作者: 毛德明 | 2017-11-03 22:35

遏制前期物管招投标乱象刻不容缓

自《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》于2003年颁布实施以来，我国绝大多数城市和地区基本上都是按照这两部法规对前期物业管理单位通过招投标的方法选聘。经过近十年的实践，前期物业管理的招投标活动日趋规范化，催生了一批市场化运营的物业服务企业，有效地推动了物业服务行业规范、健康地发展。但是，其中也出现了一些问题，对行业发展有很大的阻碍和伤害。笔者通过和来自全国各地多种发展状态的企业同行交流，并结合本人的调查分析和同仁们的一些分析信息，提出一些针对性的应对策略，供行业同仁们参考并与大家共勉。

当前前期物业管理招投标存在的主要问题及简要分析

前期物业管理招投标的目的是有效推进前期物业管理服务的市场化运作，有效促进物业管理行业环境改善并形成有序良好的竞争氛围。所以笔者在这里所探讨的有两个方面，一是前期物业管理招投标过程中的非市场化或者不完全市场化问题，二是市场化招投标过程中的不健康不规范问题。

非市场化或者不完全市场化

第一，市场化过程中的实际垄断普遍存在，并且占据着我国物业管理服务的主体市场。这种现象全国都很普遍，从一线城市、一级企业到三线城市、三级企业都很明显。很多大型房企为了保证开发项目的整体品质和品牌建设，产业链下游的物业服务无一例外都收归自己的物业服务企业。如果是完全市场化，即使管理服务水平整体稍低的企业无法与之竞争，同等水平的企业总可以有中标的机会吧?但事实上是这些企业都划定了自己的市场范围，互不相争，“肥水不流外人田”，从而形成实际上的垄断。这些企业开发的项目进行招投标实际也就是走一个程序。这种做法被二三线城市学习得很彻底很充分，大多企业效而仿之。这样选聘服务企业的结果，必然是物业服务企业无法形成自己独立的、有利于行业和自身发展的意志，基本政策和思路仍然是开发商决定，从而导致物业服务的畸形发展。有很多大型房企为了集团品牌的包装和提升，不惜牺牲物业服务企业的利益和正常发展的环境，导致自有物业服务企业存在持续健康发展的隐患，还为社会市场提供了畸形参照，伤害和妨碍了完全市场化企业的生存和发展。这种现象笔者认为不能轻视，希望各级行业主管部门引起足够的重视，进一步加大力度引导规范。

第二，存在大量“人情标”。在现实市场中，的确有一些开发企业通过分析比较，或者从自身产业的规划出发，积极主动地将开发项目的物业服务推向社会，以谋求物业服务企业能科学规范地对项目进行规划并实施管理和服务，但是往往也达不到理想效果。其根源大多是因为在招标过程中涉及到方方面面的人情因素。有亲戚朋友托人情的、有主管领导或开发商某个领导打招呼的、有行业部门打着推荐口号安排的。更有甚者，有些开发企业已经在开发过程中将后期的物业服务作为某种交换条件提前安排了。所以，在这种情况下，很多投标企业都只能是作为陪衬帮别人完成招投标程序，糊里糊涂地看着别人中标。这种现象在各地都不鲜见，形式上较第一种现象更隐密，受伤害的企业会更多。

不健康与不规范

一、“暗箱”操作。这种现象在现实操作中，有很强的代表性。即前期物业管理招标单位实际上已经选定了前期物业服务企业，但仍然要走法定程序进行招投标，使得其他不明就里的物业服务企业组织资源、劳心劳力地做方案、准备投标文件，最终受骗作了陪衬。开发商把招标物业项目的详细资料或内部消息事先透露给内定单位，并利用自身在招投标中的特殊地位，了解搜集其他投标单位的情况为内定单位作参考，从而保证内定企业一投即中，其他企业则当然出局。

二、围标问题。这种现象在前期物业服务市场竞争中是最普遍存在的问题，它没有招投标活动以外的干扰因素，但是有些物业服务企业为了自身利益，拉帮结伙组成利益联盟，为保证中标，邀请其他企业一起参与投标，从而达到孤立、围歼其他竞争对手的目的。这种现象严重干扰了前期物业管理招投标市场的公平竞争秩序，对行业健康有序发展有伤害。

三、“明修栈道、暗渡陈仓”。有些开发商本来就没打算组织前期物业管理招投标，但苦于程序和经验所限，只能虚于应付，利用招投标形式先过渡一下。有的是通过招投标骗取物业服务企业的投标资料和管理服务方案后，再找借口或理由自己成立物业管理公司接管物业，用骗取来的管理服务方案进行管理运作，坐享其成。还有些开发商利用中标物业服务企业的品牌影响力、较为完善的前期物业服务方案，帮助其进行前期物业管理，提升项目开发形象，促进房屋销售;等管理工作正常开展后，再找借口迫使物业服务企业退出，使用已经运作成熟的管理方案和思路另行注册公司进行管理，或者降低合作条件另聘其他服务企业进行管理。这是典型的“兵不血刃”和“过河拆桥”，害人于无形之中。笔者就曾遭遇这种情况，经过前期招投标中标我市一个商住综合楼的项目，开发商对我公司的社会影响力非常认同，对服务方案也十分肯定，可是等到项目销售完毕、业主入伙后，就提出了令我们无法接受的合作条件，从而协商让我们退出。

四、个别地方保护主义的存在。目前中国物业管理行业发展并不均衡，有时在相邻的地方市场情况都会有明显的差异，这就在客观上使得前期物业服务乃至后期常规服务跨区域运作的成本增加。毕竟择优选聘前期物业服务企业应是各开发企业的初衷，一些有规划有目标的物业服务企业都会积极参与投标。但是在操作中，还是有一些地方保护主义的存在，当然也无一例外涉及到一些利益人情关系，为跨区域投标的企业设置一些人为障碍，使得投标不成功或成本加大。

五、行业内低价恶性竞争。在现实操作中有的物业服务企业违反政府有关规定，不遵守行业“游戏规则”，大搞恶性竞争，低于成本价参与投标。即便不能中标，其报价也成了“畸形”参照，让竞争对手承担了不应有的压力和经济负担;如果中了标，无疑于自酿苦酒一杯，将来有数不清的麻烦不说，肯定给行业丢脸，影响物业管理行业的整体形象。

对策建议

笔者从自身经历和行业健康有序的发展要求出发，认为物业服务企业首先是要洁身自好，自觉遵守相关法律法规，不走歪门邪道;其次是做好自身的发展规划，理性参与各项招标，设定好自己的市场标准。笔者对所在企业的市场做了规划，对项目规模、定位、管理服务费基本标准乃至开发商对前期物业服务的认知度、合作时间及附加条件都设定了底线，缺一不做。这样做虽然没有太高的市场占有率，但所开拓服务的都是优质市场，管理运作上很省心，而且收益率还不错。有了项目示范效果，企业还被当地开发商和物业服务企业请做前期物业顾问。

如前所述，对于前期物业招投标过程中存在的问题，归纳起来也就是市场化和不正当竞争问题，所以笔者有以下几点对策和建议：

物业管理行政主管部门的导向和检查监督

这是一个关键的力量，没有行政主管部门的明确导向和监督纠偏，这个行业健康有序发展就是一句空话。提供公平竞争的社会市场环境、建立有效的监督体制，应该是物业管理行政主管部门的主要任务和抓手。物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业管理行政主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场，积极引导和监督物业管理服务企业练好内功、增强综合素质，营造公开、公正、公平的市场竞争环境;同时制订配套的实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，真正做到“有法可依、有法必依，执法必严、违法必究”，必要时还可以邀请公证机关参与招投标工作的全过程。

发挥行业协会的作用

企业要利用行业协会和其他合法平台，呼吁倡导健康有序的竞争行为，监督打击不正当竞争行为，加强行业自律和自我管理能力。可以通过行业协会和其他平台建立“曝光台”，对不正当竞争行为和企业进行通报，强化社会的关注度和参与度，加大不正当竞争的成本和风险，从而逐步杜绝不正当竞争现象。

练好内功，做好企业发展规划

对目标市场做好定位分析并设定投标竞争的底线，不将就不盲从，着眼于长远。这样的分析定位对企业非常有必要，会起到事半功倍的效果，减少不必要的资源浪费和伤害。即使招标方有七十二般变化，不是自己认定的目标市场，或者超越了投标者的底线就置之不理，用冷处理降低市场竞争过热程度。

拿起法律武器，保护合法权益，揭露丑恶的不正当竞争行为

当然也不是所有的防范都能起作用，一旦发现自己在前期招投标中遭遇欺骗或不公平竞争，就要果断地拿起法律武器，充分搜集证据，揭开其真面目，依法维护自己权益，有效打击不正当竞争现象。

招投标乱象的症结在哪里?

——对毛德明先生文章的编后感

文/严实

真正的自由，是当事人具备多种选择的权利，而不是规定当事人必须选择“自由”而不准选择“不自由”。正如法律体系的建立，既要保障民间有了争议可以打官司，同时亦鼓励民间调解;婚姻自由鼓励人们自由选择配偶，同时并不禁止适婚青年愿由长辈进行氏族宗亲的联姻。同样，市场经济的宝贵之处，就包括产品交易按供求双方的自由意愿进行的选择。

我们常常听到，那些没有开发企业支撑的物业管理公司在责怨，或者是无标可投，或者是投而无果;我们也随时看到，像万科、绿城等属下物管，总是毫无悬念地“中标”了自己母公司开发的项目。那么，我们应该相信，是小企业无能，还是大佬们作弊?

强制开发企业将自己的开发产品交出“公开招标”而剥夺其自己完成售后服务的权利，为什么在地产尤其是住宅物业项目中突兀地得到推行?从善意的角度理解，是否政府认为惟有住宅项目仍然属于公共用品而譬如汽车、家电等其他方面均属于个人消费品，因而必须强制对其管理人施行公开招投标?然而“一刀切”的恶果显而易见。中国地势西高东低，经济地平线却恰好相反，当经济困境之水淹没了东部的膝盖之时，却已经漫到了西部的胸口;当以国有大中型企事业为参照的最低工资标准、福利待遇和劳动保险办法出台之时，广大中小民营企业却是成本漫顶难以为继;当“一刀切”的前期物业管理招投标办法似乎可以为中小企业带来一线希望的时候，有实力有能力有愿望自己管好自己项目的开发商们，却面临着要么放弃项目要么抵制政策的风险，于是他们开始“玩阴的”，不得不用各种招式，有时候甚至是在有政府人员的参与下，和社会，和行业，和舆论，玩起了“围标”、“暗标”、假招标。

就编辑内心而言，很难相信这是开发企业们自愿选择的结果，也很难相信这不会给其他参与者，比如官员、专家们，提供更多的权力寻租的机会，到头来，“一刀切”的显像，缘起于社会对商家的不信任，酝酿于行政和技术权威们的懈怠和懒惰，最后却是开发商们背负弄虚作假的恶名，还有小企业们对无辜的招投标程序规则的无端排斥和猜疑。

如果制度的设计，一开始就给予有开发背景和无开发背景的企业二者只能进行要么拼背景要么拼损招的较量，那么我们应该更多从制度上找找原因。

市场垄断中最重要的特征是合谋性，其次是滥用权利和排除竞争。倘若开发商愿意将自己开发的项目交由自己属下物业管理企业管理，难言构成了市场垄断;但是排除竞争有可能损害消费者利益，却是显见的，同时，能够推翻这个结果的、在现实最高法律框架下的可能对象，只能是这个项目的所有人——全体业主。

市场的公平到底需要什么去维系?这是个复杂的命题，仅就本文而言，涉及到一个不能回避的思考：我们常讲的公平有两种——一种是政府去“建立公平”;另一种是让公平在市场中自然形成，政府只在不公平发生时及时出面制止。作者希望的是前者吗?读者和编者又希望什么呢?

（原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期）