作者: 何维财 | 2018-05-24 16:53

物业招标评标规则设计对评标后果的影响

房地产行业的发展带动了物业服务行业的高速发展，人们也逐步意识到物业服务质量的好坏对房屋保值增值的重要性以及带来的生活的舒适性。物业服务企业想要取得某一项目的管理权，首先要通过公开招投标的方式，通过合法程序取得。

因此，设计一份好的物业招标办法和评分标准对选取一家优秀的物业管理公司就显得尤为重要。而在实际运作中，各个城市的评标标准又有较大的不同，到底谁的标准更好呢?本文重点讨论物业招标评标标准之价格和信誉部分，并将以三个城市为例。

价格部分评分标准

(一)以连云港为例：其服务等级共设计为5级，最高服务标准为5级，实行政府指导价，有电梯5级标准为1.1元/(平方米·月)，无电梯5级为0.8元/(平方米·月)。权重为5分。由于无法对价格作出上下调整，对于任何一家投标单位而言此项得分都是5分，已失去了设计此项标准的意义。

(二)以南京市为例：其服务等级共设计为5级，最高服务标准为5级，设计了一定的浮动空间，有电梯5级标准为1.6元/ (平方米·月)-2.0元/ (平方米·月)，无电梯为0.9元/(平方米·月)-1.0元/(平方米·月)。权重为15分，这样投标企业可以根据自身的社会声誉、企业实力、薪酬标准和服务标准给出对应的报价，最终根据投标各方报价(文件中招标单位也可以设定标底价格)的均价进行评分。以此拉开差距。

(三)以北京市为例：北京市的价格部分权重为40分，设置相对比较细，共有四大项，概括为：酬金制5分，包干制3分;标准为2.5元/(平方米·月)，满分4分，上调0.1元扣1分，反之加1分;按季收费4分，按月或半年收扣1分，按一年收扣2分;最后一项为管理服务支出18分(人员支出、管理支出、财务评审、税收支出、能源支出、业委会支出等)。

综合以上三个城市，作者比较认可南京市的办法。北京市虽然设置得比较详细，但是个人认为有诸多不足部分。如：项目采用酬金制还是包干制，一般来说都是招标方提前设定好的。企业在投标阶段，肯定是追求最高得分，能最快时间将物业费收上来，又能得到高分，何乐而不为?最后一项，绝大多数企业为了符合评标标准，都能够做到符合标准，而且此项设置时间跨度大、灵活性高，容易受到人为因素干扰;况且还有部分条款是涉及中标后的承诺，企业中标后是否执行，谁来监督监管?如果企业不执行，由于其已经中标，也难以轻易退出，又缺少处罚主体机构，这必定会导致第二、第三投标人认为不公;收费标准评分设计了浮动幅度，但是权重占比太低，对整体影响甚微。

信誉部分

(一)以连云港为例：实际为资信，权重35分。企业管理的项目是否得过市优、省优或国优(权重20分);是否通过质量体系认证(权重3分);是否受到县级以上住房系统表彰(权重5分，省级5分、市级3分、县级2分);财务状况是否通过财务审计(权重2分，盈利2分、持平1分、亏损0分);个人是否受到县级以上政府住房系统表彰(权重5分，省级5分、市级3分、县级2分)。物业服务企业管理项目三年内得到优秀称号是国优的，直接满分;如果是两个省优，就是12分+1.5分;如果是一个省优一个市优就是12分+1分。

可能当地主管部门的初衷是鼓励企业创建优秀项目，提高当地的物业管理水平，但是这种设置也很容易导致赢家通吃的局面产生。

另一方面，物业服务企业想要取得项目，必定尽可能按照招标要求和评标标准进行操作，往往会出现小企业举全公司之力去创建一个优秀项目，取得质量体系认证等行为。而这些并不能代表一个企业的实力已经达到了很优秀的程度，企业取得优秀称号也不等于项目经理就有这个经历或能力等。

作者认为，此资信部分有诸多可取之处，但也有不少不尽如人意的地方(比如权重太高、唾手可得的质量认证等)。注重企业信誉的同时，可否考虑注重拟任用项目经理的能力，比如管理人员的经历中是否受到表彰，管理项目是否取得优秀项目称号，是否是相关专业毕业，是否大学、研究生学历，是否发表过正规论文、取得某些证书等证明硬实力的条款。

(二)以南京为例：南京市的信誉部分主要为信誉调查，权重15分，主要内容为综合管理服务、公共秩序维护、绿化养护、清洁卫生、共有部分设备设施的维修保养等服务。由于没有搜索到相关方面的文件，笔者无法对其进行评价，但认为有几点值得注意：第一，拟任用项目经理一旦在中标后出现调任、离职等情形，中标物业服务企业必须任用一位能力达到或高于前任的负责人;第二，到项目调查可以聘用无利害关系的第三方进行，保存调查视频便于调阅;第三，考虑到有的物业项目管理严格，甚至调查人员连小区都进入不了的情况，应设计一份详细的可行性的调查评分标准。

(三)北京地区没有信誉评分部分。

根据以上对几个城市价格信誉部分的评分标准分析，笔者认为每个城市都有一定的可取之处，也存在一定的不足。由于物业管理行业的特殊性，牵涉千家万户，一旦物业服务企业中标就很难退出，即使最后退出，往往也会导致多方利益受损。因此，建议招标办法的设计者在设计评标标准的时候，设计一套能更加客观、有竞争性的、能考核企业特别是拟用项目经理的评分标准，供招标单位选择更符合标准的物业服务公司，促进物业行业更好更快发展。

原载于《现代物业·新业主》2017年11期/总第407期