作者: 陈建谋 | 2010-11-01 14:18

台湾物业管理企业的盈利模式

台湾物业管理产业发展历史与国外先进物业管理公司有所不同之处，在于其演进过程是由环保(保洁)服务业开始，后续经历保全服务、机电维护服务、房地产中介服务、楼管服务逐渐成长，由早期依个别行业服务发展，后循序渐进整合服务往下扎根。此过程可由1990年保全业崛起探知一二。

1991年《保全业法》颁布实施，保全业得以经营下列业务：

1、关于办公处所、营业处所、厂场、仓库、演艺场所、竞赛场所、住居处所、展示及阅览场所、停车场等防盗、防火、防灾之安全防护。

2、关于现金或其他贵重物品运送之安全维护。

3、关于人身之安全维护。

4、其他经主管机关核定之保全业务。

然而当时环境不管是机关大楼管理或是民间小区大楼管理招标，都以保全公司为招标对象，也因此保全公司服务主体从保安服务延伸至环保服务、机电维护服务、事务管理服务。

1995年《公寓大厦管理条例》颁布实施，虽然标志公寓大厦管理维护公司诞生，但大部分楼管公司仅只是附属于保全公司之下的一个单位而已，初期物业管理以事务管理、保全服务、机电维护管理、清洁维护为主轴。

2004年《物业管理服务业发展纲领及行动方案》带领台湾物业管理企业盈利模式迈向新的阶段，物业管理企业开始思考营运获利模式应跳脱传统以保全或清洁业赚取人头价差的微利营运模式，开始朝向提供精致生活服务、商业支持服务以及资产管理服务等高获利营业模式迈进。整体而言，现阶段台湾大部分本土物业管理业者几乎仅停留在建筑物与环境的使用管理与维护及生活与商业支持服务项目阶段，且后者有些服务项目仅在尝试阶段谈不上营运效果，一般而言大部分属于附加价值服务，以豪宅客层以及高价位住宅客层服务需求为大宗。至于一般大众客层，规模较大的连锁物管业者开始发展针对此客层的小区网路及宅配物流，如中华保全集团Home Start平台、乔信物业的兰阳网以及Life To Be平台、东京都Search888小区生活服务网。大部分台湾本土物业管理业者正处在资产管理的萌芽阶段，持续发展中，但外商公司资产管理的发展较为成熟且以此为营利之大宗，如仲量联行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴维斯公司等外资接受业主委托进行不动产标的经营买卖管理，着墨较深且从中获益较大。

物业管理企业建筑物建造阶段的盈利方式

台湾地区物业管理服务早期仅于建筑物完工后才进驻，协助业主管理维护建筑物。但近年来消费者以及使用者意识抬头，建设公司开始重视公共设施依使用者需求以及考虑将来建筑物的维护修缮，台湾地区知名建商如远雄建设及元利建设等公司率先聘用物业管理顾问，引入物业管理服务业进行物业前期规划并介入整体建筑施工过程，故依建筑物建造阶段探讨物业管理企业盈利方式如下：

物业前期规划及顾问咨询——为提升建筑物价值、日后维护管理顺利及塑造优质建筑物指标，物业管理公司提供建商完整规划服务，诸如：物业管理企划模式、建筑物公共区域规划设计之咨询、公共设施空间运用配置及规划咨询、各项管理服务方式之制定、年度管理收支总预算之编制、其他相关问题之咨询、设施设备软硬件系统安置评估与建议。

建筑物预售施工期服务——协助建商销售配合并建立建商优质服务管理形象，提供各项管理办法规划建议、规约规划建议、施工进度说明会、建材选样协办、变更设计协助以及客户关系经营，协助建商提高销售率以及客户满意度。

建筑物完工交屋期服务——物业管理筹备(协助入住需求调查)、交屋手册之编制及交屋礼物选定建议、协助业主验收各项设备及公共设施、客户交屋协办(瓦斯挂表、水、电更名等)、发掘及记录施工缺失并协助建设公司改善问题、物业生活服务(代办事项、咨询服务、宅配物流、团购、保姆、居家服务、搬家服务、装潢服务)。

交屋后正常物业管理期服务——物管团队全体人员进驻服务：行政事务管理、安全管理、设备管理、卫生管理、财务管理、代理及生活服务(代办事项、咨询服务、宅配物流、团购、保姆、居家服务、附属设施VIP经营管理、商业支持服务)、入厝期间之装潢监督管理、协助建设公司与用户之沟通协议、协助召开区分所有权人会议及成立管理委员会、协助建立各项管理办法及管理制度、协助完成公共设施点交事宜。

物业管理企业资产管理盈利方式

台湾地区物业管理服务业在资产管理整体运作上以外资公司运作较成熟，如台北内湖亚太经贸广场最早是由欧洲外资公司委托世邦魏理仕公司寻找投资标的进行投资收购并进行招商营运管理(含商场规划、招商以及租赁管理)，随着台湾地区房地产增值及获益后即以高价转卖花旗银行，物业管理服务业者从中赚取高额中介费用以及营运管理期间的服务费用。又如知名科技公司友讯科技D-Link委托世邦魏理仕公司在内湖地区寻找第二厂办，从买卖到协助厂办规划到营运管理全包。资产管理盈利方式可分成三部分：资产交易买卖、资产经营管理以及空间资产租赁管理。资产交易买卖服务——协助提供业主产品定位及投资规划，寻找投资标的进行资产交易买卖，收取服务佣金。

资产经营管理服务——协助业主进行资产营运管理，如大型商场或购物中心的商场柜位以及招商规划、大型体育场馆营运管理、俱乐部(度假休闲中心)经营管理、会议中心经营管理、大型小区公设停车场经营管理等。另外近年来台湾地区老旧小区都市更新议题“发酵”，物业管理服务业者协助业主建筑物更新，如建筑物重新拉皮、内部空间设计规划、再创建筑物价值或重新改建等服务。

空间资产租赁管理服务——提供代租、代管、包租全方位租屋服务，有别于传统租屋中介仅提供居间中介与签约服务，租屋经理更进一步为屋主提供物业管理服务，能为忙碌的投资者有效管理房屋，创造来自房屋出租之收益，使房屋能保值甚至增值。出租期间租屋经理提供服务为：代理房东与房客签定租赁契约，执行房客迁入屋况设备点交并拍照存证，结算并代办空屋期间之水电、瓦斯、管理等费用。租赁期间服务为：向房客收取、催缴租金、屋况维护、屋内家具、家电、水电损坏叫修。契约终止时服务为：执行房客迁出之屋况及设备点交(换锁)、结算房客应缴费用(水电、瓦斯、管理等费用)。违约处理服务：处理房客积欠租金、提前解约、不告而别等。空屋期间代办房东应缴之水电、瓦斯、管理等费用、车位分租服务。

台湾传统物业管理类型

总结台湾目前物业管理服务模式，大致上分成两大类：传统物业管理服务模式以及综合物业管理服务模式。传统物业管理服务模式以行政事务服务、驻卫保全服务、机电设施管理、环保维护为主要业务，就业主形态可区分为公务部门物业管理服务、建商单位主导物业管理服务和小区/商办大楼之物业管理服务。

公务部门物业管理服务

物业管理服务业者接受公共行政机关、公有企业、各基金会、学校等单位委托，依招标内容执行物业管理并接受业主指挥及监督，经费由公务机构依需求编列年度预算。盈利模式如下：

1、采用最有利标：由机关设定服务费分析表，规定人员薪资、劳健保、劳退金、奖金提拨等总管理成本8%—10%作为管理利润。

2、采用最低价标：机关设定底价由参加资格合格厂商以最低价得标;如最低厂商低于底价80%时机关得要求厂商提出书面说明经机关同意后始可承揽或缴交差额保证金。

3、物业公司对业主仅限于保全或其他需求配置人员提供人力服务，此状况由各物业案场依该公司人事管销及经济规模而产生不同获利空间。

建商单位主导物业管理服务

在区分所有权人议会未召开前，由建商委托物业管理服务业者代管小区大楼。由建商选择物业管理公司配合建案销售、协助交屋、入厝服务、召开第一次区分所有权会议、成立管理委员会、公设点交等事宜。此时建筑物管理多为“饭店式”管理模式，物业管理人员编制是最理想的组织架构，且物业服务费也比较合理;待业主管理委员会成立以后预算和人员编制都会缩减，一般而言管理质量上会受到影响。

此阶段管理经费主要来自于业主预缴管理费。由建商在与业主签订买卖区分所有权契约中住户规约草案明订每坪(编者注：台湾面积单位，一坪约为3.305785平方米)管理费为多少元，并预收依区分所有权人所占权数之六个月管理费用，作为支付代管期间物业管理服务费。有些知名建商为营造优质小区形象，以利促进销售佳绩，特别提供三至十二个月的物业管理服务费。

小区/商办大楼之物业管理服务

小区、商办管理委员会为服务委托方，物业管理公司依标的物设计管理服务或依业主招标内容执行物业管理并接受业主指挥及监督。区分所有权人会议决议每坪收多少管理费及停车管理费或额外其他收入。盈利模式如下：

1、采用最有利标：由小区大楼设定合服务需求计划书(包括服务内容要求、人员薪资、劳健保、劳退金、奖金提拨等)或厂商服务工作计划书报告，由出席委员表决最高票者为得标厂商，此种竞标方式可使物业管理服务费状况较佳。

2、采用最低价标：由小区大楼设定底价，由参加资格合格厂商或邀约厂商以最低价竞标者得标。

3、物业公司对业主仅限于保全或其他需求配置人员提供人力服务，此状况由各物业案场依该公司人事管销费及经济规模而产生不同获利空间。

台湾综合物业管理服务类型

除了传统物业管理外，依不同物业性质加入各式经营管理业务，形成综合物业管理服务模式。

BOT案物业管理服务

BOT意指兴建(Build)﹑营运(Operate)﹑移转(Transfer)方式，推动民间参与公共工程，系指官方规划之公共工程计划，经一定特许程序由民间机构投资兴建及营运其中一部分或全部，并由民间机构于一定期限内经营服务。特许经营期限届满时，民间机构应将当时所有全部营运资产依原许可条件有偿或无偿概括移转与主管机关(如行政机关、公立学校等)。现今台湾规模最大且最复杂的BOT案物业管理服务为台北市在台北车站的“京站”项目，结合转运站、五星级饭店、办公大楼、酒店式公寓、电影院以及百货商场之物业管理服务。

采取最新五星级饭店物业管模模式，专人管理、宽带上网、电视、门禁监控、游泳池、健身房、攀岩场、SPA池、干湿分离卫浴、全天候保全等，几乎跟高级饭店没两样。按营建成本、经营期限及营运管理成本估算经营案场出租或出售之成本，若房地产正值景气高点时，因无须土地成本再加上销售快速及房价成长，营利绩效非常可观，如新店“美河市”为最佳成功案例;也可利用自营或招商方式经营生活服务如洗衣服务、餐饮服务、生活用品超市等增加额外经营利益。

酒店式公寓物业管理服务

物业管理公司受业主委托有代租、托管与包租三种方式，其服务内容包括租户服务及公共服务两种。公共服务项目包括提供公共区域保全、清洁维护、俱乐部营运、园艺绿化、设备管理费用等。租户服务有柜台服务、房务清洁、洗衣服务、餐饮服务、交通服务、信息服务(信息查询、免费宽带因特网)、商务服务，租户服务中有些服务是使用者付费。

代租服务主要收入来源计有中介服务费、大楼管理服务费、停车场管理费(经区所有权人会议决议每坪收多少管理费及停车管理费)以及增值服务项目(车辆出租、商务服务、餐务服务、各种预约服务);托管服务主要收入来源计有住宅大楼管理费、停车场管理费、增值服务项目;包租服务主要收入来源计有出租收入(扣除包租金)、住宅大楼管理费、停车场管理费、增值服务项目。

小区大楼共有停车场物业管理服务

军方或公家机关大楼之共有停车场由物业公司以最高价格(如同租金方式)承揽，并将大楼停车场重新规划并增设先进停车场相关设备，提供公共服务项目包括公共区域保全服务、环保维护及停车场管理。停车方式采用开放式，凡小区大楼规定之住户，以证件始可自由进出。物业公司以经营停车场管理来支付营运成本之开销，一般采取临时收费及月租费两种方式，并提供其他附加价格增加营利。

机关展览场物业管理

公有单位展览场大楼及停车场管理，由物业公司以最高价格(如同租金方式)承揽，并提供大楼公共区域保全服务、设备维护保养、环保维护(外墙清洗、外围清洁、水塔清洗、消毒)及停车场管理等服务。展览会场广告收益及顶楼固定广告费由物业公司收取增加收益，对外来车辆采取临时收费及月租费两种方式。

物业管理企业的盈利阻力

现今台湾物业管理发展趋势多以传统物业为经营主体，市场占有率达90%以上规模，因此当今物业市场竞争发展到“割喉式”销价竞争时期。再加上保全公司与公寓大厦管理维护公司的服务内容矛盾冲突，而相关法规互相抵触，显有阻碍产业发展前途，惟有官方尽速整合产业相关意见、厘清从业人员资格认定、解决人才荒、建立“物业管理师”签证制度，塑造从业人员工作价值与职业技能定位，速通过“物业管理服务业法”，保障物业管理服务业的营利空间与专业工作权。综观未来台湾物业管理产业服务将是朝向一条龙服务方式发展，惟有发展高附加价值的生活与商业支持服务以及资产管理服务才能再创造物业管理新的“蓝海”。

陈建谋：台湾华夏技术学院资产与物业管理研究所副教授兼所长。

陈俐茹：台湾华夏技术学院资产与物业管理研究所助理教授。

黄汉钦：台湾汉威保全股份有限公司总经理。

(本文共同作者：陈俐茹、黄汉钦，原载于《现代物业·新业主》2010年第12期/总第171期)