区块链：商业房地资产该如何驾驭？

房地资产行业已经“完全可以接纳翻天覆地的区块链革命了!”房地资产律师约翰·达纳希(John Danahy)说。惟一的问题是谁能够在未来的行业版图内率先站稳脚跟。

区块链是一套缜密的逻辑算法，能够支持加密电子货币的流通并提供电子认证，同时执行交易过程中的智能合约。由于区块链交易的每笔账务记录采用分布式存储，每条交易记录均经由加密过程并且与上一条交易事项相关联，因此其交易记录几乎是无法篡改的。这种技术使得任何机构都可以不通过任何第三方中介(如银行或者房地产中间商)在网上参与交易。

“区块链技术能够让市场上的资本流通更为顺畅，也带来了一种无缝衔接式的交易革命，让生活中的物业等种种有形资产及如股票等无形资产随时处于交易当中。”国际法律咨询公司斯奎尔巴顿博格斯(Squire Patton Boggs)公司合伙人达纳希(Danahy)说。

而房地资产这个估值达200万亿美元的资产价值最高的行业，目前的市场交易被各种机构层层把关。试想如果利用区块链技术将这些交易壁垒除去，房地资产行业的未来将发生怎样巨大的变化?

“产权转移是房地资产行业的交易方式，”达纳希解释道，“如果使用区块链技术，所有者权益、负债和法律上的产权转移就变得像其他在线交易一般简单，这能大大减少成交风险，并缩短交易完成和产权登记两个步骤之间的时差。”他还说：“从事新兴行业房产金融科技(Proptech)的企业家们与玩转区块链的弄潮儿向来对房地资产交易的层层障碍表示不快——房产中介和经纪人、产权登记办事官员以及律师们长期霸占着房产交易的各个环节。他们坚守着‘保守’而过时的产权登记制度，将自己的利益绑在旧制度上，顽固地在互联网时代挣扎。”

虽然房地资产行业拥抱区块链技术的时机已经成熟，但这并不意味着区块链技术是完美无缺的。达纳希此前从事过IT咨询行业，对区块链如何与房地资产行业相结合有着独到的见解。首要的技术问题是如何将之前由政府掌控的产权转移登记及土地注册等程序，移植到区块链的虚拟分布式记账系统中去。“因为区块链的结构是环环相扣的，后来的区块与前一个区块相连，所以在新的交易生成之前，旧交易需要保存与标的资产相关的所有历史交易记录，”达纳希说，“这样即使是简单地更改线上系统也会牵扯到诸多方面的法律问题。虽然这看上去并不是无法解决的难题，但还是需要进行产权登记的有关部门全力支持与配合。”

传统上，法律上的产权必须要基于法律契约。有些法律机关需要当事人在合同上签字作为法律契约，而另一些机关则进一步要求交易中有公证人的公证。美国的房地资产产权移交过程一般是基于法律契约的执行而完成并证实的。该契约需要明确描述资产状况、移交条件以及房产受让人以何种方式进行产权登记，且契约需要记录在房产所在地的土地交易记录当中。许多州对房产交易合约有着较为严格的规定，有些州甚至还专门出台了统一的房产交易合约格式。如果区块链想要打破实体交易与线上交易的界限，法律法规所制定的相关政策也需要随之变化。

促进交易的标准化是另一大难题。但是达纳希表示，如果有一套标准体系的话，房地资产行业的尽职调查会变得更有效率，整个行业也会逐步转变为自动化体系，再进一步到“点击、查看、购买”的简单模式。

此外区块链独有的行业术语也会让上述难题复杂化。区块链中“挖矿”、“工作量证明(Proof of Work, POW)”以及“智能合约”等概念都是全新的。达纳希解释道：“如果区块链想要与房地资产行业相融合，那么执行交易的各方都需要理解这些概念与术语，如此一来我们就需要一些专业人士加入到房地资产行业中来，这势必将是一个不小的改变。”

达纳希认为虽然推行区块链困难重重，但问题并非无法解决。其中房地资产行业各利益相关人需要先与科技行业的专业人士形成伙伴关系。自2016年年初，澳大利亚标准协会(Standards Australia)已经形成了一套开放透明的流程来促进国际区块链的标准化。2017年4月，澳大利亚举办了世界首个区块链标准大会。

在美国，会员制企业——房地资产行业开放标准协会(OSCRE)建立了一个OSCRE区块链促进会，专门用于研究房地资产行业的区块链应用。“如果没有可以遵循的标准，就无法建立有效的数据管理过程，那么这个新兴科技也就没法应用了，”OSCRE国际首席执行官丽萨·斯坦利(Lisa Stanley)说，“OSCRE在过去的15年间都在致力于建立一个房地资产行业的区块链应用标准。”该协会已经研究了许多实际案例，并与一些坚信OSCRE理念的公司进行了试点项目合作。这些公司均认为区块链并不是业内异军突起的一支，而是交易方式一种根本性的转变。“但也许面对这样的技术大家什么都不敢尝试，”斯坦利提醒说，“因此我们希望鼓励其他公司一起推动区块链的应用。”

达纳希还表示，用好区块链技术并最大限度地放大其价值需要百分之百的专注。“与银行业一样，房地资产行业也有着良好的区块链应用基础。因此房地资产公司现在就需要进军区块链行业了，这样才能赶在那些房产金融科技公司掌握市场之前把握先机。”

本文首次发表于《物业澳大利亚》（Property Autralia）杂志，
由国际建筑业主与管理者协会（BOMA）特别提供。
翻译/思骏

原载于《现代物业·设施管理》2018年5期

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