作者: 徐生钰 | 2016-09-14 10:47

前期物业费，政府指导还是市场定价

近日，广东中山市对前期物业服务收费进行市场化改革的做法，引起了前期物业服务收费应该由政府指导定价还是市场自行确定的争论。实际上，早在2014年底，在国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)中，放开非保障性住房物业服务、从而使非保障性住房物业服务走向市场化定价之路的同时，又把前期物业管理服务收费仍然保留在政府指导定价范围之内的做法，就引起了不少质疑。那么，前期物业管理收费，到底应该由政府指导定价还是市场自主定价呢?

在经济学角度，价格是整个市场的风向标、指示器，正是价格引导实现了市场经济下资源的有效配置和最优利用。受到干扰或扭曲的价格导致的必然是经济效率损失。因此，经济学对政府干预的领域和行业都有明确的界定。从这个角度考虑，如果前期物业费属于政府应该干预的领域，则应由政府指导定价，否则，应该由市场自主定价。

前期物业费本质上是前期物业服务的市场价格

第一，前期物业管理属于“非保障性住房物业服务”范畴。

对国家发改委“[2014]2755号”文件中有关物业服务费用质疑的两个主要方面，就是一方面，《通知》明确放开“非保障性住房物业服务”的价格;另一方面，又把前期物业管理服务收费确定为政府指导价的范畴。因为，这种规定对物业服务的分类混乱，对服务价格确定方式缺乏统一依据。表现在：(1)在物业服务分类方面，根据该《通知》逻辑，应该是以物业服务客体进行分类的，如果说非保障性住房、保障性住房、房改房和老旧住宅小区物业管理服务划分为同一类的话，而把前期物业管理服务与这些并列，是不合逻辑的。因为，前期物业管理服务对象也是“非保障性住房”，只是在“非保障性住房”的前期物业服务而已。(2)在服务价格确定上，放开“非保障性住房物业服务”(为了以示区别，后文称之为常规物业管理)的价格，使其确定权回归市场，是该《通知》的一大进步和亮点。但是，同为“非保障性住房物业服务”，为什么前期物业管理服务仍然需要政府指导价呢?在理论上，保障性住房是政府为弥补市场缺陷而为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括经济适用房、限价房、定向安置房、自住型商品房和公共租赁性住房等，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房(非保障性住房)。相应地，其物业服务收费，政府适当干预，是有经济学理论基础的。而房改房和老旧住宅小区一定程度都属于计划体制向市场体制转轨过程中的历史遗留问题，存在或多或少的政府“欠账”，因此，政府进行干预也有其理由。更进一步，政府干预的背后，实际上往往意味着政府财政上的补贴。但是，前期物业管理服务与这两类完全不同，其价格确定却与它们一样，是缺乏理论依据的。

实际上，如前所述，前期物业管理服务本身就是“非保障性住房物业服务”。

第二，前期物业管理企业的选聘属于市场行为。

在常规物业管理过程中，政府不是服务享受者、不是费用承担者、不是服务提供者，也难以对瞬息万变的市场价格有及时准确的把握，为什么要对市场行为确定一个指导价呢?因此，放开常规物业管理价格，意味着非保障性住房业主根据自身意愿，通过市场选聘物业服务企业并与其签署物业服务合同，企业按照合同约定提供服务并收取相应费用。在整个过程当中，政府只起一个监管者的作用。至于选聘谁及其费用高低，与政府关系不大。所以，《通知》明确放开常规物业管理服务价格，是一大进步。

从前期物业管理的定义看，前期物业管理和常规物业管理的客体都是非保障性住房，只是阶段有所不同而已。政府在前期物业管理中同样既不是服务提供者，也不是服务享受者，更不是费用承担者。物业服务企业选聘也是通过市场途径实现的，甚至包括国务院《物业管理条例》在内的法律法规几乎都明确提倡或要求“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，说明前期物业服务企业的选聘完全属于市场行为。

综上，前期物业管理属于“非保障性住房物业服务”范畴，前期物业管理企业选聘属于市场行为。因此，非保障性住房业主通过市场渠道选聘物业服务企业为其提供服务，价格自然应该取决于市场供求状况，由双方讨价还价而成，是市场价格，政府不应该对其价格进行指手画脚。

前期物业管理与常规物业管理的差别是政府插手前期物业费的原因

如前所述，政府不是前期物业管理的提供者、享受者和费用承担者，理论上前期物业费应该是前期物业管理服务的市场价格，为什么现实中政府却把其列为政府指导价呢?

第一，前期物业管理涉及更多主体，权责关系更为复杂。

在常规物业管理中，主要涉及的主体有住房业主、物业管理企业和政府。其中，业主和物业管理企业是物业管理服务的买卖方，是主要的两个主体，政府只是监管方。总体上权责关系简单明了，不容易发生矛盾纠纷，尤其是物业服务费用纠纷。

但是，在前期物业管理中，除了业主(购房者)、服务企业和政府以外，还有一个重要的主体——住房开发企业。尤为重要的是，在这个阶段，物业服务企业的选聘是由开发企业负责和主导的。依照合同相对性原理，此时物业服务企业的服务对象不应是业主群体，而是住房开发企业。这意味着由开发企业选聘、法律上只对开发企业负责的物业服务企业，事实上要对其他业主(除开发企业以外的购房者)服务。或者说，其他业主只是付费(一般只要入住，就要交纳物业费)，却无权决定购买谁的、什么样的物业服务。由此产生物业矛盾纠纷不难理解。这可能是政府出于“保护”大多数购房业主，把前期物业费纳入指导价的主要原因。

第二，前期物业管理具有过渡性。

前期物业管理一般指的是从房地产开发项目竣工以后，在第一次业主大会召开并选聘物业服务企业之前的这一特殊阶段，开发企业是整个小区的主导，负责选聘物业服务企业，对物业服务水平和服务价格水平具有影响力。常规物业管理的开始，意味着前期物业管理的结束。业主大会召开意味着开发企业这种主导权的结束，由于涉及各种错综复杂的利益关系，这种开始和结束绝不是无缝对接，往往是一个漫长的过程(现实中许多小区建成十几年还处于前期物业管理阶段)。针对这种局面，政府的介入，似乎也有其道理和必要。

因此，本应由市场主导的前期物业费，却被留在政府指导定价的范畴之中，与其这些特殊性不无关系。

前期物业费政府指导定价的效果并不理想，基础已不存在

政府制定前期物业服务指导定价，试图规范物业管理行为、保护广大业主利益。但是，实际上效果并不理想，反而造成一系列不良后果。表现在：(1)市场信息瞬息万变，政府确定的标准往往僵化滞后，赶不上人们对物业服务的需求，也难以与处于不断变化之中的收入水平和物价水平相一致，从而无法准确反映前期物业管理的真正价格水平。(2)政府指导价的存在，往往使广大业主在成立业委会、选聘物业服务企业时产生“惰性”，直接以政府指导价作为参考，而不是实事求是地以实际物业服务水平确定价格，结果，也影响了常规物业服务价格的合理确定。

无论是受政府指导价影响的前期物业服务还是常规物业服务价格，由于其滞后性，一般都低于其应有水平。结果，偏低的价格可能暂时“保护”了业主的利益，却损害了物业服务企业的利益。但是，从长远看，在“价低”的情况下，物业服务企业提供的服务必然“质次”，或者在无利可图的情况下卷铺盖走人。结果，事实上最终损害的是业主的利益。更进一步，在经济学角度，政府干预造成的价格扭曲、进而造成的经济效率损失，可能是业主和物业服务企业的利益损失所远远不能估量的。

政府干预前期物业费的确定，一个主要原因是试图规范开发企业和物业服务企业行为，保护广大购房者利益。实际上，开发企业、物业服务企业在前期物业管理阶段侵占业主利益的现象，与我国整个经济体制、住房体制处于转轨过程不无关系。在经过住房体制改革近20年以后，随着法律法规的健全和完善，无论是开发企业和物业服务企业还是广大业主所处的环境以及所具备的知识、认识，已经天翻地覆，当年促使政府指导定价的环境和基础，几乎已经不复存在。

如《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这实际上意味着物业服务及价格水平本身已经成为住房的组成部分，在服务水平一定的条件下，如果前期物业费太高，必然影响到购房者的购房决策。(美国有研究表明，相同条件下，物业费高，则房价会偏低)这自然会削弱开发企业联合物业服务企业故意推高前期物业费的动机。

再如，对于前期物业费的承担，一些地方的相关法律法规也有明确规定。如北京市规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，从而明确了前期物业费的承担者，避免了纠纷的发生。

另外，前期物业服务价格水平的高低，许多地方(如北京、深圳等)引入了专业的第三方机构进行核算评估。这种第三方机构比政府专业，且容易被不同主体接纳，也使政府从核算评估和确定标准的琐碎工作中解脱出来。

前期物业费市场化是其本质要求，要逐步推进

总之，前期物业费的本质是前期物业管理的市场价格，由市场自主定价是其本质要求。目前，政府对前期物业服务费的指导定价效果并不理想，而且，政府对前期物业服务费指导定价的基础和环境已不复存在。所以，与常规物业管理一样，放开前期物业管理服务价格，是必然选择、大势所趋。当然，正如广东中山进行的前期物业费的市场化改革首先在几个小区试点一样，由于制度惯性，加上不同地区环境和条件的不同，前期物业费的市场化也不能一蹴而就，需要逐步推进。在目前看来，尚需要这样几个方面的配套推进：(1)需要政府、企业和业主权责分明、相互协调配合;(2)规范各个主体，尤其开发企业的行为;(3)促进业主的“觉醒”和推进业主组织建设。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)