作者: 周秋鸿 | 2019-02-21 17:40

政府采购物业服务只是“看上去很美”？

原载于《现代物业·新业主》2018年12期/总第444期

近年来，受机构改革的影响，原来由政府机构自行管理的办公区保洁、治安、绿化、设施设备等服务逐渐从政府的后勤工作中剥离出来，走向社会化。政府后勤服务社会化给广大物业服务企业带来了新的商机，让曾经在各住宅小区挖空心思争夺市场的物业服务企业感受到了新的希望，从而转战政府机构物业服务。

物业管理企业为进军政府市场也不断开发会议接待等新的服务内容

政府机构物业服务对没有开发商背景的物业服务企业具有极大的诱惑，主要表现在以下几个方面：

政府机构的物业服务费支付有保障

物业服务目前仍属于劳动密集型行业，物业服务费用的大部分支出为人员工资及福利。政府机构一般情况下都会按照双方签订的服务合同按时支付物业服务费，不存在类似住宅小区部分业主恶意拖欠物业服务费的情况。物业服务企业如果承接政府机构的物业服务，只要按合同提供物业服务，就可以按时、全额拿到物业服务费。在物业服务的收费及催缴方面，难度系数远比住宅小区低，不会出现类似管理住宅小区时遇到一部分业主恶意拖欠物业服务费，导致入不敷出、难以维持经营的情况。

与政府机构物业服务对接人员沟通难度相对较小

与住宅小区物业服务要与每一位业主进行沟通相比较，物业服务企业只对接单一的业主，沟通的难度相对住宅小区要小很多。

基于以上原因许多物业服务企业都曾关注政府采购物业服务，但经过观察和参与政府采购物业服务投标后，很多小型物业服务企业却又不得不放弃这块市场。为什么会出现这种现象呢?以下将以A市为例，分析A市在政府采购物业服务过程中存在的问题。

招标文件中商务分评分标准具有明确排他性

笔者对A市2016年1月至2018年11月网上公布的政府采购物业服务项目进行分析后，发现60%以上的物业服务项目均由少数几家一级、二级资质的物业服务企业中标。采用公开招标的招标文件中商务分的评分标准各有千秋，以下列举几个案例。

一、某项目招标文件中规定至少要配36人，且必须满足服务工作需要。其中：项目经理1名、管理人员1名，其他人员均为保洁、水电工、保安、绿化等人员。但该文件的商务分评分标准中有“投标人所拥有的相关专业技术人员中，有注册物业管理师的，每一人得1分”的内容。在2015年颁布的国务院文件《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2015〕11号)，取消物业管理师注册执业资格认定。国家做这一决定的目的很明确，但招标文件中仍出现此类的加分项。如果是指定注册物业管理师为该项目服务还可以理解为提高项目的管理水平，但文件只要求“投标人拥有”，没有强调必须为项目服务。同样在部分招标文件中还出现“投标人拥有高级工程师的，每一人得2分”的情况。而在后期的服务承诺和合同中只字不提“注册物业服务师”、“高级工程师”应如何为项目提供服务。有些项目全年物业服务费不到50万元，连项目经理都需与其他项目共用，同样也设置此类加分项。

二、某项目的商务分分值为38分，价格分分值为20分，在商务分的评分标准中出现“投标人获得生物防治服务企业资质证书的得2分”“获得硬材清洗养护服务企业资质证书的得1分”“拟投入本项目的专业技术人员中，有高级清洁管理师的，每一人得1分”。“投标人具有《高空外墙清洗服务企业资质证书》的得4分”。在A市，全部拥有以上资质证书和相关人员的企业不到三家企业，再加上其他各类条件，很明确就能猜出为哪家企业“量身定制”的招标文件。

三、某项目的商务分有8分内容为“获某报社颁发的‘百姓口碑榜品牌’‘综合实力榜品牌’‘创新进步榜品牌’‘金牌好管家品牌’(每有一项2分，满分8分)”。

四、某项目商务分中规定“在本市市区内(不含某某区、某某县)具有服务机构提供本地化业务咨询服务的，得1分”“投标人为少数民族地区的服务企业的，得1分”。

以上均为笔者从网上公布的招标文件中查找到的内容。可见一些企业为了获取政府机构的物业服务项目，费尽心机，不但做业主或招标中介机构的工作，根据自己企业自身的条件设置各类“萝卜招标”得分项，还想方设法去获取各类资质，评各种奖项。

招标中介机构为业主提供带有倾向性的招标文件格式

笔者曾接到几位政府机构负责物业招标工作的负责人咨询，他们提及招标中介机构要求他们套用中介机构给的招标文件格式，例如商务分中设置“投标人2015年以来承接过同类项目业绩的单个合同金额xxx万及以上的每项得2分(满分14分)”。这些负责人表示：他们的初衷是需要中标的物业服务企业能按合同约定为他们提供物业服务就行了，并不看重企业之前是否有同类项目，但招标中介机构一直强调要将这些内容写入商务分得分标准中。在很多招标文件中的确出现此类评分标准，这些条款除了将一些中小企业无情地排除在外，是不能为业主提供增值服务的。

其他方面

一、物业管理行业评标专家少，且大部分主要集中在大型物业服务企业，大企业之间易形成评标默契。

二、投标文件制作厚、重、精，但错误百出，企业中标后并不按投标文件提供服务。如某企业的投标文件中有“中央空调设施设备维保”方面的内容，且占的篇幅较大;但实际招标的项目根本就没有中央空调，企业没有根据项目的实际情况制作服务方案，却最终以最高分中标。

三、竞争性谈判物业服务项目价格低，有时投标企业报价甚至低于成本报价。由于各方面的原因，部分业主比较喜欢采用竞争性谈判的方式采购物业服务。因为此类项目利润压得很低，或者计算不出任何利润，但因为竞争性谈判不像公开招标一样采用综合评分法，比的是谁能出更低的价格，往往会吸引大量不具备与大型物业服务企业抗争实力的小型物业服务企业来参与。低价中标很难保障后继的物业服务质量。

四、缺乏专业的第三方监督，业主除了对人员进行核算外，很难对物业服务企业是否达到投标文件承诺的服务标准做出合理的判断。

中山火炬区管委会大楼。机关事务改革的推进，将越来越多的政府物业管理项目推向了市场。

对策建议

以上为笔者根据对A市2016年以来的物业服务招标文件分析后发现的问题。国家于2017年取消了物业服务企业资质的认定、核定，出台各类政策将政府机构后勤服务推向社会化，为物业服务企业尤其是中小物业服务企业创造更多的机会，激发物业服务市场活力，在推行的过程中出现问题是不可避免的。针对以上提到的问题，建议通过以下途径来解决：

首先，要求招标代理机构规范运作，编制招标文件不允许存在倾向性条款。对招标代理机构实行评分制，招标代理机构每次违规都要进行扣分处理，当被扣分值达到一定数量后，暂停政府采购项目的招标工作委托工作。

其次，由相关部门或行业协会出面制定招标文件规范文本，项目可以有少量根据自身特点设置的得分项，但分值不宜太高，且不能按某企业的条件进行“量身定做”。一旦出现此类情况，招标代理机构要被扣分。

再次，各物业服务中标的项目经理及主要工程技术人员的信息要在指定的范围内进行公示，明确每个项目经理或主要工程技术人员不能兼顾项目的上限值。就如建筑行业对项目经理的管理一样，一旦中标，项目经理将被锁定，不能再在别的项目投标文件中出现，如违规出现，该企业的投标作无效处理。从而避免某些企业反复用一个项目经理的业绩获取商务分的现象出现。

最后，建议有关部门定期组织专项物业或其他服务类评标培训，增加评标专家库的人数，从专家抽取的机率上，降低大型物业服务企业达成评标过程中相互帮助的可能性。适当地引入第三方机构对服务类项目进行监督，通过随机抽取、评分的形式加强对政府采购类物业服务的监督。

(作者单位：广西外国语学院)