作者: 王占强 | 2016-10-08 16:37

确保保修金的实用性是关键

保修金制度出台开发遗留问题不再无解

在实际的物业管理与服务当中，矛盾纠纷形形色色、层出不穷。在这些“剪不断理还乱”的事儿当中，房屋质量及维修问题尤为突出。

为了在某种程度上解决这一问题，建设部、财政部颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》，其中规定由业主按所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

然而，《住宅专项维修资金管理办法》仅针对保修期满后房屋的维修及养护作了资金来源和管理使用的具体规定。而在实际的物业管理与服务当中，保修期内房屋质量及维修问题，即开发遗留问题是矛盾纠纷产生的主要原因，这类问题不仅常见，且又通常难以协调解决。

“物业保证金”这池水能救得了新建小区物业管理矛盾的燃眉之急吗?

为什么这些在房屋建设开发过程中被遗留的问题不能得到及时有效的解决呢?

一是房地产开发主体不复存在，无人承担保修责任。有些房地产开发企业成立项目公司，或者房地产开发企业本身就是一个项目公司，房地产项目开发完毕后公司即注销，出现房屋质量问题后根本就找不到房地产开发企业了，谈何让其承担保修义务?当然，房地产开发主体不复存在，有主观恶意规避责任而主动注销的，也有因客观经营出现问题被迫破产等原因而消失的，但不论何种原因，均导致了共同的结果，就是保修期内出现房屋质量问题无人负责。

二是房地产开发企业怠于履行责任和义务。《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规明文规定了建设工程的最低保修期限。但除了少数信誉良好的开发企业注重“售后服务”外，更多的开发企业通过售房实现资金回笼后不再有服务购房人和业主的动力，也就不再积极处理房屋质量投诉。还有的开发企业预留一部分资金给物业服务企业，代为履行房屋质量保修义务，不论这部分资金够不够，开发企业往往也不监督物业服务企业，导致出现房屋质量投诉后，开发企业与物业管理企业“你推我，我推你”，问题迟迟得不到解决。笔者工作中，曾亲身经历过市区两级建委多个部门多位领导多次协调某小区的开发遗留问题，房地产开发企业主要负责人始终不参与协调，不积极配合解决问题。

由此可见，各地纷纷出台的物业保修金制度，正是为了保障新建房屋在保修期内的正常使用和维修，维护相关业主的合法权益。和目前已有的《住宅专项维修资金管理办法》相互配合，保障房屋在全生命周期内出现质量问题有人管、有钱用。

半数以上物业管理纠纷有望解决

房屋出现的质量问题，大多数是在物业管理过程中逐渐暴露出来的，因此无论是否是建设开发过程中的遗留问题，业主都往往会迁怒于物业管理公司，认为物业管理公司应为此“买单”，一旦要求被否定，正常的物业管理关系随即被破坏。

北京某新建商品房小区业主前年购买了一套商品房，收房时发现客厅的墙体漏水，该业主当时要求维修后再收房。建设单位负责验房的工作人员表示会尽快维修，并安排物业管理人员对接，于是业主装修入住。但始终没人落实解决问题，最近物业管理公司又催促其交纳物业费。这位业主觉得非常冤枉，自己花费一辈子的积蓄买来的房子因质量问题无法正常收房入住，还要交纳物业费。她直截了当地拒绝了物业管理公司的要求，并声称，“什么时候维修好，什么时候交费。”后来虽经维修，漏水问题还是没能得到完全解决。一到雨季，这位业主就开始闹心。后来，这位业主联合小区内有类似问题的业主组成维权小组，向政府部门投诉反映，并且要求成立业委会炒掉开发商聘请的物业管理公司。小区再无宁日。

类似的案例还有很多。根据笔者在工作中对物业管理矛盾纠纷的分类统计，有近六成的物业管理矛盾纠纷都源于开发遗留问题。在大量物业企业通过诉讼途径追讨物业费的案例中，很多业主的抗辩理由也是开发遗留的房屋质量问题。可见，开发遗留的房屋质量问题解决不好，物业服务企业在管理服务中就会陷入被动。

新建物业质量保修金，是房地产开发企业按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行质量保修义务的资金。物业保修金制度直指开发遗留问题症结所在。如果物业保修金制度能够贯彻实施到位，那么，至少半数的物业管理矛盾纠纷有望得到解决。

物业保修金制度实施需把握的三个问题

第一，合理确定物业保修金交存标准

由表1可知，目前已出台的物业保修金规定基本以建筑安装总造价为参照，按照2%-5%不等的比例交存。这样的比例是否合理?每个地区可能会有所差别。我们在评价这个比例时也不能仅仅根据比例本身的高低。希望立法者制定的这个比例是建立在对现实情况的调查研究和充分了解的基础上的。保修期内哪些部位、设施、部件容易损坏，造价多少，应当有一个合理可参考的数据。如此一来，制定的物业保修金交存标准才是可靠的。

虽然很多地方的政策中也规定了物业保修金实行“多退少补”，但是从实操角度看，从一开始就制定准确合理的交存标准是完全有必要的。山东、上海等地还制定了减免交纳物业保修金的政策，主要基于有些物业项目已经购买了相应保险，有些物业项目属于信誉好的高品质项目，实行减免交纳物业保修金是可行的。

第二，准确把握物业保修金的保修期限和保修范围

关于保修期限，各地政策也有所差别。上海市按照房屋预(出)售合同中约定的房屋保修范围、保修期限、维修时限等相关保修责任和内容来确定。

陕西省规定，保修金的存储期最长不超过5年。开发建设单位应当按照《住宅质量保证书》约定承担保修责任。同时规定了最低保修期限，该期限基本执行《建设工程质量管理条例》的相关规定。山东省规定的保修期限和保修范围执行国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限，基本与《建设工程质量管理条例》的相关规定一致。成都市规定开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任。浙江省规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。比较特殊的地方在于正常使用条件下，屋面防水工程不低于8年;有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年。

笔者认为，物业保修金是为保修期内房屋的保修而设立，关于建设单位的保修范围、保修期限等保修责任国家法律法规已有规定。为保持地方性法规、规范性文件与国家法律、行政法规的一致性，建议物业保修金的保修期限和范围与国家大法不冲突，在此前提下可以有更加严格的要求。

第三，简化物业保修金的申请使用程序

关于物业保修金的申请使用程序，应当吸取住宅专项维修资金使用管理的教训。住宅专项维修资金的使用申请难为大众诟病日久，在设计物业保修金申请使用程序时应当尽量避免这种情况的发生，保证物业保修金使用的便捷性。

从目前已出台的政策中，山东省和上海市的比较有代表性。根据山东省的相关规定，申请使用程序大致如下：首先向开发企业报修，如果开发企业不履行保修责任的，业主向当地开发主管部门投诉;然后，开发主管部门按有关规定进行投诉处理，并督促开发企业履行保修责任。如果经督促仍不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，开发主管部门出具保修金使用建议书，最后才能使用物业保修金。相比较而言，上海市的做法更值得推荐，即经向建设单位申请，如果建设单位拒不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主大会或者物业服务企业可直接申请使用保修金，而免去了开发主管部门的督促程序。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第9期/总第368期)