作者: 滕丽 | 2011-12-01 10:30

广州大学城高校物业管理调查

随着高校后勤产业化进程的推进，物业管理入驻高校物业已成为一大发展趋势。物业管理的介入被认为是优化高校物业资源的必由之路。而大规模高校物业的建成和使用又为物业公司提供了极大的商机。究竟高校是否达到了优化物业资源的目的，物业管理是否从高校物业管理中获得了企业所期许的利益，本文将从广州大学城高校物业管理现状的调查分析中给出一种答案。

广州大学城高校物业基本情况

广州大学城

广州大学城(Guangzhou Higher Education Mega Center)位于广州市番禺区新造镇小谷围岛及其南岸地区，是国家一流的大学园区，华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区。规划范围约43.3平方公里，可容纳学生18万—20万人，总人口达35万—40万人(包括村镇人口)。首期已建成的小谷围岛约17.9平方公里，目前已进驻十所高校，分别是：中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东工业大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药学院、广州大学、广州美术学院、星海音乐学院。

广工大学城校区(广州工业大学论坛)

广州大学城的高校物业

广州大学城十所高校均为开放式校园设计，校园没有围墙，彼此相邻。三条环路统一将所有高校校园分割为不同的功能区，外环路和中环路之间是各高校的教学区，中环路和内环路之间是各高校的生活区。沿着环路可达任何一个高校。

十所高校中广东工业大学占地面积最大，达233公顷，即3,495亩，现有校舍建筑面积137余万平方米。星海音乐学院最小，项目总规模仅为15.8万平方米。其他大部分高校的规模处于中等水平，一般占地面积在1,000亩-2,000亩，建筑面积在50万-100万平方米之间。如中山大学占地面积约1,700亩，总建筑面积约62万平方米，其中教学区约34万平方米，生活区约28万平方米。华南理工大学占地1,677亩，其中教学科研用地1,227亩，生活用地450亩，建筑面积62万平方米。华南师大大学城校区占地面积1,500亩，总建筑面积57.6万平方米;广州中医药大学大学城校区占地1,050亩，建筑面积约51万平方米。

广州大学城示意图

各高校的物业构成相似，教学区的建筑单体主要涉及教学楼、实验楼、行政楼、图书馆、体育馆、学术报告厅、足球场、篮球场和网球场等体育运动场地。生活区的建筑单体包括教师公寓、学生公寓、餐厅和小型商业配套等。

广州大学城的高校物业管理

广州大学城各高校物业管理项目主要通过招投标获得。接管高校物业的物业管理公司主要来自广州、深圳和珠海，通常具有物业管理的国家一级资质。物业管理企业负责教学区域、办公区域、生活区域等范围内的物业维护、绿化保洁、安全管理等。其中教学和办公区域管理是物业管理工作的重点区域。

各高校的教学区和生活区相分离，在物业使用方面教学区具有白天使用频率高，夜间使用频率低的特点。白天教学区的物业管理要求是能使得各种多媒体教学设施和各种教学科研专业设施设备运行正常。并且为了不影响教学活动进程，对于设施设备的临时突发机械故障的处理有较高的时效性要求。教学区是各种教学科研设施设备密集分布区，夜间教学区的安全管理工作是重点。加之，各高校均为开放式校园，教学区安全管理的配置要求提高了。

由于大学课程安排并不会占满学生的时间，学生课余活动主要集中在生活区,所以生活区物业在白天和夜间的使用频率差别不大。生活区除了宿舍管理外，还有户外场地的管理。生活区是校园文化建设的重要区域，物业管理的商业运营空间并不大。物业管理企业配合学校的相关管理部门对该区域实施日常管理。

某某大学物业管理招标公告(节选一)

一、招标项目的名称、用途、数量、招标项目的内容

1、项目名称：某某大学大学城校区物业管理

2、项目编号：gpc-[2006]222

3、数量: 1项，采购预算：人民币1860万元(两年)。

4、招标项目的内容：某某大学大学城新校区位于广州市番禺小谷围大学城内，校区占地面积131.91万平方米，可建设用地面积97.53万平方米，总建筑面积约73.53万平方米。本次招标的物业管理服务包括教学区、生活区各大楼楼内的公共场所卫生保洁，教学楼课室管理，各大楼外围的道路、绿化、湖面、河涌、体育场地保洁，教学和生活区绿化保养，盆栽植物摆设和保养、学校保安服务等物业管理服务项目，采取包工包料的全包干形式。

二、投标人资格要求

1、中华人民共和国的独立法人，注册资金不少于人民币500万元，具有中华人民共和国物业管理企业一级资质;

2、通过ISO9001：2000质量管理体系认证;

3、具有全日制普通高校物业管理(含保安服务)的相关经验，且管理业绩良好;

4、投标人必须具备取得《内部保安组织许可证》的条件，中标后必须在与采购人签订合同之日起2个月内向公安机关申请并成功取得由区级以上公安机关颁发的《内部保安组织许可证》。

某某大学物业管理招标公告(节选二)

地区：广东

详细内容：广州市政府采购中心(以下简称“采购中心”)受某某大学(以下简称“采购人”)的委托，就以下政府采购项目进行公开招标，现邀请合格的国内投标人参加投标。有关事项如下：

一、招标项目简介

(一)项目名称：某某大学物业管理采购项目

(二)项目编号：GGPC-[2009]071

(三)数量：2项;最高限价：子包一￥2432万元/2年，子包二￥462万元/2年。

(四)采购内容：子包一为大学城校区提供物业管理服务，子包二为某某校区提供物业管理服务。

(五)服务期限：两年。

(六)投标保证金：人民币贰拾肆万元整。

二、投标人资格要求

参加本项目投标的投标人除应具备《政府采购法》第二十二条供应商资格条件外，还必须符合下列要求：

(一)中华人民共和国境内注册的供应商;

(二)通过ISO9001：2000或ISO9001：2008质量管理体系认证;

(三)持有中华人民共和国物业管理企业一级资质证书并具备专业保安服务资质的物业管理公司，或由持有中华人民共和国物业管理企业一级资质证书的物业管理公司与保安服务公司共同组成由物业管理公司为主投标人的联合体进行投标。

框1 某大学物业管理招标公告

物业管理关注点调查

项目使用中的关注点调查

为了了解各高校物业管理的水平，广州大学地理科学学院国土与不动产管理081班对广州大学城十所高校的物业管理现状进行了调查。本次调查是从物业管理角度、物业使用人使用角度对已建成使用阶段的物业提出物业管理的关注点，对各高校当前的物业管理水平给出基本评价。

调查结果

调查人员分组对各高校教学区和生活区的房屋本体、设备设施、社区配套、清洁绿化、安全性能等方面进行了观察、访谈，并结合教学、居住、学习、实验、运动、娱乐、生活、医疗、交通、停车等不同功能要求对各高校的物业管理水平进行了调查分析。结果显示，广州大学城各高校物业在投入运营超过5年后的今天，物业本体、设施设备的故障和破损问题相继出现，需要维修的关注点增加。从表1—表3的调查记录可以看出各个高校物业管理关注点的现场状态不尽相同，但是有部分问题属于规划缺陷给物业管理带来的不利影响，也有部分问题属于管理不到位的直接表现。

表1：某高校物业管理关注点调查记录(局部一)

表2：某高校物业管理关注点调查记录(局部二)

表3 ：某高校物业管理关注点调查记录(局部三)

物业管理存在的问题

缺少必要的沟通

大学城高校物业属于公共物业，物业公司的服务对象是广大的教师和学生，但是据调查发现，物业公司普遍缺少与其服务对象的沟通渠道，无从了解物业使用人的满意程度及其变化，从而影响了高校物业服务的质量。

物业服务产品单一

从当前广州大学城各高校物业公司提供的物业服务产品来看，存在服务产品单一的问题，对高校物业提供的服务产品仍然停留在安全、保洁、绿化等传统领域。针对学生和教师需求的特约服务不多，影响了物业管理企业的盈利能力。

物业服务的商业目标和高校的非盈利取向有一定的错位

当前广州大学城各高校物业公司的物业服务的商业目标并不理想，原因有多种，其中一点是物业公司接管的高校物业，可用于商业运营的资源和空间非常有限。高校物业管理的利润主要靠压缩成本来实现。高校的非盈利性取向与物业管理企业的商业运营追求方向是不完全一致的。

发展建议

加强高校物业管理服务的信息沟通

物业管理服务业满意度调查是企业了解物业服务市场的最佳途径。建议高校物业管理企业应当增加此管理环节。增设物业服务信息平台收集学生和教师对物业服务的反馈。通过服务信息平台发布物业管理企业的企业文化、管理理念、对业主或物业使用人不可见的一些物业服务工作进行展示和介绍，增加服务对象对物业服务工作的理解和支持。

针对学生和教师需求开展专项物业服务和特约服务

通过调查，一些专项服务项目在学生中具有较高的期待，如邮件快递的提示和代收代发;宿舍电器的维修和清洗;电脑、手机、自行车等的维修;服装清洗和缝纫;桶装水的提供;订餐和快餐配送服务;交通接驳等。针对教师需求可以考虑汽车清洗、紧急事件处理、临时保管等服务。

结合高校学生工作，提高物业管理服务的有效性

从高校学生工作的特点出发，结合学生寒暑假和平时的勤工助学和社会实践要求，提供一定的实践岗位，让学生参与到物业管理服务活动中，通过参与物业服务活动的学生影响其他学生支持物业服务工作，提高物业管理服务的有效性。尤其是在安全管理任务繁重的开放式校园里，获得学生的支持是非常必要的。

(感谢广州大学地理科学学院08资源1班全体同学的调查为本文提供了素材。)
(原载于《现代物业》2011年第05期/总第187期)