【广播】：不为胜有为，何必还要业主大会？
《北京市物业管理办法》已于2010年10月1日施行。时至今日，办法中有关第八条的误读仍旧广泛流传，甚至被较多师生和部分学者引入文献，令人焦虑之中，不免认为有再辨的必要。
第八条的原文为：“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。”
最常见的几个解读版本为：其一，“今后(北京)业主们入住后的前期物业服务，由开发商来负责提供。在小区业主大会没成立的前期，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费”;其二，“新版法规规定在小区业主大会成立之前，由开发商支付物业费，不得向业主收取”。总之基本意思就是一个物业管理区域内如果业主大会没有成立，那么业主就可以免费享受物业服务，如果要收费，那么就由开发商承担。这到底是符合法规的意思，还是现实中的情况呢?
其实就现有的几部相关法规如《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》以及《北京市物业管理办法》综合来看，有关前期物业管理的相关责任问题只是涉及深浅不同，规定却并无矛盾之处。
我们暂将开发商甲、前期物业管理企业乙和购房业主丙在前期物业管理时期的关系疏理一下，就会发现，当物业交付使用前，开发商甲同样是业主(大业主)，此时按照《合同法》及房地产和物业管理相关法规将物业整体区域委托乙方管理，此时形成的《前期物业管理服务合同》格式文本其实是甲乙双方代行了今后乙方和丙方的约定。随即，物业开始交付即甲方权利开始分散转移到若干个小业主丙方手里。因物业管理合同约定物业范围为共有而非专有物业单位，在多个的单独的小业主暂时没有成为统一的丙方之时，他们就无法在继承前期合同时修改或终止其约定，这个条件必须等到他们形成统一亦即成立业主大会后方有法律程序和现实操作的可能。
多个单独的小业主在未成为统一的丙方之时，对前期合同的理解争议和执行纠纷都必然走到一个最终的否决：这个合同我是被迫签字同意的，并非我的自愿因此有权不再履行。从而使乙方和小业主之间权责都难以为继。现有所有法规都认可成立业主大会是打开这个困局的唯一一把钥匙，北京办法不同之处更是挑破了一层玻璃纸：一种利益默契使得甲乙双方在商定今后由乙丙双方执行的前期合同时，利益倾向会导致先甲方后乙方其次才是丙方的排序，而唯一能打破这个默契的出路是丙方的统一，所以，有理由相信乙方特别是甲方会阻挠丙方的统一。那么，如果让这种阻挠付出代价，丙方的统一之路就可能变得通畅，至少可以消除来自外部的主要障碍了。
北京办法正是要终结所谓“物管是开发商的替罪羊”而让开发商站到争议和纠纷的漩涡中心，当业主与物管就前期合同产生争议时，开发商如果食难咽寝难安，他就必然在前期合同的制订时尽量把持公正，在乙方物管执行合同不力时不再置身事外，最重要的还有，他真要图清净，就尽量为业主的统一解除阻挠并提供帮助以便早日结束前期物业管理阶段。因此，北京办法第八条虽然只是拽住开发商的一小截尾巴往他不想蹚的浑水里拖，所谓“承担责任”究竟强度几何尚且未知，但是至少已经开始告诫世人，北京市政府不再允许开发商在有因果传承的前期物管阶段中独善其身，此时若有出现了来自物业服务方面的责任，开发商必须承担而不再仅是那只物管“替罪羊”。
这些话希望能够扼制住那些“业主至上”者有欢呼不交前期物业费的冲动。2010年5月下旬某官员的解读被媒体广泛引用报道为“2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费。”尽管《北京市物业管理办法》正式文本中把收费问题引向了“符合本市相关规定”，但是亦未见有关方面对迅速蔓延的以讹传讹进行必要的澄清。先不去探究那个含含糊糊的“承担责任”究竟需要怎么去深刻领会，怎么又成了煽动业主不交前期物业费的借口，我只想说，假如不做一件事情可以给自己带来额外利益，那么一定是没有任何人会去做这件事情的，那么这件事情就不可能作为一件事情而存在。不成立业主大会就可以使业主们免费享用一段时间的物业服务大餐，而且还由政府指定谁来买单，这个说法不免让我内心经常会觉得非常的迷幻：到底是那些传话者都迷失了基本的常识，还是目前总是有人想把这个行业搅得遍地鸡毛?
重提一个有足够证据可以证明的现象：如果仅仅是因物管和开发商做得足够好而使物管纠纷极少发生，在现阶段的中国社会就不会有业主愿意成立业主大会了。那么北京方面基于“业主成立业主大会的主要障碍来自于开发商”的假设有多大程度令人信服?要求开发商支持业主成立业主大会的努力真的实现了又会是个什么局面呢?开发商做得好将使业主不愿意成立业主大会结果导致开发商反而需要承担多的服务成本，而开发商做得不好将使业主希望成立业主大会结果受到开发商阻碍，似乎所有问题的皮球都踢给了开发商。联想到制度与人心的悖论，不禁让人哭笑不得。
(原载于《现代物业·新业主》2011年第1期/总第176期，播音/九个太阳，播音时间2017年3月26日)
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