作者: 李刚 | 2018-09-27 08:58

“公摊面积”究竟是什么？

本期专题：近期，《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，激起了很多网民共鸣。而新华每日电讯2018年7月27日的文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》中更是提到：“部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。”在房价高企、调控不断加码的背景下，网友追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?实际上“公摊面积”不仅与房屋销售相关，还与后期的物业管理成本核算相关，更与业主拥有的房屋权利相关。因此，厘清“公摊面积”，在目前来看，依然不是一个过时的问题。

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

“公摊面积”这样一个老生常谈的话题，再次引发热议，说明“公摊面积”是应当说清楚的时候了!然而，笔者并不赞成部分文章的用语和观点;反而确定“公摊面积”是现实存在的，并不以人的意志为转移;不同的处理方式，仅仅是让这样一个事实显现或者隐藏而已。

现实中确实存在“公摊面积”不透明的问题;“公摊面积”的存在确实拉低了房屋的实际面积，而且有误导消费之嫌。不过也是仅此而已。

在网络讨论“公摊面积”的言论中，不难看出对一些相关的基本概念存在认识不清，或者概念混淆的问题;对此笔者认为有必要厘清以下概念：

1、业主的建筑物区分所有权与房屋产权登记面积的联系与区别;

2、建筑物专有与共有的联系与区别;

3、房屋销售计价几种方式的联系与区别;

业主的建筑物区分所有权与房屋产权登记面积的联系与区别

业主的建筑物区分所有权是一个较新的概念，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有部分所有权是基础。

《物权法》第六章，对涉及区分所有权的业主共有和业主专有都有详尽的规定。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权(包含成员权)的结合。

因此，业主的建筑物区分所有权是城市中集合式建筑物特定单元所有权的一种特殊形态;与单独一物的独立的所有权存在一定的差异性。实际上就所有权而言，它是由独立的所有权和随附的共有权所组成的权利。

根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十一条：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”我国对于不动产采取的“登记对抗”主义，也就是未经登记的不动产，不能对抗善意第三人;因此如果房屋未经不动产产权登记，其物权权利是不完整的;同时规定记载于不动产登记簿上的事项应当包括“不动产界址、面积”。对此提出了以下争议的要点：

1、房屋登记是否应当登记专有部分的面积和分摊的共有部分的面积?

2、建筑物共有部分的面积该不该登记?如何登记?是按共同共有还是区分共有登记?

3、房屋单价如果按面积计算，应当以什么面积为基准?

《建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2013》2.0.1将建筑面积定义为：建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。3.0.1规定的建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m，以下同)的永久性建筑。房屋产权登记面积是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

由此可以得知：能够计算为房屋建筑面积的建筑，依登记享有物权的对抗权利;如果不能记载于不动产登记簿之上，其物权权利必然存在瑕疵，对于物权权利人而言，是不利的。

小区或者建筑物的共有部分的不动产权登记，记载清楚合法的面积是必须的;也就是说一项房屋不动产权登记不可能没有面积记载，并且登记房屋不动产权，其所有权人应当是合法有效取得该项不动产的自然人、法人或者其他组织，并且是明确的。

如何确定建筑物的共有部分的不动产权登记簿上的权利人?显然不可能将数量庞大的小区业主全部一并记载;按目前法律规定也不能记载为小区业主委员会。因此，按照专有权部分的面积数量大小，将建筑物的共有部分的面积进行分摊后，作为可以区分的共有面积(分摊面积)记载于不动产登记簿上，是必要的和恰当的。

《建设部关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>(试行)的通知》(1995年12月1日起施行)第一条规定：商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。第三条规定：房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(1995年12月1日起施行)第五条：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

《商品房销售管理办法》第十八条规定：

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

综上可以得出这样的结论：

1、业主的建筑物区分所有权的内涵和外延，均大于登记于不动产登记簿上的物权;因为业主的建筑物区分所有权不仅包含业主专有部分的所有权和分摊的建筑面积的共有权，而且还包含小区(建筑区划范围内)没有登记于不动产登记簿上共有场地、设施设备、园林绿化、道路等的共有权和因共有而产生共同管理权。

2、在确认业主的建筑物区分所有权时，登记于不动产登记簿上房屋的产权面积是必不可少的。登记于不动产登记簿上房屋的产权面积包含了专有权(套内)面积和分摊的建筑物共有面积。

3、分摊面积是房屋产权面积的必不可少的组成部分，分摊面积并不是“坑害”业主的元凶或者祸根;真正引起纷争的是对建筑物共有部分的建筑面积的确定、计算、分摊，缺乏必要的透明，致使部分业主对此不了解，并产生了怀疑。

4、我国的法律法规和行政规章，对登记于不动产登记簿上的房屋产权面积、专有权(套内)面积和分摊的建筑物共有面积等，均有明确的规定;并不存在网络中所传的没有明确依据的情形。

建筑物的专有与共有的联系与区别

小区业主共有主要包含建筑物的共有部分、共有建筑物(如独立的设备用房、共有的会所等)、共有场地、设施设备、园林绿化、道路等;其中纳入公摊的建筑面积仅包含建筑物的共有部分、共有建筑物的建筑面积;因此“公摊面积”的概念小于业主共有。

高层小区为了提高环境舒适度往往建设大片的绿地

小区建筑物的共有部分

建筑物共有部分，对于专有部分具有绝对的从属性。按照《物权法》第七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，业主对建筑物共有部分的共有，不能按照一般共有的方式处分其财产;原则上不能要求分割，也不能单独主张其权利。不能出现在业主丧失专有部分的权力时，仍然享有共有部分的权利或者单独承担共有部分的责任;也不能对共有部分的权利进行单独出让。

建筑物共有部分的范围，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定和列举为：

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

对于共有的设施设备，在《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款作出了更加详细的列举：

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

建筑物的专有部分

建筑物专有部分，从法律意义上理解，这是业主完全的、独立行使所有权权能的部分。对于专有部分的理解，直接关系到业主物权的行使，也关系到相邻权的延伸，因此需要做进一步的探讨。

(一)法律定义的专有部分

专有部分如何确定和划分，往往是争议的焦点;同时还是业主在行使权利和履行义务的分界点。对此学术界也不统一，存在多种学说。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

对于这三个条件，进一步的解读为：

(1)须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

(2)须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。该处所指“出入门”，是指通过共有部分进出单元的独立的门，而不能理解为单元内的进出房间的门。

(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

如果能够通过单元共有楼梯或其他通道进出的屋盖、转换层平台等，则不能视为能够登记成为特定业主所有权的客体。

(二)结构意义上的专有部分

特定的建筑物，都是由各种结构组成。如果将专有部分定义为一定建筑结构合围或者分割而成建筑空间，那么对于此空间的定义，必然影响业主实现其物权的权利和履行义务。

目前对于建筑物专有部分的界定，存在三种学说。包括空间说、墙心说、抹灰层说;其中每一种学说均没有彻底解决专有、共有和相邻权问题。

业主对于建筑物专有部分独立行使所有权，同时应当履行所有权人的相应义务;在行使此物权时不得危及他人的物业使用安全。而且对于其专有部分的维修养护、安全承担独立的民事责任。

(三)我国房屋不动产权登记的专有权采取了结构意义上的“墙心说”;而界定物权权利和维修义务采用了“抹灰层”说。

(四)行政规章规定的公摊面积计算规则

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定如下：

1、公用建筑面积由以下两部分组成：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

2、公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

3、公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数：

4、公用建筑面积分摊计算

各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

房屋销售计价几种方式的联系与区别

由《商品房销售管理办法》第十八条的规定(见前文)可见，商品房计价方式并不只限定于套内面积。虽然有的地方要求，商品房网签合同或者预告登记时，必须采用套内面积登记单价;但是这种规定并不是法律的强制性规定，不具有强制性。

从房屋的占有和使用属性而言，商品房买受人最后实际得到的就是一套住宅或者特定的商业用房空间。如果针对现房交易而言，只要经过现场查看，双方认可，形成合同约定(见《商品房销售管理办法》第十九条)，并不会产生歧义。比如二手房交易中，几乎不会存在买受人抱怨出卖人隐瞒了公摊面积的问题。

二手房交易中，大量使用按套计价，基本不会再按面积计价

但是对于预售房——也就是在建房屋，预期交付的——因为没有实物供买受人现场查勘，此时采用面积计价比采用按套计价更为恰当。因为买受人对面积的理解胜于对空洞描述的理解。

至于是按套内建筑面积或者建筑面积计价，本质上并无差异。因为最终买受人买到的是一个独立的使用空间，而且支付的对价是双方都能接受的一个价格。

预售房屋因为没有实物供买受人现场查勘，此时采用面积计价比采用按套计价更为恰当。

为了解决预售房屋和实际交付房屋之间可能存在的面积测量差异，《商品房销售管理办法》第二十条明确规定：

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

而且该规章，明确规定了按套(单元)计价的预售房屋，不论在预售合同中还是产权登记中都应当注明套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。

由此笔者认为，商品房的面积始终是商品房买卖中绕不过去的坎。不论是按套(单元)计算，还是按套内面积计算或者建筑面积计算单价，始终离不开“面积”这样一个特定概念。

至于按什么方式计算单价，这是合同当事人约定的;有人认为应当规定建筑面积单价或者套内面积单价，或者要求开发建设单位公布单位建造成本，其实这些都是徒劳无益的。试问：开发建设单位是不是自负盈亏?有谁能够真正监督开发建设单位公布对于特定建筑的建造成本?如果真是如此，不过自欺欺人。

按照套内面积计价或者按照建筑面积(套内面积+公摊面积)，影响的仅是房屋的销售单价而已;对于买受人而言，影响的仅是心理因素。

因此，笔者认为：公摊面积绝对不是房屋价格高企的元凶。如论公摊面积的不同，不仅与房屋使用性质有关，而且还与房屋建造的定位有关。比如别墅的公摊可能低于其他住宅，而别墅的计价中，隐藏了不在单独房间室内的实际上是功能性用途的建筑的面积;而商业用房的公摊面积最高，因为商业用房对门厅、消防通道和其他设施的要求更高……仅此而已。

就目前而言，笔者认为，更多的是需要理性认识国内房价高企的问题。改革开放40年成果来之不易，也许在房价上，确实出现了比较大的问题或者存在危机，然而不能选择破灭的办法，至少我们还有更多更好的办法去解决它!稳定地价、稳定房价，加大加速真正的制造业的发展，真心诚意地为过去的失误买单，而不是简单地撕毁合约。

目前对于建筑物专有部分界定的三种学说

空间说

该学说将建筑物专有部分定义为由建筑构件合围而成的空间，也就是说业主购买而占有的其实就是一个可以独立使用的空间。

按此学说，建筑物专有部分除了其特定的空间外，其他柱、梁、墙，甚至门窗等，均为建筑物的共有部分。

如果从业主承担建筑物维修养护责任而言，此学说中，业主需要承担的责任最小。因为除了业主室内的用具、家具以外，其他的都可以归于共有。如果需要维修养护，那么应当按照建筑物共有部分的维修养护办法分摊。

然而，此学说同时也极大地缩限了业主的权利。因为如果按此学说，业主对于室内墙面、地面、屋顶的装修，必须征得多数的建筑物共有权人的同意。甚至在墙面上挂上一幅画、放置一定物品，都有可能影响建筑物的共有权。显然，这种学说与实践中的情形具有较大差异，对于业主独立行使专有部分所有权会造成相当的困惑。

墙心说

该学说将建筑物专有部分定义为不仅是由建筑构件合围而成的空间，而且包括了围隔成相应空间的墙体，空间的界限延伸至墙体的中心线。

按此学说，建筑物专有部分除了其特定的空间外，其空间范围内的除了承重的柱、梁等基础结构外的墙体等归于其专有，并且业主与其他人的专有部分的相邻的墙体，其专有部分的权利及于墙体的中心线。

如果从业主承担建筑物维修养护责任而言，此学说中，业主需要承担的责任最大。因为除了承重的柱、梁等基础结构外的墙体等归于共有。其他的墙体等，则归属于业主专有，如果需要维修养护，则应由专有部分的业主独立承担。

然而，此学说同时也最大地扩张了业主的权利。因为如果按此学说，业主对于室内墙面、地面、屋顶的装修，哪怕设计改动、拆除的行为均不需要征得他人的同意。如此一来必然会造成对整栋建筑物或者相邻业主的专有部分的影响。因此，这种学说与实践中的情形也存在差异，对于业主独立行使专有部分所有权会造成不必要的误导。

抹灰层说

该学说将建筑物专有部分定义为不仅是由建筑构件合围而成的空间，而且包括了围隔成相应空间的墙体的抹灰层。

按此学说，建筑物专有部分除了其特定的空间外，其空间范围内的其他柱、梁、墙等，均为建筑物的共有部分;但业主的专有部分不止于墙体表面，而是及于墙体、地面、屋顶的抹灰层。

如果从业主承担建筑物维修养护责任而言，此学说中，业主需要承担的责任比较适中，不过对于共有还需要进一步划分为：整栋建筑物业主共有部分、单元业主共有部分、单列业主共有部分、纵向相邻业主共有部分、横向相邻业主共有部分。进行了这样划分，便于确定相应的权利和义务。

按此学说，业主对于室内墙面、地面、屋顶的表层的装修，专有部分的业主可以独立实施，只要不危及他人的物业使用安全即可。但是超过此范围的改动和装修行为，需要征得他人的同意或者建筑物共有人的同意。此学说更加接近建筑物专有权实践中的情形;但是对于共有需要分层级进行规定。特别是应当区分共有为：整栋建筑物业主共有部分、单元业主共有部分、单列业主共有部分、纵向相邻业主共有部分、横向相邻业主共有部分。