【广播】：“限价令”在普通住宅物业中应被限
2017年2月14日，兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局联合发文，将《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准(征求意见稿)》向社会公开征求意见。该《标准》中较多内容涉及多项普通商品房住宅小区的物业管理收费，尤其在政府指导价中明确设置了对应服务标准的收费价格，以及价格的浮动范围，因而被地方媒体和一些人士称做“限价”标准。
从《标准》拟订的逻辑来看，基本上是甘肃省发改委和甘肃省住建厅在2013年12月23日颁布的《甘肃省物业服务收费管理实施办法》的落实。该《办法》第七条：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价;普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村等)的物业服务收费实行市场调节价。”第八条“实行政府指导价的物业服务收费，由省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅制定物业服务等级标准、物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次。”
但是，必须要引起业界关注的是另一个更重要的背景。
国家发改委2014年12月17日颁布《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中，放开的部分包括了“(六)非保障性住房物业服务。……保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。(七)住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”
《标准》征求意见稿中，写明了“二、物业服务收费标准的约定。实行政府指导价的物业服务收费，由开发建设单位、业主等委托方根据物业服务特点、服务要求、服务项目、绿地面积，拟定服务等级、服务标准，在相应服务等级的收费基准价标准内与物业服务企业协商或通过招投标确定具体收费标准，并在物业服务合同中约定。……实行市场调节价的物业服务收费，由业主、业主委员会与物业服务企业协商确定服务内容和具体收费标准。”简言之，这份《标准》其实是政府指导价的标准而不是市场调节价的参考，至于什么条件下执行以及执行政府指导价或市场调节价的前提，却没有加以说明，需要从其他文件寻找依据。
甘肃省2013年的《办法》中对普通住宅物业服务收费(全程)实行政府指导价，是在2014年底国家发改委放开收费的通知之前，后来国家发改委除了对保障房、房改房、老旧小区这些建设属性的定义本来也不甚准确的物业之外，特别将普通住宅按管理属性分成的前期物业管理阶段和物业管理阶段，进行了区别对待，即前期阶段执行政府指导价，(正式)物业管理阶段执行市场调节价。
通常业内将业主大会成立之前的由开发建设单位代表自己和业主，通过招投标或者选聘物业管理企业，按照物业管理合同进行物业管理的阶段，称为前期物业管理阶段。立足于最常见的普通住宅物业的阶段性特征而得出的管理策略，就定性而言，国家发改委的《通知》和兰州市的《标准》，都较之前甘肃省的《办法》减少了粗放，强调了客观，用心难得。但做法却未必恰当。
当前业主与物业管理者的主要分歧来自于内容与条件的冲突，当条件不变(价格不变)内容改变(服务下降)时业主不满意，当条件改变(成本上涨)而内容不变(保持服务)时物管不满意。要保持内容和条件都不变而达成业主和物管双方满意有多少可能?这才是物业管理乃至整个社会服务业成本急剧上涨后的今天，住宅小区最根本的冲突所在。姑且不论全国还有更多的地方政府没有像兰州市一样，“及时”调整物业管理费政府指导价的标准和浮动限制，即便是兰州，就算做到了3年调整公布一次物业服务等级标准、物业服务收费基准价及浮动幅度政府指导价内容，又有多少现实可行性?
《物权法》颁布至今已十年，就业主和物业管理者的认识来说，一方面是具体到某一特定区域的“物业管理决定权归该区域全体业主所有”已经深入人心;可是另一方面，全国范围十年来成立业主大会的增幅屈指可数，西部地区更是难有起色。从以上分析我们可以明显看出，成立业主大会是决定执行市场调节价还是政府指导价的分水岭，其实反过来说也成立——凡是依赖政府指导价的区域，物业管理的矛盾也更加严重。尽管政府指导价的用意可能是稳定社区、软化矛盾，但客观作用却是惯坏业主和养懒业主，同时也变相鼓励了物业管理公司的不思进取，忽略和无视业主的真实需求和支付愿望。
政府指导价不同于“政府参考价”，其所具有的行政强制力并不能让业主和物管认为可有可无或者随意调整——可是政府指导价如果不随时调整，又怎么能够适应社会变化，让企业和业主共同满意呢?可以性质同比的房屋销售价格，没有什么政府指导价为何又不见“业主与开发商的价格矛盾”呢?无论是否应该把物业管理算做准公共物品，看看抢购房子时候的豪情，就知道把业主当做“穷人”和“弱势群体”是根本不符合实际的，政府指导价只会让他们更可能成为能力与智慧上的穷人和团结与协作方面的弱势群体。
在非保障性住房中彻底取消政府指导价，让业主们学习提高社区治理和服务能力，才是解决质价是否相符这一社区主要矛盾的正确决策。
(原载于《现代物业·新业主》2017年2-3期/总383期，播音/九个太阳，播音时间2017年3月18日)
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