作者: 桑德拉·索拉西 | 2018-08-28 10:32

生命周期成本分析如何影响地板采购决策

原载于《现代物业·设施管理》2018年07期

如果设施管理经理及建筑业主希望地板的投资周期至少在15年以上，最长可能超过30年，那么采用生命周期成本分析法可能更具有节约成本的优势。

对于新建设施或者装修项目来说，设施管理经理应该在设计之初就有一套完整的弹性地板材料挑选清单。非营利组织弹性地板协会(Resilient Floor Covering Institute，RFCI)将弹性地板材料定义为具有紧实质感而又在压力之下具有弹性的地面铺陈材料[1]。这类材料是介于柔性地面(地毯)与刚性地面(石材及瓷砖)之间的过渡材料，包括橡胶、乙烯树脂地砖(VCT)、硬质树脂地砖(SVT)、片状乙烯树脂地板、油毡、软木炭和高乙烯树脂地砖(LVT)等。由于地板的选材实在是非常广泛，选择正确的地板材料并非易事。项目组需要详细比照设计基础准则(basis of design, BOD)的描述才能正确选择地板材质。BOD中的许多因素都能够影响采购决策。虽然美观是非常重要的考量因素，但它不能作为选择地板材质的惟一指标。其他因素诸如维护难易度、耐久性、抗污性、吸音性、脚部舒适度、抗细菌感染性、健康度和室内空气质量(IAQ)都是需要综合考虑的其他因素。这些因素与地板的外观、形状和空间搭配需要一起融入地板的生命周期成本分析当中。当设施管理经理将地板采购视作一笔投资时，他们要将整个生命周期内的保洁维护费用量化到成本中去。这种综合的考量方法能够准确衡量地板的投资回报率(ROI)，业内被称作生命周期成本分析法(life-cycle cost analysis, LCCA)。

弹性地板材料被广泛地使用在医院、学校等公共建筑的内部

地板在新铺设的时候十分美观，但五年、十年内如何清洁和保养决定了地板是否能够长期维持美观性，因而至少十五年后才能看出地板投资是否具有可靠的回报。在挑选地板的初期，虽然日后的清洁维护费用难以提前预见，但设施管理经理们的确需要考量这一因素来提升长期运营效率。

深入研究

地板是一个复杂的整体结构，包含一个下部支撑层、上部地板层以及一个用于区分地面区域功能的表面装饰层。地板保证了建筑结构的完整性，覆盖了整个设施中裸露的地面，对整体投资的生命周期成本具有较大影响[2]。地板与整个建筑的环境绩效也息息相关，因此它应当更为持久耐用，且能应对设施内各种环境的需求。根据设施的不同种类，地板也需要满足一些特殊需求。例如卫生保健行业采用的地板需要高度清洁，而教育行业的地板则需要具有特殊的声学特性。

在工程经济学颇为流行的趋势下，工程管理通常严格按照预算进行，而关于地板采购的某些决策很可能受制于表面形式的预算。在这种情形下，决策者常常会忽视地板在使用年限内的维护成本。因此在进行采购决策时设施管理经理不能拘泥于地板的首次采购成本，而要兼顾日后地板所引起的其他成本。LCCA方法能够站在长期维护的角度分析地板采购是否财务合理，并且能够通过数据来支持或否决相应的采购决策。使用LCCA模型进行分析，地板采购可以综合业主的企业文化、运营和财务需求，用数据和事实来进行合理选择。

了解生命周期成本

采购地板的决策经济学包含诸多因素，其中运营优化、维护成本的可持续性与室内空气质量的保持是最为关键的三点。美国国家建筑科学机构出版的《整体建筑设计指南》中提到：“在普通医院50年的建筑寿命内，运营和维护成本大约能占到整体成本的80%左右，因此任何能够减少维护成本及整个生命周期成本的措施相对成本较少的初始投资来说都有着极高的投资收益。”[1]

由于地板整个寿命期的总成本要远远高于初始购买成本，LCCA为我们提供了一种建筑系统替代材料比较法，即采用功能相似但后期维护成本不同的地板材料，再比较两者的长期经济效果[2]。影响长期经济效果的因素包括采购成本、安装成本(人力、材料、胶合剂以及前期准备工作、清洁维护成本——直接人工、工时率、材料耗费、设备、清洁频率以及化学品消耗等)。

那么LCCA是如何影响地板采购决策的呢?如何评价一种耐用度较好的地板材料是否能够满足建筑整体标准与BOD的要求?举例来说，一个医疗卫生设施会要求其地板材料能够方便病患行走和安全清洁，而教育机构则希望地板材料能易于清洗来保持学员的出勤率，同时还能增强室内声音效果。

通常设施管理者需要建设一个小型的实体模拟空间进行实时评估，用以帮助自身进行决策。设施管理者可以通过这种透明直观的方式来综合考量所中意的地板材料的生命周期成本，也能够让项目团队直接比较两种地板材料在初始成本、美学特性、声学特性、清洁程度、舒适度、维护成本、耐久性、安装难易度以及使用寿命等各个方面的优劣势。

将上述所有成本归总为总成本，然后将总成本除以地板的预计使用年限就能得到(每年每平方英尺)单位成本。而RFCI所提供的地板生命周期数据、制造商合格证明以及材料历史功能数据能够帮助决策者在不同的弹性地板材料中选择整体功能最佳以及使用寿命最合适的那种。与此同时，决策者还要根据自身需求、项目大小、空间特殊功能以及人流量来进行符合自身需求的个性化选择。

考虑维护成本

佛罗里达医院设计办公室主任苏珊娜·巴恩斯(Suzzane Barnes)的一项研究表明：对于带涂层的乙烯树脂地砖(VCT)，其维护成本可能是初始投资成本的9到15倍。而在研究所采用的15年考察周期中，高级橡胶地板的每平方英尺总成本耗费最低。[3]该研究中的维护指的是维持地板的表面清洁以及保持其功能性。维护的好坏主要基于三大因素——地板产品的结构组成、地板的用途和使用频率。

不同弹性地板材料的日常维护标准不尽相同。根据设施的实际运营情况，维护成本可能包括清洁用具成本、日常人员维护成本以及化学品耗用成本。而VCT是一种需要劳动密集型维护的材料。

如果弹性地板材料需要涂覆表面涂料，整个生命周期内就需要经常抛光、涂层和整修。对于高级橡胶地板材料，地板的高致密度和无孔层能够有效防止污渍的浸染，从而改善卫生条件，减少维护清洁成本，甚至还有助于提升室内空气质量，因为清洁橡胶表面需要极少的(甚至不需要)化学清洁剂的辅助即可完成。由此看来，高级橡胶地板在清洁维护上仅需要适量的清洁用水，大大减少了生命周期总成本。

地板的清洁维护成本是全生命周期成本中重要的组成部分

举例来说，自从特拉华州威灵顿的聂莫斯/阿尔弗雷德·I.杜邦儿童医院(Nemours/Alfred I.duPont Hospital for Children)将VCT地板换成了高级橡胶地板之后，提升了75%的人工效率，减少了维护地板的加班时间，削减了11%的地板清洁用具。宾夕法尼亚州西雷丁的雷丁医院(Reading Hospital)在采用高级橡胶地板后节省了20%-30%的劳务成本。路易斯安纳州思莱德尔的思莱德尔纪念医院(Slidell Memorial Hospital)则利用橡胶地板节约了18%的费用，因为维护保养不再需要传统的抛光剂和涂层。

值得一提的是某些弹性地板材料无需进行涂层与表面处理，因此可以额外节省成本费用：不仅不用暂时关闭设施内的部分区域以进行涂层处理，还可以减少涂料对空气质量的损害。这些优点对于需要全天候保持优良环境的医疗卫生设施非常重要，省去表面处理步骤无疑大大提升了病房的使用周转率。同样地，教育机构也可以从中受益。据统计，过敏及哮喘是导致学生旷课的主要原因之一，在美国每年约导致1,440万旷课天数[4]，而合理进行地板选材能够提升空气质量，减少缺勤率。

可持续性与维护

可持续性并不只是纸上文章而已。设施管理经理不能否认的是，地板在进行涂层、表面处理以及打蜡的过程当中需要大量的人力成本，而且可能损害操作人员和员工的健康。俄亥俄州大峡谷学区的设施与运营执行董事保罗·拜勒(Paul Byler)表示，他的设施管理团队在停止使用化学清洁剂后“感到每天下班更精神了”，员工舒适度有了明显提升。

弹性地板行业没有根据初始投资成本以及长期成本来进行材料分类，因为客户对于地板维护的需求程度并不相同。许多弹性地板材料在出厂时已经进行过表面涂层处理了，因此不需要再进行表面打蜡。但如果贪图便宜而致使表面涂层不够持久，后期的维护成本可能相比初期投资更为惊人，潜在的运营成本负担可能会贯穿地板的整个生命周期(Moussatche & Languel，2002)。再者，如果表面涂层通过正常途径磨损掉了，谁又能保证下层的挥发性化学物质不会影响到室内空气质量呢?或者说只能通过不间断的整修维护才能保持涂层常新?

维系平衡

LCCA方法的关键在于将初始采购成本和后期维护成本联系到一起，从整个生命周期的材料维系成本出发进行全局考量，再综合参考设施设计以及具体要求进行合理决策。这样能够增强公司的财务稳定性，减少资源浪费，使企业长期受益。如果地板需要进行经常维护、使用年限较短或者不能达到公司要求，后期的或更换或整修的成本将十分昂贵。因此，如果设施管理经理们能够仔细考量地板的生命周期成本，将对整个企业的财务健康有很大助益。

注释：

[1] thespruce.com/resilient-flooring-forvinyl-1821684

[2] Nanda, U., Malone, E., and Joseph, A. (2012). Achieving EBD Goals through Flooring Selection & Design. Concord, CA: The Center for Health Design.

[3] Barnes, Suzanne R. How to Make Business Decisions for Facility Flooring. September 18, 1999— Symposium on Healthcare Design

[4] Ungar W, Coyte P. Measuring productivity loss days in asthma patients. Health Econ. 200;9:37-46

关于作者：

桑德拉·索拉西(Sandra Soraci)，循证设计认证设计师(EDAC，专修从患者视角进行的医院设计)、LEED认证会员、美国执业室内设计师(NCIDQ)、现任地板材料公司Nora System, Inc.市场部主管、医疗卫生解决方案主管，有着20多年从业经验。

本文由国际设施管理协会(IFMA)授权发表

翻译/思骏