优质如厕体验可提升物业价值
原载于《现代物业·新业主》2019年6期/总第461期
厕所在各种类型物业中都有，包括家庭。但是如何打造优质的如厕体验，如何进行保洁维护，是有很多学问的。因此在我卸任台湾物业管理学会理事长以后，承接台湾卫浴文化协会理事长。台湾卫浴文化协会于1999年成立，今年刚好20周年。今天我很高兴能来分享：厕所到底应该如何贡献物业资产价值?优质如厕如何提升物业价值?厕所如何设计与清洁维护?
人性空间：无障碍环境、通用设计
无障碍环境概念在1950年代，丹麦人卞·麦克逊(N.E. Bank-Mikkelsen)提出了正常化原则的观念，当这个概念在全世界普及时，我们经常在公共场所里看到它的国际标志。无障碍环境营造让人通行无阻且易于接近及到达的人造环境，友善环境以物配合人，非以人将就物。在建筑的公共空间，日常中会进行一些改造。例如对演讲台进行改造，让搭轮椅行动不便者，能不依靠别人的帮助，自己上来进行演讲汇报，而不是靠别人帮助走上来，这就是对他的一种尊重，体现人性的尊严。再如在集会场所内，出入口附近设置轮椅者专用区，供行动不便者使用。另外还有很多供行动不便者使用的设备，例如无障碍标识、导视标识、浮凸标识、点字板、语音系统、触摸地图、闭路电话、电子布告栏、闪光门铃、听障者紧急疏散引导设备、通讯设备(电话)、饮水机、服务柜台等。
有一个名词叫“通用设计”，指的是产品或环境之设计适用于所有人，而不需要修改或客制化!各位有兴趣可以上网进行搜索，就可以看到很多鞋子、器具等的通用设计。还有一个专业用语叫做“人因工程”，我们今天藉由无障碍环境、通用设计、人因工程专业术语与观念，来谈要打造厕所，其实是一种精致、细致工程。
卫浴文化：居家赡养、公共厕所与人性尊严
卫浴文化是什么?因为公共商场、办公室类型建筑，也许比较难以表达与说服，所以我们从更细节化的住家开始，从国情别、文化别的观点，谈谈到底厕所环境应该是怎样的。
首先，我们住家的厕所环境，不必要的落差要尽量减少，如果有落差的应该尽量进行改造。门锁也应该用容易使用的门锁形式，浴室入口尽量无提高门坎，都是方便使用者能够在家里面无障碍地行动。在居家卫浴的如厕、洗澡环境，近年来导入很多辅具，都是藉由通用设计，注重人性尊严。
那什么叫做人性的尊严呢?我曾经在一本书里面看到这样一句话：所谓人性尊严，就是人有能力自己照顾自己下半身的清洁，作为一个人下半身的清洁，需要靠别人协助的时候，其实是不太好的。所以我们的居家、高级的公共场所也是一样，如何让人的尊严能够提升起来，这就是一个很重要的发展启示。台湾地区即将迈入高龄社会的居家，尤其是日常洁身的洗澡方面，常见高龄赡养院仍需配置两个人帮忙一个人洗澡时，若反思在自己家中自己能照顾自己洁身与如厕，或者借助辅具能照顾自己沐浴或如厕，就充分显现居家赡养改善卫浴环境之迫切性，也从居家厕所反映公共厕所面临的建筑设计或环境改善的新课题。
公共厕所：日本厕所设计、公厕展览
我在几次日本的旅游中观察到的案例，优质卫生间能够提升物业的价值：
第一，日本铁路公司JR办公大楼里面，厕所里有别于一般的洗手、洗脸盆，另外提供人们餐后刷牙的位置与器皿，卫生间增加清洁牙齿功能。依据未来厕所空间与设备的科技化趋势，即将置入保健的量测设备与器具，厕所功能仍会继续转型与提升。
第二，百货商场里面的厕所环境如果做得好，将会对营业有所帮助。这个理念早在40年前就已经得到普遍遵循。相信很多女性朋友会非常认同，因为确实好的购物环境，卫生间真的很重要。我们看到购物中心里面有很多的厕所，运用不同的风格去营造特殊场所的特点，同时在厕所灯光照明、颜色等方面进行设计考虑，可以让使用人感觉耳目一新。
第三，日本羽田机场公共厕所获得世界评比第一，正如日本“清洁匠人”新津春子所说：“永远别轻视自己的工作!”这位日本清洁人员，打扫卫生间也扫到世界第一。
第四，日本成田机场搭班机回台时，巧遇机场通廊配置一处公共厕所。TOTO东陶公司把公共厕所的空间与便器，视为美术品、艺术品进行公厕展览。公共厕所，过去设置位置尽量在远远的屋角，并视为不雅、易脏、异味的东西，今天却摆在机场主要走道，通廊中间的位置，让旅客现场可以深深体验如厕，也可以观赏并了解何谓优质的厕所环境。
以上四件日本厕所设计、公厕展览案例，给我极大的启发。科技创造新需求，优质厕所创造新商机，维护管理新到位，逆向思维的新趋势。启发的崭新思维，才是正向的能力，可以提升物业价值。
设计理念：厕所设计面向之功能与维护
优质的厕所可以提升物业价值，厕所到底怎么设计和清洁维护呢?从以下几方面进行介绍：
蹲式与坐式之便器形式
蹲式与坐式之便器，在东方大部分常见蹲式，在西方大部分已是坐式。虽是文化形成存在差异，但也提示了文化演变新趋势。台湾的公共厕所便器形式，逐年舍弃蹲式而采用坐式。不知大陆不久未来，是否也会有如此的发展趋势?
厕所地板平坦与高低落差
蹲式便器厕间的地板如果抬高，则易造成有障碍环境。图1中，左图：楼层地板未降板，再装设蹲式马桶器具，地板高低不平(错误)。右图：楼层地板事先降板，装设蹲式马桶器具，地板平坦(正确)。由图1可以看出，前面讲到不必要的落差最好不要有，所以安装蹲式马桶可以让地面平坦，让使用人有人性尊严，同时也可以避免意外发生。所以在建筑设计、结构设计的时候，蹲式便室应该采用楼层降板，保持地面能够平坦。
图1 厕所地板平坦与高低落差对比图
蹲式便器位置、尺寸与使用行为
大便是个动态行为。便器设置位置须考虑每间的便室空间，尤其便器长方向的中心在线，双脚适当的蹲置，双脚蹲后距离前、后的墙面距离。为避免大便容易外溢便器，故采用加长型便器。图2是台湾卫浴文化协会与和成企业卫浴部门，一齐研究开发普及使用的加长型便器，加长便器更有利于大便运功。
图2 加长型便器
台湾地区慢慢进入老龄化社会，65岁以上的高龄老人将会逐年增多，厕所里面需要设置很多的辅具，例如厕所里面设置倒T字形把手(图3)，以辅助高龄者上下蹲立。
图3 倒T形扶手设置位置与尺寸
厕所便室内的蹲式便器头朝外，还是便器头朝内?这两种的便室便器的建筑设计，对使用者如厕时容易产生不安全感。便室中的便器摆设位置，门扇设置位置与开启方式，建议使用如图4这种侧向开门的方式，侧跨便器的建筑设计。
图4 便器头设置方向与便室门扇开启方式
小便器之形式与清洁维护
男厕小便器落地面上(落地型)，清洁工比较不容易进行打扫，便器周边容易留有很多清洁死角。尤其男性小便时经常尿液容易外溢，沾污小便器下面的地面，如果把小便器提升起来(衔挂型)，地面平坦容易打扫，这样更加方便后期清洁打扫。
小便器位置结合室内照明
小便器皿面上，需有明亮照明，照明器具宜设置在小便器的正上方。男性小便器厕所建筑照明灯具位置，经常设置在厕间天花板中间位置，造成如厕者的小便器皿上，则是投射自己身影。建议照具应照亮小便斗器皿面，容易观察尿液颜色，养成小便外溢习惯。同理言之，男女厕所的洗手台，照明器具设置位置，重点照明用户的脸与手，不在照亮厕所空间。
厕间门扇常开或常关
厕所内便室的门扇采用常开或常关，仅需简单调整门扇门链，即可保持常开或常关状态，因此这是建筑设计一项重要决策。图5表示从远处即可简易辨识便室有无使用状况，图6则需要走近便室前敲门，或详观门锁开关状况，才知便室实际使用状况。
图5 日本关西机场门扇常开
图6 台北松山机场门扇常关
卫生纸丢入马桶或垃圾桶
如厕卫生纸，使用完以后放置在什么位置，也是需要提醒和教育的。必须清楚了解何谓卫生纸、面纸、擦手纸、卫生棉等区别。厕所里面张贴倡导标识，指导便室内使用卫生纸，可以放心丢入便器马桶，不要丢入垃圾桶。卫生棉要丢入专属的小桶里面。面纸、擦手纸不能丢入马桶，可以丢入靠近洗手盆位置的垃圾桶。
多功能厕所的样态
多功能厕所顾名思义，厕所内拥有越来越多的功能，除了提供行动不便者使用外，也提供亲子便利使用。厕所内的便器种类与水平，譬如新增人工肛门洗净器、更衣站垫等设备外，同时也增设许多便利使用的辅具产品，强化更能人性化的服务。
免治马桶与便器科学
免治马桶原为病人病理医疗器具，现转成常人生活便利且保健的疗养器具。免治马桶逐渐普及于台湾公寓大厦、大饭店旅馆与公共建筑，尤其迈入高龄社会对于老年人，免治马桶是居家赡养一项宝物。依此推之，公共厕所的便器，何时须提升改装免治马桶，即成为厕所建筑设计一项挑战课题。
厕所保洁的器具贮藏
为了方便保洁人员打扫，方便收藏打扫的器具，应该设置打扫工具储藏空间。
不奢侈且人性化设备
可以在厕所中设置人性化设备，例如女厕所中的换衣、换裤、换鞋等需求的活动踏板。
行动不便者厕所细部设计
无论使用手动轮椅或电动轮椅，行动不便者厕所基本配置器具、门扇开口方向与厕所空间尺寸，建议必须符合图7所示标准。
图7 行动不便者厕所设计空间建议尺寸
人工肛门污物盆
台湾地区正在试点公共厕所安装人工肛门洗净器、污物盆。推行这方面有利于高龄、超高龄、行动不便者出门远行。厕所建筑设计人工肛门洗净器、污物盆应该注意以下几点：1、在行动不便者厕所内可以加装人工肛门(Ostomate)污物盆，以利带有人工肛门或人工膀胱的患者使用;2、该盆上最好配有冲洗用温水混合龙头，其下方要有脚踏式垃圾桶可供丢弃便尿袋;3、可提供尿布台或妇女更衣台，提供三种多功能使用。(如图8)
图8 设置人工肛门污物盆厕所的空间平面图
性别观点的厕所设计
女性从业员比较多的办公场所厕所建筑设计，需提高厕所便器数量。因为女性朋友上厕所的时间比较长，以至于经常看到女性厕所排队的情况。表1所示日本与中国台湾地区公厕内小便如厕时间比，即可详知厕所建筑设计，男厕所和女厕所建筑面积或便器数量，应非相等，须重视对女性如厕的公平性，在这方面仍需继续改善。
高龄社会便器的辅具
重视高龄社会的公共厕所设计，便室内逐渐增设许多的辅具，譬如图9所示的蹲式或坐式便器。公共厕所男性小便器，设置方便年老人员放置拐杖的装置。其实此种辅具的另一功能，很多男性有小便排放困难的症状，如果你的胸部能有辅具作为新支撑点，排尿时双腿肌肉稍微能够放松，确实助于更容易排尿(图10)。一般排尿正常人很难理解和感受辅具的功能，如同人行道上设置黄色导盲砖，就是为弱视的人更容易辨识之功能。
图9 便室辅具：协助下蹲、下坐与站起立
图10 男性小便器的辅具：设置可以倾靠的扶手，以利前列腺肿者、高龄者及身障者方便使用
清洁维护：厕所维护使用之技术与教养
厕所怎么清洁维护，是物业管理清洁中的重要工作。台湾卫浴文化协会在2018年为台北市政府环保局提出厕所清洁作业手册建议，指导与改善台北市公共厕所。同时举办培训厕所清洁工作人员，指导怎么打扫厕所?清洁频率如何订定?清洁工具怎么选用?这都是大学问。下面我只选择公厕精进计划，重点项目来说明：
台北市政府公厕精进计划内容
1、便器清洁频率不足让污物残留过多
2、便器清洁工具不当让污物残留
3、便器清洁剂不适当让污物残留
4、地板清洁频率不足让污物残留
5、地板材质不易清洁易让污物残留
6、地板潮湿积水易滋生霉菌及结垢
7、地板清洁方式不当让污物残留
8、污水管路施作不当让异味外溢
9、便器规格尺寸不佳让污物易外溢
10、便器施作工法不当易让污物残留
11、厕间隔板材质不佳易让污物残留
12、卫生纸垃圾桶异味外溢
13、洗手盆(台)规格不当易溅水，台面及地面积水滋生霉菌
14、洗手水栓规格不当易溅水，台面积水滋生霉菌
因受限时间，无暇针对前述14项公厕保洁作业要领，展开更详细的说明。仅选择“便器清洁频率”一项，补充说明如下：
台湾卫浴文化协会完成《台北市公厕保洁清洁维护指南手册》，涉及范围包括主要出入口、公厕室内地坪、洗手便盆、马桶、小便器、工具间等场所。关于便器清洁频率，我们过去委托保洁公司的合同(或称合约)，经常对清洁频率只规范每周清洁几次、每天清洁几次，但对于厕所高峰或低峰使用时段，完全无顾及清洁频率与次数的规范。究竟“周一、三、五这样，还是周二、四、六那样”?还是应该区分上午、中午、下午?这就是不理解使用次数与清洁频率之关系。
譬如，台北市市场公共厕所集中在上午尖峰使用时段，因此制式的每隔一小时清洁一次的合同规范，有问题。可以改成上午每三十分钟清洁一次，下午两小时清洁一次，能够更高明维持公厕的清洁。台北市政府就在公共厕所推行智能化，考虑安装厕所使用次数监测设备，监测使用频率的高低，实现行动保洁与质量管理。其次，我深深地觉得，真正要提升厕所的质量，在于清洁厕所的那个人，认知服务与用心态度，才是重要关键。换言之，10%的知识+10%的技术，还有80%为顾客着想的将心比心。
《台北市公厕保洁清洁维护指南手册》我们提出了很多意见，譬如厕所设计与保洁，应该如何改进;厕所应该建立评鉴制度，如何举办定期评鉴?台湾卫浴文化协会配合各县市政府，办理公厕评鉴与表扬颁奖。
期望今天我主讲的厕所建筑设计和清洁维护课题，能说服您相信，优质如厕环境可以提升物业价值。
现场互动
提问(吉林工商学院物业管理专业老师)：我们学校开设物业管理专业，但是在东北地区，很多物业管理专业的思想和办学还不够先进。作为高校应该如何去培养物业管理方面的人才，或者说是怎样通过与企业合作去培养人才比较好?
黄世孟：我在台湾大学、台湾科技大学、台北科技大学、台湾师范大学兼任教授，所以你的问题我很能理解。首先，高校里面的老师，如果不是属于物业管理相关行业，需要主动提升自己的能力，应该自己努力学习。其次，许多老师一定要从业界有经验的公司中来，让业界有经验的人也能成为学校里面的老师。再次，物管行业要深化到其他相关领域里面，我个人认为这个很重要。物管到底怎么管?在台湾和大陆时间都还比较短，应该多向其他的领域学习。
宋有兴(现代物业杂志社社长，云南省物业管理行业协会会长)：我补充几个建议：
第一，一定要在课程里面加强实用性部分，就是实操和物业管理实验的动手能力方面密切相关的部分，这样对提升物业管理学生的质量会比较有帮助，减少一些属于研究生课程方面安排。
第二，跟黄老师的建议是一样的，学校里面的老师一定要加强学习。这个听起来一般会让人很沮丧。现在学校里面的学生毕业以后留在本校当教师，这种教学方式，我不去比较其他的好处，但是至少是有一个地方是有弊端的，那就是物业管理是非常强调实际工作能力，而这种留校教师没有实际的物业管理工作经验，教出来的学生问题比较多。
第三，学生参加社会实践的机会表面上看是有的，实际上是放任不管。这能叫实习吗?让他早一点踏入社会，他有机会吗?没有。这只是一种缺少有监督和有意识的安排，应该给学生安排相应的机会到企业里面去实习。
提问【黄安心，国家开放大学(广州)广州市广播电视大学管理学院院长】：现在很多新建的写字楼。如何能使整栋写字楼做到全生命周期的维护保养?物业管理公司在维护保养中能起多大作用?
黄世孟：台湾目前正在推行建筑物长期修缮计划的拟定与经费编列到位。经费不到位，计划再好也不行，但是要有计划才能争取经费。不管单一业主还是政府公共建筑，长期修缮计划预算一定要稍微到位，之后遇到问题发生或者是缺陷再记录下来。公寓大厦的业主很多，物业管理公司就会希望公寓大厦的区分所有权人大会，提供该栋建筑物的长期修缮计划，在大会里面通过。几年后可能会需要修缮、资金需要到位。建筑物的全生命周期的保值增值实际上是个认知问题。
作者为台湾物业管理学会名誉理事长，台湾卫浴文化协会理事长。2019现代物业发展论坛“写字楼物业资产运营与管理”现场报道，编辑/艾君
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