作者: 鲍轶欣 | 2016-10-08 09:57

物业保修金有益解决开发遗留问题

(自2007年浙江省首先规定住宅物业保修金制度以来，成都市、西宁市、呼和浩特市、陕西省、淮北市、山东省、上海市等省市也多通过地方立法的形式，相继明确或出台了物业保修金制度。近期，《南京市住宅物业管理条例》对物业保修金的肯认以及《山东省新建物业质量保修金管理办法》的修订印发，再次引发有关方面的关注。通过责令开发商交纳“物业保修金”来解决物业保修期内得不到及时维修的问题，立意上有益于保障物业管理活动的正常秩序。那么这一做法的根据何在?实施过程中又该如何做到既能发挥功效又能减少各方疑虑?值得深入讨论。——编者按)

到目前为止，除各省市立法之外，“物业保修金制度”并无国家层面的法规政策支持。是等待时机的成熟还是对其必要性有所疑虑，我们不得而知。认真梳理分析有关省市物业保修金制度，切实把握好政策定位及功能作用，或许是判断其必要性的更好方式。

物业保修金制度的定位

所谓物业保修金，是指开发建设单位按照规定比例向所在地有关主管部门交存的，在一定期间内专项用于物业保修期内维修费用保证的资金。准确理解和把握这一制度的定位，关键是做好与相关制度的区分。

与住宅专项维修资金的区分

从资金方面看，一是性质上，物业保修金属于保证资金，一般不会动用，只在开发建设单位怠于或无法履行保修责任时才能动用，而住宅专项维修资金是专项用于维修、更新、改造的资金，只要发生相应的维修事项即可动用;二是权属上，物业保修金为开发建设单位所有，住宅专项维修资金则为业主共有;三是时限上，物业保修金有存储时限的要求，一般会在期限届满后退还开发建设单位，住宅专项维修资金则定向、长期依附于房屋，原则上不予退还。

从适用范围看，物业保修金既可适用于专有部分，也可适用于共有部分，而住宅专项维修资金仅适用于共有部分。

从使用条件看，物业保修金适用于保修期内的维修，住宅专项维修资金用于保修期满后的维修、更新、改造。

从使用程序看，动用住宅专项维修资金时，除紧急项目外，需要“双三分之二以上”业主表决同意，动用物业保修金时则无此要求。

与工程质量保证金(保修金)的区分

从负担主体看，工程质量保证金(保修金)，是开发建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。也就是说，工程质量保证金是开发建设单位暂扣、质保期后再向施工单位支付的一定比例工程价款。该资金的实际负担主体是施工单位，作为施工单位对开发建设单位的担保。物业保修金是开发建设单位向主管部门指定银行交存、质保期满或存储期限届满后再退还的资金。其实际负担主体是开发建设单位，作为开发建设单位对业主的担保。

从管理主体看，工程质量保证金的管控权在开发建设单位，物业保修金的管控权在有关主管部门。

从保证期限看，工程质量保证金的期限具体可由开发建设单位与施工单位双方在承包合同中约定，物业保修金的期限则由地方立法统一规定。

综上，物业保修金的定位是，在有关主管部门的监督管理下，由开发建设单位提供一定比例的保证资金，以确保向业主履行物业保修期内质保责任的制度。其既不同于住宅专项维修资金，也区别于工程质量保证金，有独立存在的制度空间。

物业保修金制度的必要性

一是有利于保护广大业主的利益。新建物业尤其是新建住宅物业基本是区分所有建筑物，其质量保修问题涉及广大业主的切身利益，且单个或分散的业主相对于开发建设单位又居于弱势。物业保修金制度能够推动解决物业保修期内的维修问题，保护广大业主的利益，具有较强的公益性和现实性。

二是有利于保障物业管理的健康发展。建立物业保修金制度，有利于破解保修期内的保修难题，推动开发建设单位及时、保质履行相应的维修责任，从而推动解决作为物业管理纠纷主要根源的前期遗留问题，促进物业管理健康发展。

三是可实现与专项维修资金管理的对接。一方面，能够与专项维修资金政策进行无缝对接，形成保修期内与保修期满后住宅维修政策的完整链条，发挥好制度合力。另一方面，能够进行监管方式的对接，即在把握其与专项维修资金在资金性质、使用条件、使用程序等区别的基础上，适当借用专户管理、公示要求等专项维修资金的监管方式，并可推动管理资源的整合，由专项维修资金监管机构进行监管，以降低管理成本，提高监管质量。

四是顺应现实政策环境的有益选项。2007年以来开始试点的工程质量责任保险，还不属于强制险(根据《中华人民共和国保险法》第十一条第二款，成为强制险，需要法律或行政法规明确规定)，没有普遍推行。建立物业保修金制度，能够与工程质量责任保险等政策措施形成有益的互补，仍有现实需求与必要性。

另需指出的是，《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》(国办发〔2016〕49号)要求全面清理工程建设领域保证金，“对建筑业企业在工程建设中需缴纳的保证金，除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外，其他保证金一律取消”，以减轻建筑业企业的负担，加快建筑业转型升级。该文件定位于清理规范建筑业企业缴纳的保证金，并不涉及开发建设单位需要交存的资金，应不影响当前各地物业保修金制度的有效性。

需要说明的几个问题

物业保修金的适用对象

把握物业保修金的适用对象时，需注意两点：一是原则上适用于新建住宅物业，以及新建住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业。有的地方则不限于住宅物业，把其他物业也纳入了强制适用范围。二是原则上既适用于共有部分，又适用于专有部分。但是，呼和浩特市仅规定适用于保修期内的住宅共用部位、共用设施设备，而对保修期内的业主户内自有设施设备，仅作了“按照《房屋建筑工程质量保修办法》的要求，由开发建设单位负责维修”的宣示性规定。笔者认为，物业保修金的适用对象，主要应限于新建住宅物业。因为住宅物业基本是区分所有建筑物，其质量保修问题关系广大业主的切身利益，而单个业主相对于开发建设单位又居于弱势地位，且业主之间又需要较高的协调成本。此外，为了进一步保护业主的利益，保修金的适用对象应当不限于共有部分，还应包括专有部分。

物业保修金的交存要求

一是交存的强制性问题。各地在物业保修金交存的强制程度上有所区别。一些地方为强制交存，即只要是新建住宅物业，就应按照规定要求交纳住宅物业保修金。一些地方则规定，开发建设单位购买(投保)了工程质量责任保险的，或以银行保函方式“交存”的，所承保物业可不交存物业保修金。笔者认为，不论是建立物业保修金制度，还是购买工程质量责任保险，都是为了保障业主利益。在工程质量保险成为强制险之前，应尊重开发建设单位的意愿，让其根据自身及项目实际情况，自主选择是交存物业保修金还是购买工程质量责任保险。

二是交存比例的刚性与弹性问题。对住宅物业保修金的交存比例，一般均为刚性要求，如浙江省、西宁市、呼和浩特市等均规定按建筑安装工程造价的2%交存，淮北市、上海市规定按建筑安装工程造价的3%交存。也有地方根据开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系等因素作出了较为弹性的规定。笔者认为，物业保修金的政策目的，是为了预防和解决住宅物业项目质量问题，重在预防，应体现对开发建设单位的引导和激励。因此，对具有较好信用状况与较高资质等级的开发建设单位，适当降低交存比例;对具有未积极履行保修义务等情形的开发建设单位，在新建物业中相应调高交存比例。

物业保修金的存储要求

关于存储期限。成都市、西宁市、呼和浩特市、陕西省规定，存储期限自住宅物业竣工验收合格后，存入专户管理银行账户之日起计算，最长不超过5年。浙江省则规定，存储期限自住宅物业交付之日起，为8年。上海市则规定，建设单位可在保修金对应区域内首套房屋交付满10年后，向区、县房屋管理部门提出退还申请。笔者认为，存储期限关系到开发建设单位的切身利益，应当合理谨慎确定。如果期限设定过长，很可能被开发建设单位视为投入成本，从而助推房价，加重购房者的负担。

关于保值增值。成都市、呼和浩特市、陕西省、淮北市等地规定，开发建设单位交存的保修金，自存入以建筑区划为单位的分户之日起，按中国人民银行同期银行活期存款利率计息。应当指出，物业保修金属于保证资金，原则上为沉淀资金，仅给予开发建设单位活期利息的方式似有失公允。对此，上海市则规定，建设单位交存的保修金中20%的资金，按照中国人民银行活期存款利率结计利息，如符合商业银行协定存款条件的，按照中国人民银行协定存款利率结计利息;80%的资金按照中国人民银行利率管理规定的一年期定期存款利率结计利息。这一规定在一定程度上照顾了开发建设单位的利益，相对可取。

物业保修金的退还

应当指出，退还物业保修金，并不意味着开发建设单位保修责任的完全终结。由于房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。

各地关于物业保修金的制度与实践，是推动开发建设单位主动预防和解决前期开发遗留问题、保护业主利益的有益探索。也许在不久的将来，国家层面的法规政策上也会有所反映。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第9期/总第368期)