作者: 高彦 | 2018-08-28 10:56

日本商务写字楼分级标准概述

原载于《现代物业·设施管理》2018年07期

在我国城镇化进程与产业升级的背景之下，写字楼的供需都呈现出旺盛的态势。全联房地产商会写字楼分会联合房讯网中国写字楼研究中心发布的《2017年北京甲级写字楼市场年度报告》中提到：从市场供需来看，供应量和吸纳量均创近五年新高。2017年写字楼市场新增供应量达348万平方米，较2016年增加23.8%;市场需求方面，市场整体吸纳量为221万平方米，较2016年增加21.4%。2017年，以北京“3.26”新政为引爆点，北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从模糊不清的商住属性向办公属性的回归。从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的开发销售向标准的持有运营回归;对于商办地产来说，房住不炒，商办不住，住有所居，办有所址，是新时代商办地产价值重构的必然要求。城市更新、联合办公、长租公寓、REITs、装配式建筑……新时代、新商业、新办公，无一不预示着行业面临价值重构的临界点。

商办地产下半场将进入存量时代，城市更新改造、资产运营、买卖、租赁和金融化，将是未来最值得关注的大市场。其中，行业标准的制订和产品标准的制订无疑是商办地产价值体系重构的当务之急。

作为我国的自主标准，中国工程建设标准化协会于2014年发布了《商务写字楼等级评价标准》。国际标准方面，国际建筑业主与管理者协会(BOMA)近期发布了《国际写字楼分级指南》汉化版，这个标准是北美体系的标准。在本期专栏我想和读者朋友分享一下日本的相关标准，有助于大家了解国际的动向，为写字楼的投资、规划、建设、租赁、选址等工作提供参考。

日本商务写字楼的分级体系比较主流的有房地产行业的分级体系、日本政策投资银行绿色建筑认证写字楼版、日本建筑环境综合性能评价体系不动产版这三套体系。

房地产行业的分级体系

日本的房地产行业将商务写字楼分为A、B、C三个级别，主要的几家房地产开发公司有各自的标准，细节上各家虽然有一些差异，但是在主要原则上是基本一致的。其中三幸不动产公司是发布东京写字楼分级租金指数的专业机构，该公司开发的分级标准被用于东京写字楼分级租金指数、东京写字楼分级空置率、东京写字楼分级房价指数等宏观研究之中，有较高的权威性。该分级体系的要点如下：

A级写字楼

·区位：东京中心五个区内的主要写字楼集中区

·总建筑面积：33,000平方米以上

·标准层面积：990平方米以上

·建成年数：15年以内(大规模改造过的除外)

·配置：天花板高度2.7米以上，个别空调，高水平的抗震与环境性能

B级写字楼

·区位：与A级相同

·总建筑面积：没有限制

·标准层面积：660平方米以上

·建成年数：没有限制

·配置：没有限制

C级写字楼

·区位：与A级相同

·总建筑面积：没有限制

·标准层面积：330平方米以上，660平方米未满

·建成年数：没有限制

·配置：没有限制

这套分级体系是日本房地产行业自主制定的，简单明了，主要用于租金、房价与空置率的监控以及租户选址时选择写字楼的档次等。

日本政策投资银行绿色建筑认证写字楼版

日本政策投资银行的前身是日本开发银行，是日本政府全额出资的一家国家政策性银行。该银行为了促进环境友好型社会的建设，改变以往对房地产只关注经济性与收益性而不重视环境与社会的弊端，与日本不动产研究所共同推出了以关系环境与社会为导向的日本政策投资银行绿色建筑认证体系，对取得认证的项目在房地产开发以及改造资金等方面提供投融资的金融支持，从而促进房地产企业对环境与社会的关心，将其反映到房地产的价值中去，以促进房地产金融市场的建设。

图1 日本政策投资银行绿色建筑认证写字楼分级

该认证体系分为写字楼版、物流设施版、商业设施版、住宅版四个板块，通过建筑物的环境性能(100分)、租户与使用者的舒适性以及风险管理(100分)、地域与景观以及伙伴关系(100分)三个方面进行评估，根据得分把建筑物分为五个等级，从最高级的五星到一星。这套分级体系有入围门槛，大多数项目都达不到入围标准。

该认证体系问世以来先后有991个项目提交了申请，其中有539个项目通过了认证，通过认证项目的总规模是2,540余万平方米。

日本建筑环境综合性能评价体系

(CASBEE)不动产版

日本建筑环境综合性能评价体系(CASBEE)是在日本国土交通省的支持下，由日本可持续建筑协会与学术机构共同开发的一套对建筑物、街区、城市等的环境性能从多方面的视点进行综合评估的工具。CASBEE的特征主要有以下三点：

1、评估可以贯穿建筑物的生命周期;

2、从建筑物的环境品质(Q)与建筑物的环境负荷(L)两个侧面进行评估;

3、使用环境效率这一理念开发的评估指标BEE(建筑物的环境性能效率)进行评估。

基于以上三点评估结果分为五个级别，即S级(优异)、A级(优)、B+(良)、B-(中)、C级(差)。

CASBEE体系分为：

1、住宅系列——包括独栋版(新建)、独栋版(存量)、住宅单元版(新建);

2、建筑系列——包括建筑版(新建)、建筑版(存量)、建筑版(改造)、不动产版;

3、街区系列;

4、城市系列。

其中不动产版是以服务不动产评价为目的开发的，其评估对象是竣工一年以上的存量建筑，建筑用途限定为写字楼、商业楼以及物流设施，评估内容也是按照建筑用途分开的。CASBEE不动产版因为是给投资机构、金融机构、租户、房地产公司、业主、房地产中介等使用的工具，因此在专业性很强的CASBEE建筑系列的基础上进行了优化，让这套评估体系简单易懂。

CASBEE不动产版评估项目设定的基本方针主要有以下几点：

1、在包含联合国环境规划署等国际性共同的项目的同时，也包含与LEED通用的项目;

2、尽可能减少评估项目的数量;

3、可以与其他辅助工具配合进行不动产评估;

4、有效活用现有的法律法规(如建筑物卫生管理标准、住宅性能表示制度、再循环法等)。

在这个基本方针之下，评估项目分为能源与温暖化气体、水、资源使用与安全、生物多样性与用地、室内环境这五个大类。其中写字楼的评估项目如下：

CASBEE评估体系在日本的推广范围很广，各地地方政府出台了例如增加容积率、项目融资利率优惠、政府财政补助、政府表彰等政策鼓励业主取得CASBEE认证。

CASBEE不动产版评估认证与日本政策投资银行绿色建筑认证写字楼版也被广泛用于不动产证券化领域。很多基金在选择投资项目时会把是否取得相关认证作为条件，或者在升级改造时以取得相关认证为目标，并且向社会公示。

上面介绍的这三种日本不同的商务写字楼的分级标准，有从房地产行业宏观角度出发的，有从建筑环境性能角度出发的，也有从房地产金融角度出发的，侧重点不同、目的明确、内容简单、可操作性强，为不同的需求提供了相应的选择。

作者为北京易泊安科技有限公司副总经理，

日本设施管理协会注册设施经理。