作者: 陆华生 | 2010-12-01 13:50

确定物业服务价格应该多主体参与

政府以公布指导价的方式引导物业管理社会化和行业服务价格规范化;物业总产权人和业主组织力求通过较低或合适价格购买优质高效物业管理服务;物业管理企业则从服务领域实际出发，在获得足够成本费用的基础上实现计划利润——这是一种共赢的结合。

合理确定物业服务收费本身就是一门实务与政策相结合的科学。

物业服务收费作为完成物业区域服务工作的保障，其实质是一种合约。物业服务委托方和服务受托方相互之间存在服务收费承诺，其目的是确定提供费用资源，保证物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从根本上说，怎样有利于促使物业管理企业做好服务工作就怎样确定收费方式，只要遵循合理、公开、费用标准与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由物业总产权人、业主大会或业主委员会与物业管理企业共同按照国家价格管理部门、建设部门制订的政策、办法在物业服务合同中约定，就达到合理确定物业服务收费的目的。

不同机制对确定物业服务收费的影响

合理确定物业服务收费受不同机制的影响;多方面影响机制比单一、个别影响机制好。

一是来自政府物价部门和建设部门、物业总产权人和业主大会或业主委员会、物业管理企业这三种来自不同角度的影响机制。如我公司管理的广州市金沙洲新社区属于政府保障住房，其三种住房楼体分别设定每月每平方米0.52元、0.80元、1.00元三种物业管理费收费标准。该标准反映了现阶段政府部门指导、业主住户层次、物业管理服务素质等来自不同方面的影响，由政府公布、物业管理企业与住户签订协议落实执行，政府、业主和住户、物业管理企业均没有异议。政府物价部门和建设部门以公布政府指导价的方式，引导物业管理社会化和行业服务价格规范化;物业总产权人和业主组织力求通过较低或合适价格购买优质高效物业管理服务;物业管理企业则从服务领域实际出发，在获得足够成本费用的基础上实现计划利润——这是一种共赢的结合。从这三种不同位置出发合理确定物业服务收费，对社会、业界、物业区域、服务委托和受托方均是有利的。

二是包干制和酬金制两种不同收费方式影响物业服务收费。国家发展改革委员会、建设部2003年11月13日发改价格(2003)1864号《物业服务收费管理办法》第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制都是运用该物业区域的服务费用资源开展物业服务工作，但包干制下物业管理企业盈亏自负，酬金制下除酬金以外由物业管理企业对其余费用代收代管代付。按这两种不同收费做法进行物业管理，服务委托方和受托方对物业区域的整体服务水平、成本费用的把握都不同，定价也不同。

三是属于不同物业性质的服务区域其物业服务收费标准不同。将于2010年4月实施的《广东省物业服务收费管理办法》，已明确规定除去前期物业管理的住宅外，业主大会成立之后的住宅以及别墅、商业物业、写字楼等其他非住宅物业，均由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定物业管理服务费收费标准，即实行市场调节价。不同性质的物业和物业服务区域，由于其内容、要求、做法不同，服务价格就不同。广州市琶洲、珠江新城等热点区域写字楼物业管理服务费标准与广州大道南非热点区域写字楼物业管理服务费标准相差达2—5倍。上述金沙洲新社区停放一辆残疾车月管理费为25元，而在市内商品房住宅小区停放一辆残疾车月管理费则为100元。这种协商定价是双方真实意思表示，符合市场、区域、物业和服务素质需求的实际，按照这一机制由服务委托方和受托方确定的服务价格，不存在“天价”或“超标”问题。

四是不同资质等级物业服务企业，物业服务收费标准不同，其实质是服务承诺不同。

物业服务成本内容公开化有助于合理确定收费

从物业管理专业化角度出发，不论在何种影响机制下确定物业服务收费，都应实现物业服务收费成本内容的公开化。服务委托方和受托方首先围绕物业服务的成本内容进行物业服务收费的确定，以事实讲话，体现相对的客观公正。物业管理企业需要有利润，实施酬金制的企业利润反映在酬金上;实施包干制的企业利润反映在投标或服务方案中的计划利润上。除此不同之外，均依据服务标准素质以成本费用的实际列示作为定价依据。即使处于前期物业管理阶段的住宅小区，实行政府指导价也存在上下浮动水平，就是出于成本费用的考虑。我公司管理的佛山华夏陶瓷博览城属于展示性商业采购物业区域，物业管理服务费收费率达到100%。其展示区和仓储区的物业服务收费就不同，仓储区物业服务费每月每平方米标准仅为展示区物业服务费标准的四分之一，主要依据就是来自对管理服务成本费用的测算。展示区管理服务除安全防范、清洁保洁、机电设施外，还包括布展撤展管理、人流人群管理、外国客人服务等内容。仓储区则主要为车辆装卸秩序管理，其服务成本费用构成迥异。通过向业主定期公布列示服务成本内容，报告管理服务事项实效进展，物业服务收费标准就可以顺利调整、落实、执行，不会发生异议。

发挥物业管理行业协会对物业服务收费的主导作用

物业管理服务收费不能一成不变。即使是政府指导价也不是指定价，接受和实施的决定权不在指导价制定者，而在物业服务委托方和受托方。从目前中国物业管理的行业情况来看，由政府物价部门和建设部门发布物业管理服务费指导价格的调节机制仍需持续一段时期。我公司管理的金沙洲新社区是广州市大型政府保障住房物业区域，“政府指导”这种确定物业服务收费的权威性仍需存在，已入住4,000多户低经济收入阶层居民，其物业服务收费一直按政府指导价执行。但是，离不开政府指导的同时还需解决物业服务收费的科学性，这就需要依靠物业管理行业协会。中国已逐步向国际管理标准接轨，各行业协会在业界的地位和作用应该得到强化。物业管理行业协会是政府与物业管理业界的纽带和桥梁，体现和调整业界发展方向。如何根据国家法规、政策和物业区域实际确定和评价物业服务收费，行业协会应发挥中流砥柱的主导作用。行业协会可以通过组织不同时期、不同地域、不同类型物业服务状况的分析，对成本费用跟踪测算，建立面向社会公众的发布平台，充当政府部门的专业智库，提交和公布物业管理服务收费的标准系列、评估分析，逐步树立对合理确定物业服务收费干预、引导、调整、协调的权威性和科学性，扩大对业界实施公开影响的幅度、深度和适时性。政府部门则应进一步强化物业管理行业协会的地位和作用，对物业管理行业协会的科学测算、定价评估、听证论证予以重视、采信，并在政策、经费、操作上积极扶持，从而有效促进物业管理服务收费合理确定、健康发展。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第02-03期/总第142期)