业主和用户感到不好用了、有危险了，才想到应该检测和采取维保措施。不过多半都晚了，成本太高无法维修。对建设项目建成后的“体检”不是每年都在常规开展，而是在遇到各种自然灾害如地震、滑坡、泥石流等明显观察到墙体开裂、地基下沉等现象时，才会想到安排建筑物的“体检”项目。
对建筑物小伤不治拖成大伤才治，建筑物的维保难有及时性
我们常见到建筑物因各种原因受伤，新建筑由于有保修期，建筑商和地产商都会及时动用保修金安排维保。即使过了保修期，负责任的地产商也会从维护业主用户口碑、塑造公司品牌等角度出资安排维修保养。比如：业户反映公共地带地砖破损打滑，地产商很快就换成防滑地砖;外墙脱落，颜色难看，可以很快重做。但很多建筑都已过了这个时期，建筑物的伤病只能仰仗物业费和专项维修资金，但是物业费和大修金分工不明，哪种维修需依靠物业费解决，哪些维修又应使用专项维修资金解决，实际上并没有科学的可操作标准。比如，以前建设部相关文件规定以建设项目工程造价百分之一以下为小修，以上则按不同比例又分成了中修、大修、翻修、综合维修等。习惯上，小修由物业费承担，但哪怕是项目造价百分之一以下的小修，如果让物业费承担也是不可承受之重。故多数物业管理公司都对小伤视而不见，拖成大伤可以申请专项维修资金时，才会考虑拟出大修概预算书让业主们签字同意，符合提取专项维修资金使用时才安排建筑物的维保工程。
建筑物维保工程概预算约束的重要性
建筑物维保工程
对建筑物的伤病进行医治的工作应称为建筑物维保;维保工作需要借助各种装备才能实施时，称之为建筑物的维保工程。其重要特征就是要租用和采购较多的相关设施设备及材料，如塔吊、吊篮、脚手架、运输车、相关建筑材料、装饰材料等物资，配备各类技能人才进行操作。而单纯的个人可操作的掏沟、补缝、填洞等不应算入建筑物的维保工程，可算建设项目的维保事务。
建筑物维保工程概预算
被当作建筑物维保工程的项目应当有立项确认的过程。比如，应先有相关人士或机构根据建筑物的伤病情况开展调研，提交建筑物维保工程立项建议书，递交业主组织和物业管理公司进行审议获得认可后，再安排初步和详细的开展维保工程的可行性研究。在此阶段对维保工程的各维修事项工程量进行准确计算，套入人工、材料、机械台班的价格(当地市场价或国家指导价)，就能得出不同可靠性的建筑物维保工程概预算书。这对维保工程招标具有关键作用。
建筑物维保工程的概预算约束
业主及物业管理公司都应当有对建筑物开展计划维修保养的意识，要列出科学合理的资金安排。每年针对建设项目、单项工程、单位工程、分部分项工程都要提前做好维保概预算安排。要求工程单位配合财务部门完善工程项目概预算和施工方案，加以落实。要对建筑物的计划维保成效进行评价。
整个社会和行业不能眼看着建筑物小病拖成大病，物业提前老化衰败，使用价值急剧下降，楼宇品质难以保持，而无所作为。建筑物维保工程的概预算约束强调的是维保经费必须有标准、有保障，能及时科学地使用维保经费，维持建筑物的价值和品质。
强化建筑物维保工程概预算约束的重要性
建筑物维保工程概预算约束，分为对业主的约束和对维保施工方的约束两方面。这种约束表现在经过程序化论证和计量确定后，认定哪些建筑物的哪些维保事项必须实施，最多需要多少经费，相当于明确最高限价，在每年初安排工作计划时列入其中并狠抓落实。将解决维保经费的理由和门路讲透，使建筑物维保经费概预算能顺利实现。具有充分说服力和科学性的概预算书，能对业主、专项维修资金管理单位、社区等产生正面影响，对征求意见、签字同意、筹够建筑物的维保经费也是必要的。形成、批准和落实建筑物维保工程概预算的过程，也就是建筑物重生和价值再造的过程。
将建筑物维保工程落到实处的几点建议
提高业主用户和物业服务者对建筑物维保工程价值的认知，强化教育、培训、宣传工作
2019年4月15日，巴黎圣母院发生火灾，让人们重新关注西方建筑的耐用性。巴黎圣母院全部建成历时180多年，从始建起算距今已有856年了。这说明西方较崇尚建筑本体结构的牢固和持久性。中国近年来进行大拆大建，一方面是我们不重视正确评价和使用老建筑，拆了一批不该拆的;另一方面也说明我们过去的很多建筑实际上质量不好，口号喊“百年大计，质量第一”，事实上使用十多年、二十年后就老旧破败得不成样子了，不列入拆迁又能如何呢?为了延缓建筑物老旧的进程，减少城市更新的巨大代价，在建筑物的结构设计环节，应考虑长久不过时，建筑本体具有很强的耐久性。人们在使用过程中培养爱惜和保护建筑物的意识，管理单位要及时安排维修养护，防止建筑物小伤变大损，让建筑物作为固定资产和可持续的财富能代代相传，让后人能不为缺少房屋所困，能有更多的发展选项，化解整个社会的生存压力，提升人们的美好幸福感。
提高建筑物维保工程硬约束的力度
建筑物的各个分部分项工程和整体结构使用寿命是不同的，有的结构部分可以使用数百年，而有的分部分项工程仅能管用几年十几年不等，比如屋顶的防水、防渗、防裂工程就管不了多久。外墙漆和外墙砖等饰材项目也与结构寿命难以匹配。所以，必须要形成开展局部维保和更新改造等工程是常规事务的认识。不能认为买了房产后就没有大投入了，对建筑物万事大吉的冷漠态度会加速建筑物的变旧过程，不断降低区域建筑的环境品质。因此，建筑物的维保必须按分部分项工程项目的寿命周期开展维保工作。及时按标准进行概预算编制，保证能适时安排维保和更新改造等事项。新加坡等地就有对建筑物外观及时更新的要求，其花园城市的品质得以保持，给人们良好的印象和感受。
重庆大学城某新建商用房连廊吊顶损坏
我们的许多城市建筑外墙漆陈旧、起泡、脱落，外墙砖等饰品残破、掉地，落水管等设施不齐、形同虚设，墙表污损、满目疮痍……因为缺乏强制性的建筑物维保工程概预算和维保工程实施标准，所以才会发现不少建筑物伤病日趋严重而得不到及时救治，如果强化建筑物维保工程的概预算约束机制，保证每栋建筑物在生命周期的每个阶段都有维保经费，建筑物的品质维持就有保障了。
编制专业化的建筑物维保工程概预算书
经过40多年的改革开放，我国已有“基建狂魔”的名声。作为建筑业、房地产业配套的物业管理行业也得到快速发展。物业管理在最初时较强调售后服务，综合性较强，近年来分工趋细化，如设备设施维保、安全服务、环卫、绿化等分支领域逐渐发展成相对独立的细分市场，综合性的物业服务受到较大的挑战。业主组织还经常用“点菜单”的方式削减了一些看似不紧迫的服务项目。受到较大程度忽视的应当是建筑物本体的维修保养项目了。社会各界都较缺乏对建筑物及时维修保养必要性、及时性等的正确认识，业主用户又缺乏凝聚力和共识，当建筑物的陈旧、污损、残破只要不危及自己自用部位的使用就会懒得去提建议报预算等。因此，建筑物的维保工程规划应由专业机构提议，让专业的人做专业的事，根据正规的程序从维保工程项目建议、初步可研、详细可研到费用的概预算编制获批等都应规范化、专业化。科学论证维保工程的原因，确定维保工程的各个分部分项工程、单位工程、单项工程甚至整个建设项目的维保工程量清单，明确费用标准，准确测定出费用底价。
用招投标方式确定建筑物维保工程概预算经费的使用者
建筑物维保工程招标是指维保招标方在发包维保项目之前，依据法定程序，以事先发出招标通告或招标单，明确维保项目数量和相关要求，鼓励潜在的维保服务单位依据招标文件的规定制作投标文书，参与项目竞争，通过评审，从中择优选定维保施工单位的一种经济活动。
建筑物维保工程投标是建筑物维保工程招标的对称概念，指具有合法维保资格和能力的投标人，根据招标书的条件和要求，在指定期限内填写制作响应文件，提出维保报价并等候开标和认可评标结果的经济活动。
建设类的工程项目招投标制度早在1984年就开始推行了。物业服务类的招投标可以从2003年9月1日起算，因国务院《物业管理条例》和建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》正式施行。距今已十多年了，现在物业综合服务、安全服务、环境服务、设备维保等都较流行用招投标方式选择服务单位了。建筑物早期的维保大多由建设方和建筑施工方负责，用保修金解决问题;保修期满后，建筑物的维保工程经费来源变得复杂，因此必须明确物管费的维保责任边界，细化专项维修资金的使用标准。建筑物维保工程概预算经费来源必须事前确定和落实。
建立对建筑物维保工程实施后保值增值效果评价制度
对建筑物实施及时的维保工程，需要产权单位和个人适当的经费支持，有的由专项维修资金列支，也有物业费承担的部分，还可有政府补助等多个渠道。
对建筑物的维保成效如何，可以聘请类似房地产估价事务所等第三方专业机构用较专业的评价方法，测算出建筑物经过维保后增加了哪些价值，算一算投入与产出的相关数据，增强维保工程投资实效的说服力，让更多的产权人重视和关心建筑物的维保工作，不断培育和壮大建筑物维保工程的市场份额，为建筑市场的转型升级创造机遇。
总之，建筑物的维保工程不应被忽视，相关管理单位和产权人组织应当每年定时编制建筑物维保工程计划和概预算书，按规定程序立项、论证、计量、计价、招投标、批准实施、验收评价等，立足建筑物的品质保障，维系建筑物使用价值，提升建筑物综合效用。
作者单位：重庆大学
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。