作者: 杨涛 | 2016-11-15 17:31

门禁放行该听谁？

出门放行审查是物业管理公司履行安保义务的重要组成部分，但物业管理公司如何正确行使管理权，且不会因侵权而承担法律责任是一个亟需解决的问题。笔者从一起典型案例入手，简述物业管理公司的物业管理权和他人物权发生冲突时的处置方案，并针对类似案例和出门放行制度的完善提出自己的法律建议，以飨读者。

【案例】

北京市某大厦，一承租人与业主发生纠纷。承租人拟提前退租，并欲携带部分物品离开大厦。办理物品出门手续时，物业管理公司例行先与业主沟通，但被业主告知不准放行，于是物业管理公司以业主不同意为由扣留该批物品，承租人主张该批物品为自身所有，要求物业管理公司放行，但双方最终未达成一致，承租人遂报警，并终酿成纠纷。

【评析】

这是一起在物业管理行业中十分普遍的案例。相当多的物业管理公司没有规范的出门放行制度，如遇出货时，则仅仅是询问业主，如果业主同意则放行，如果业主不同意则不予放行。方式看似简单易行，逻辑也很简单——“物业管理公司是为业主服务的”，但在实践中却往往容易引发与前述案例类似的争议和纠纷。

可以看出，本案物业管理公司拒绝承租人携带物品出门，具有明显的管理色彩和一定的强制性，类似于行政管理权，笔者称之为“物业管理权”，即物业管理公司作为项目业主的受托人，依据法律规定和物业服务合同约定而享有的检查、控制和执行的权利。通常情况下，物业管理权可对业主或物业使用人的民事权利产生一定的约束和限制。

而另一方面，承租人据以与物业管理公司行使物业管理权对抗的理由则是自身对物品享有所有权，也即“物权”。根据《物权法》第二条的规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”可以看出，物权由法律直接赋予其定义，是一种法定权利，并具有强烈的排他性。

综上，本案的争议焦点在于，具有限制作用的物业管理权与具有排他性的物权发生冲突时，应当如何理解和处理?

仅在法律或合同有明确规定的情况下，物业管理公司享有并可行使约束和限制业主或承租人物权的物业管理权：

1、物业管理公司享有或行使物业管理权的内容应根据法律、物业服务合同或管理规约的具体条款确定。

与物权不同的是，物业管理权不是一个法定的概念，没有法律赋予的定义，其具体权利内容只能由法律、物业服务合同或管理规约的具体条款来界定。根据法律法规确定的物业管理权，简称为“法定物业管理权”，主要如《物业管理条例》第四十六条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”而根据合同条款确定的物业管理权，简称为“约定物业管理权”，则应由依法签订的物业服务合同、管理规约以及配套的物业管理手册等合同文件的各项条款来确定。

2、仅在法律或合同有明确规定的情况下，物业管理公司才享有相应的物业管理权，也才有权约束或限制业主或承租人行使物权。

(1)当法定物业管理权与物权发生冲突时，物业管理公司可以依据法律的规定约束或限制当事人行使物权，其法律依据是《物权法》第八条：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”例如，房屋所有权人容留他人在房屋内从事吸毒、赌博等违法犯罪行为的，物业管理公司依据《物业管理条例》第四十六条的规定，有权加以制止。

(2)当约定物业管理权与物权发生冲突时，即便当事人行使物权的行为并未违反法律法规的规定，但只要违反了其签署的合同的约定，物业管理公司也有权予以干涉。根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在社区物业管理中，为实现全体业主利益的最大化，业主依法签署物业服务合同和管理规约，对自身权利作出合理的限制，并授权物业管理公司进行管理，这些合同文件对业主具有法律约束力，物业管理公司有权对业主的违约行为予以制止，例如，物业服务合同约定业主不得在停车位中堆放物品，如果业主违反此条，物业管理公司也有权予以制止。

但是，如果没有法律或合同对某一事项的明确授权，物业管理公司也就根本不享有该事项的物业管理权，也就无从谈起对物权的限制和约束。

3、此处需特别注意的是，即使物业管理公司依法享有约定物业管理权，有权限制或约束业主的物权，但却并不必然形成对承租人等物业使用人的约束。物业服务合同是由全体业主与物业管理公司签署，管理规约是全体业主签署，与承租人等物业使用人并无直接的法律关系。物业管理公司如需对承租人行使管理权，则需要完善法律关系的衔接，即业主将房屋出租给承租人时，由承租人承诺遵守物业服务合同和管理规约，该承诺可在租赁合同中约定，也可由承租人出具单独的承诺书。

本案的评述

笔者认为，本案中，业主无权以与承租人之间存在争议或纠纷为由扣留承租人的物品。对于争议，法律已经赋予其合法的途径，如诉讼、仲裁等方式解决，业主与承租人应当依法另行解决。而物业管理公司作为独立第三方，应摒弃“物业管理公司是为业主服务的”这类片面的想法，依法审查已签署的物业服务合同或管理规约的规定，核实是否具有相应的物业管理权，并采取适当的措施，否则可能卷入业主与承租人的纠纷，被认定为业主的受托人，承担相应法律责任。

处置类似案例的建议方案

综上所述，针对类似案例的处置以及物业管理公司出门放行制度的建立，笔者提出如下建议方案：

1、完善物业服务合同及管理规约相关约定，授予物业管理公司在特定情形下阻止物品出门的物业管理权。

本方案需以以下条件为前提：

(1)物业服务合同或管理规约中明确规定，在特定情形发生时，物业管理公司有权阻止承租人携带货物出门;

(2)承租人曾承诺遵守本社区物业服务合同或管理规约;

(3)符合物业服务合同或管理规约规定的应阻止出门的特定情形，实践经验中，该等特定情形包括但不限于“业主与承租人之间发生纠纷”、“业主与承租人之间就货物所有权发生争议”、“承租人无法提供业主签章的出门条”和“承租人无法提供有效身份证明”等等。

2、如果物业服务合同及管理规约并未约定物业管理公司有权阻止物品出门，物业管理公司应审查放行。

如果物业服务合同及管理规约并未约定物业管理公司有权阻止物品出门，即表明物业管理公司没有此类物业管理权，此时，物业管理公司若强行阻拦承租人出货则可能被视为侵权。笔者建议，此类情况下，物业管理公司应采取以下步骤审查放行：

(1)仔细核验承租人出门证明，如承租人为自然人的，应核查并复印留存其身份证明，如承租人为法人等组织的，应核查并复印留存其证照，并留存承租人授权出货人携货出门的授权委托书;

(2)仔细核对需出门放行的物品，逐一记录物品名称、规格、型号、品牌等物品信息，同时记录出货时间、出货地点等;

(3)要求承租人或有授权的出货人在物业管理公司记录的物品清单上签字盖章，并承诺承租人拥有该等物品的合法所有权;

(4)与业主沟通，告知其出货时间、出货地点、携货人员、物品名称等，并书面记录业主的意见，如果业主反对出货的，物业管理公司可与业主和承租人沟通解决方案，无法达成一致的，物业管理公司应在告知业主后放行，并告知其有权报警或另行解决争议。

需特别注意的是，即使符合前述所有放行条件，但是如果业主接物业管理公司通知后、货物出门前报警的，在警察到达现场前，物业管理公司即应承担维护现场的法定义务，此时，物业管理公司享有法定物业管理权，有权制止任何人改变现场，包括阻止出货。

3、如果有确凿证据证明业主拥有承租人拟出货的物品所有权，或者存在偷窃等违法犯罪行为的，物业管理公司有权不予放行，并应及时报警处理。

如遇业主出具有效证明文件，如发票、权属证书等足以证明业主拥有拟出货物品的所有权，或有监控录像等证明显示出货人有偷窃、抢夺相关物品的违法犯罪行为的，物业管理公司可行使法定物业管理权，阻止相关物品出门，并应及时通知业主，必要时，应报警处理。

【结语】

笔者认为，虽然物业管理事务较为日常、琐碎，但其涉及的法律关系往往错综复杂。本着“拿人钱财，与人消灾”的朴素思想，物业管理公司又往往容易成为业主的“帮凶”，导致自身承担了一些不必要的责任，而物业管理公司本身规模小，利润低，抗风险能力弱，因此，强化法律风险教育、加强物业管理公司及员工的法律意识培养，并依法建立相关规章制度等工作，应更多地受到物业管理行业的重视，以适应日益残酷激烈的市场竞争。

(原载于《现代物业·新业主》2011年第08期/总第196期)