【广播】：住宅区业主好则物管好

中国物业管理最早出现的正式法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》于1994年11月1日实施，2004年8月28日修订，随后在2008年1月1日随《深圳经济特区物业管理条例》的实施而废止。从立法程序上看，2004年正是深圳紧随2003年国务院《物业管理条例》的颁布而修订，又随着2007年国务院对《物业管理条例》的修订而重新制订，但是从法规演进的历史上观察，却是一个典型的地方影响中央的事例。

中国首部地方政府法规，首次的也是唯一的一次出现过“住宅区”物业管理的释义。

现在已经很难还原历史，找到是认识的必然性还是历史发展的偶然性，使得我们曾经认为有必要指明的住宅区物业管理，演变成了所有物业区的物业管理。

立法者的初衷是什么?深圳那些行业前辈们，在将近17年前就已经预见到了，物业管理在住宅与非住宅两个领域必将会境况迥异吗?

曾有那么一段时间，物业管理在住宅小区已是风声鹤唳，物业公司一谈管理立马遭遇草木皆兵。而在非住宅区域，物业管理似乎从来就没有必要和什么人来讨论其存在的价值和意义，依旧发展得如火如荼，日新月异。

人还是那些人，公司还是那些公司，法规还是那些法规，是否属于住宅物业，物业管理的局面竟然判若云泥。

究其原因，根本在于非住宅物业较之住宅物业，常常有一个能有效行使权力的“业主大会”，有一个权力边界清晰的“业主委员会主任”，有一个要约明确责权务实的双边而不是多边物业管理合同，有一个真正属于业主自立自律，相对而言罚则能够及时实现的“管理规约”，有一个不仅需要竞选上任更需要对离职承担后果的“业主大会议事规则”。

对了，我说的是那些非住宅物业中的后勤管理部门，或者大业主和集团业主的管理者委员会，他们的主要组织者和召集人，他们可以代表他们的群体签约和解约并为此承担与群体利害共担的责任，他们“有组织，有纪律，有领导”，有规章制度并能执行相关罚则。

一个优秀的物业管理公司在非住宅物业里是一条龙，到住宅物业中却可能变成一条虫。南橘北枳之别，更需要改善的是环境。

今天的物业管理，已经在上海世博会这样的世界级综合型场馆发挥了令世人尊敬和叹服的作用，今后还将继续在譬如广州亚运会运动场馆、城乡灾后重建、城市综合治理、城市交通及公共设施、城市环境管理、商业大厦、国家机关办公大楼等领域，全面发挥其巨大的专业服务功能和社会调节功能。

我们之所以需要强调物业管理对社会的综合价值，应该具有的善意动机是不被住宅区物业管理所面临的暂时局面所困惑，所怀疑，继而否定;我们需要完善和改进行业的制度，其用意应该是使社会资源配置和使用的更加合理，在更大的范围内消除因职业、收入、安全和荣誉所导致的不公平感;同时我们还需要告诫住宅物业的管理公司和业主，应该是先有好的业主，才会有好的公司;只要是好的市场，自然有好的公司。

(原载于《现代物业·新业主》2010年07期上旬刊/总第156期，播音/九个太阳，播音时间2017年3月24日)

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